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Guess this article should be my Day Day Read:

ceo/cfo
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头衔: 海归中将
声望: 院士
性别: 性别:男

加入时间: 2004/11/05
文章: 12941

海归分: 491633

标题: Guess this article should be my Day Day Read: (1270 reads) 时间: 2005-9-23 周五, 06:41

作者：ceo/cfo 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

這是花錢﹐不是投資

今天我有點兒生氣。不過話說回來﹐我差不多總是這樣。

我要馬上補充的是﹐這種情緒是完全情有可原的。如果你撰寫個人理財專欄﹐你整天就會面對一些惹人生氣的無稽之談﹕經紀商把糟透了的投資說得天花亂墜﹐華爾街的策略師裝出一副很有洞察力的模樣﹐普通的投資者則努力為他們愚蠢的財務決定開釋。

這讓我不禁問道﹕為什麼有這麼多人實際上只是在花錢﹐卻聲稱自己是在投資呢﹖

面對現實

相信我﹐這種事一直都有。我家附近的一家珠寶店的購物袋上就印有“美麗的投資﹗”這樣的字眼。

幾年前﹐我看到一份草坪肥料的廣告傳單﹐上面寫著﹕對房地產經紀人的調查顯示﹐保養良好的草坪可以為一所轉售價格為9萬美元的宅邸平均帶來3,600美元的增值。

與此同時﹐在Beanie Babies熱潮期間﹐我的孩子們被告知﹐如果他們取下製造商的標簽﹐他們的填充動物玩具就不再被認為是“投資級”的了。

嘿﹐老兄﹐現實點行嗎﹖珠寶﹑肥料和Beanie Babies可不是什麼投資。是的﹐你那蔥翠的草坪也許可能使你的房子略有增值﹐是的﹐你的珠寶或許有一天也會增值。但是﹐在內心深處﹐你深知這些並非真正的投資。

你怎麼知道呢﹖其實一個簡單的測試就能讓事情一目瞭然了﹕如果你花出去很多錢﹐得到的是很多樂趣﹐那你很可能是在花錢﹐而不是在投資。

你可以像分析股票那樣分析任何開銷。就股票而言﹐你的總回報包括資本利得和股息。

相似地﹐對於珠寶﹑肥料和Beanie Babies﹐你也可以獲得資本利得和股息的回報。問題是﹐這裡的資本利得通常是個負數﹐股息不是以現金形式派發的。

相反﹐股息是由你的快樂構成﹐你的快樂來自於擁有那片綠草坪﹐摟著懷裡的填充動物玩具酣睡﹐在雞尾酒會上炫耀閃閃發光的鑽石戒指。

換言之﹐如果你花錢精明﹐就會獲得豐厚的股息。但還是別欺騙自己﹕這些可不是那種可以負擔你退休生活的股息。

收租

在談到把花錢和投資混為一談的時候﹐沒有什麼比得上與房地產有關的話題。不過﹐公平來說﹐這並不完全出人意料。

為什麼﹖首先﹐假設你購置了兩處房產﹐一處自住﹐一處出租。我認為﹐出租的房產可以看作是一項純粹的投資。

像股票一樣﹐考慮房產的升值﹐你可以獲得資本利得﹐你還可以獲得股息﹐也就是月租收入。把租金收入和房產升值加起來﹐然後減掉業主的保險﹑維護費用﹑抵押貸款﹑稅項和其他成本﹐餘額就是你的利潤。通常﹐這筆利潤可能相當可觀。

相反﹐你購置用來自住的房產絕不能被認為是純粹的投資。的確﹐你應當能夠獲得一些升值。不過﹐儘管如今的房價炙手可熱﹐也不會令你一夜暴富。

根據住房融資公司Freddie Mac的資料﹐過去30年來﹐美國的房價平均每年上漲6%﹐而通貨膨脹率為4.4%。此外﹐房產升值的部分通常基本上﹑或完全被所有者投入的大量成本所抹煞怡盡。

與此同時﹐因為你購置的房產是用來自住﹐你不會收到任何租金。這很重要。理由是﹕如果你是房東﹐租金收入通常就是你最大的利潤來源﹐超過了房產的升值。

另一方面﹐你確實得有個住的地方。住所是必需品。購置一處房產﹐然後實際上把它租給自己﹐似乎談不上是輕率的隨意支出。

那麼﹐如果你住在自己的房子裡﹐你到底是在投資還是在消費呢﹖我認為﹐兩者兼而有之。我們中的大多數人擁有的房產可不僅僅是基本的庇護所﹐因此﹐確實有很大的消費成分。

言下之意是﹕如果你想換一所大一點的房子﹑或者買一處度假別墅﹐留作自用﹐這些購置很可能不會成為好的投資﹐因為你要買額外的空間－－然後自己消耗掉所有的潛在租金收入。

貸款

房屋所有權的成本不只限於抵押貸款和維護費用。房主通常都會修繕衛生間﹐或者打造新廚房﹐然後聲稱這些開支都是投資。

當然﹐這些項目通過給房主帶來巨大的快樂﹐也算支付了可觀的股息。但如果這些人想要的是實實在在的現金﹐他們可能會感到失望。

現實是﹐當房主出售房屋的時候﹐他們很少能收回全部的家居裝修成本。實際上﹐他們等待出售的時間越長﹐家居裝飾看起來就越破舊－－而收回成本的可能性就越少。

今天人們將購置房產﹑裝修房屋作為優良投資的信心已經助長了抵押貸款的熱潮。如果這些支出在某种意義上可以被看作投資﹐我們在花借來的錢時感覺會更好。

這是一種財務上的自我欺騙﹐可是一些家庭卻越走越遠﹐認為只要增加的借款不超過房產的升值﹐多借點錢沒什麼錯。

抵押貸款商自然樂意奉陪。7月底的時候﹐我就收到PNC Bank寄來的物業套現貸款額度報表。我可沒在這上頭借一分錢。但PNC顯然認為我應該借點。

在我7月份的報表上﹐在“重要資料”的標題下﹐我看到了以下信息﹕“這個夏天想去度假嗎﹖讓你的房子來招待你吧。只要使用你的信貸額度﹐就可以實現你的美夢。”

看到這裡﹐我更生氣了。

香港時間2005年09月20日17:22更新

作者：ceo/cfo 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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