海归论坛 :: 阅读主题 - [转帖]中国房地产与国际资本的互动方方摩根大通中国投资银行部董事总经理于 5月27日在北大金融班的讲座

论坛首页 | 排行榜 | 在线私聊 | 专题 | 版规 | 搜索 | RSS | 注册 | 活动日历


主题: [转帖]中国房地产与国际资本的互动方方摩根大通中国投资银行部董事总经理于 5月27日在北大金融班的讲座

海归论坛首页 -> 海归商务焦点讨论 | 精华区 | 嘉宾沙龙 | 白领丽人沙龙

分屏

表形显示

阅读上一个主题 :: 阅读下一个主题

作者

[转帖]中国房地产与国际资本的互动方方摩根大通中国投资银行部董事总经理于 5月27日在北大金融班的讲座

Eing

头衔: 海归少校

加入时间: 2006/02/08
文章: 113

海归分: 20788

标题: [转帖]中国房地产与国际资本的互动方方摩根大通中国投资银行部董事总经理于 5月27日在北大金融班的讲座 (2381 reads) 时间: 2006-6-02 周五, 02:17

作者：Eing 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

主持人（平新乔教授）：

女士们，先生们，各位晚上好！今天非常高兴请到摩根大通中国投行部的董事总经理方方先生给我们做一个关于中国房地产与国际资本互动的题目的演讲，简单介绍一下方方先生的主要经历。方先生是清华大学1984年入学本科，1989年毕业于清华大学，获得工学学士，在美国拿了MBA，1993年开始在华尔街的美林做投行业务，做了8年，2001年他加入摩根大通的投行部，从2001年到现在短短不到5年当中，他所管理的摩根大通中国投行部做了大概十几项非常成功的投行业务，其中包括IPO，债券发行，包括配股，涉及到很多行业，比如说新疆航空，太平洋航空控股公司，涉及到国际薪酬公司的发行，涉及到东方集团，很多很多产业，他的经验很丰富，但是今天晚上讲的题目是关于房地产的。

房地产的问题最近几年很热，尤其最近国务院出了六条，国内有些说法，可能会崩盘，包括中经公司的经济学家和中国社科院经济研究所的专家也在做预测，我本人前两年做过点研究，这是一个很热的题目，我们当时发现中国房地产的价格走势跟国际外资购买房产，所以楼盘的问题涉及到我们国家宏观经济形势很重要的部门，它涉及到金融，涉及到资金的流通性问题，所以这是一个金融题目，也是一个投资题目，更是一个投行题目，也是一个税收题目，我们很高兴方方先生给我们做演讲。下面欢迎方方先生做演讲。

方方演讲

方方：

非常荣幸能有机会在北大这样高级的地方跟各位一起分享我们在实际工作当中的经验，我从清华毕业以后念MBA，留校工作两年，就到了华尔街，在美林做了投资银行。1993年的时候中国证券市场还没有开放，我走之前对投资银行和证券完全没有理解，那时候上MBA问大家毕业以后找什么工作拿钱最多，大家说了两个，一个是投资银行，一个是管理咨询，我就去试试，所以就去面试，很有幸在过去十几年当中亲身参与经济的成长，特别是中国经济和国际资本市场的融合互动的过程，有机会亲身参与当中有很多的体会。

今天讲的题目是中国房地产与国际资本的互动，房地产这个行业不仅仅是一个生产的产业，也是一个投资的产业，也是一个资金流动的产业，从这个角度使得这个行业跟我们所接触的其他行业，航空、电力、钢铁、矿业有很多不同的地方，不同的产业的形态使得它对于每一个企业的资本结构和资本的流动性有不同的要求，下面我会提到不同的情况和国际资本如何在利用中国房地产行业的起飞和中国国内金融体系跟房地产互动不是非常畅通的情况下，国际资本如何起到了拾遗补缺和赚取较高投资回报的机会。

第一，国际资本对中国房地产产业的参与，1994年我第一次回到中国，因为我们1993年底、1994年初我们给中国财政部做信用评级的顾问，一个政府要想进入一个资本市场发行债券的话需要进行信用评级，中国政府1993年底的时候决定中国应该进入美国的资本市场发行债券，进入全球市场发行中国政府的债券，在此之前中国政府既无内债也无外债的金融管理办法，从那个时候中国政府决定在朱容基总理的领导下干这个工作，当时我就回来参与这个工作，有一个很重要的管经济的领导，我们坐下来谈话，我跟他讲做投资银行到底是什么事情，既不是直接搞投资，也不是来银行贷款的，他听明白了，他说这个行业在中国好像还没有，刚刚起步，他给了我两个忠告，第一，海南不要去，第二房地产不要碰，当时因为海南的泡沫刚刚进入比较严重的状态，从1988、1989年之后有很多的烂尾楼和呆帐，给我的印象非常深就是中国的房地产。紧接着1993年开始，年岁比较大的还记得朱容基搞的第一轮宏观调控，十六字方针，十六条等等，房地产当时也是被打击很大的一个行业。紧接着金融风暴，香港的房地产，包括当时在金融风暴之前亚洲四小龙，印尼、韩国、新加坡，这些地方的房地产价格也都大跌，所以在我进行投行十几年的生涯当中，直到18个月之前我对房地产行业敬而远之的，基本上从中国投资银行的角度来说做不出什么业务，原因是没有成型的公司，行业没有形成，行业里的游戏规则没有形成，行业里面没有形成大的公司，摩根大通就没有办法介入。我们做事情一定要找好的团队，大的公司，我们把钱给它，跟它一起做，从投资银行的角度永远是这样的思维模式和做事的方式，所以直到真正的国际投资银行进入到中国的房地产领域做事情，而且能够形成从业务量，从盈利水平上变成主要的行业，就是过去18个月的事情，在此之前中国的投资银行都没有房地产。

从18个月之前这个行业在中国突然突飞猛进，这里有很多的原因，我列了四条：

第一，中国未来大规模城镇化的趋势，过去50年没有盖过房子，诸位的父母20多年都是住在办公单位给他们分的房子里面，过去50年挤压的需求和中产阶级的形成，加上房改等等，使得过去大量积蓄的对房地产实用的需求慢慢到投资的需求都开始了，这是对中国房地产行业拉动的最主要的市场力量。我们预测在未来中国还要有3亿人从农村移到城市，从农村移到城市的前提就是他至少要找个地方住，不管是租的还是买的还是怎么样，这在世界其他发展中国家也都能够看得很明显的轨迹。

第二，房地产行业的游戏规则日益明显，1993、1994年的时候中国基本上没有成型的房地产开发，从土地到建设，到销售，到投资，银行的融资，这个规则没有形成，没有这样的产业链和规则，这个时候作为投资银行是没有办法参与到其中的，过去的10年，特别是在过去的2、3年当中这个游戏规则慢慢形成了，它形成的直接结果就是参与游戏的人多了，因为规则明确了市场准入就有了，只要有人才，有资金就可以办这件事情。

第三，由于前面的需求拉动和游戏规则的形成，使中国在过去的两年当中突然出现了一批比较成规模，管理水平比较高的房地产企业，在此之前中国只有房地产项目公司，我在北大旁边拿了块地，三个人凑钱，从中关村农村信用社贷了一笔钱就盖了这个楼，怎么样把它倒出去我们就赚钱了，如果它在里面就成为呆帐，中国的呆帐相当一部分都是这么形成的。项目公司我们那时候的说法就是赌，这个项目赌对了，这个项目的钱赌三个，三个当中有两个垮了我就完了，有两个成了一个垮了我还能继续赌下去。项目公司和房地产开发公司最大的不同是在对项目的判断、对项目的策划，就好像你用手工打造一个汽车和用流水线生产的汽车一样，之前做了很好的楼，但是那些都是手工匠敲出来的，没有流水线，过去3年出现了一批主要民营为主的房地产公司，从最早的买原料，怎么样买的便宜合适，到原料进来以后怎么样包装一下，到策划和后面的品牌、销售、定价机制、成本控制，任何一个生产过程中的要素他们都能够完全掌握，而且掌握的比较好，有了这些规模的企业跟投资银行的互动就多起来了，有很多是直接在我们的支持之下成长起来的，有些突然长出来以后我们发现这个企业以前不知道，很愿意跟他们一起做事情。项目公司向地产开发公司和地产投资公司，地产开发公司和地产投资公司是两种不同的生意模型，地产开发是买地，设计，买钢筋、水泥，买砖和瓦盖起来，然后卖掉，在这个过程当中可能同时开了很多的盘，从房地产的开发公司我们考察的指标是过去完成了多少面积，目前手上有多少土地储备，有多少在建的面积，这些面积预测大概在什么时间能够卖出去，用这些数据我们基本上能够判断这个房地产公司的规模，未来的盈利情况等等，有了这些情况我们就知道我们以什么样的价格入股和以什么样的价格发行债券。

第四，国际资本市场，国际资本市场进入到中国的房地产领域，和中国房地产领域的价格等等相关性很大，一个原因是国内的金融体系过去这几年也在经历巨大的变革，自己的银行股份制改造，自己建立自己的风险管理体系，自己要不断地适应新的房地产产业变化的情况和房地产消费者，就是买房人的行为变化，再加上有很多不成熟的法律法规的原因，使得作为一个房地产企业在国内的金融市场上不能百分之百得到他想要的那些金融服务和金融产品。另外，房地产企业又是很早一个百分之百对外资开放的，没有太多受到WTO等的限制等等，这就使得外资进入中国房地产相对比较市场化的运作，相对比较开放，相对力度比较大的，我说的力度大并不是指的规模大，可能十个房地产公司的资金量赶不上一个建行，这个量和面积，可能到重庆和宁夏都能看到外资的房地产公司在那儿投资，深度广度比较大。

另外还有一个很技术的原因，就是人民币的升值，刚才平教授谈到房地产这个产业还有一个特点，它本身是一个生产消费品的行业，同时又是一个投资性的行业，它的产品是具有投资价值的产品，它和你买汽车不一样，和你买水不一样，不具有投资性，房地产既有消费性又有投资性，它是一个投资品，在中国目前的投资领域对于老百姓来说可供投资的领域选择性不是很多的时候，房地产自然成为大家比较热衷的投资领域，这也是为什么房地产拉动造成，除了进城的大学毕业要买房子和中产阶级以外，有一部分人是在进行投资，因为中国目前可供老百姓投资的领域还不是很多。我记得我念大学的时候就已经知道去买邮票投资，因为投资品不足，没有股票买，没有债券买，就是银行存款，有些灵活的人就说炒邮票，这实际上是一种投资饥渴的表现。这跟人民币有什么关系呢？因为任何一个经济当大家看到它的币值要升值的时候，你又没有办法直接买它的货币，最好的方式来赌这个币值涨或者跌的方式就是它的这种可供投资的固定资产，就是房地产，我买了这个房子800万人民币买的别墅，一年之后这个别墅没有涨价，还是800万，但是人民币从八块钱涨到七块钱了，我把房子卖了800万换回美金就变成110万美金，对我来说就是12％的升值，从投资的投资者角度来说不言而喻都看到了这种情况，就有很多的钱追踪到这里，自然有一部分地区房价就上涨，上海、北京个别的楼盘等等有相当这样的情况，这也是使得国际资本对中国房地产业从投资的角度有很大的参与，相关系数比较大。

刚才谈的其中一个原因是国内的金融市场和金融体系还不足以能够给一个房地产公司从它的整个生命周期里提供比较完备的融资服务，正因为这种情况，使得外资有这样的机会在里面拾遗补缺，起到一些作用。我用两张图来（图表在附件的PPT文件中）表示两种不同的房地产公司在他们不同的生命周期里所需要的不同的金融服务，也就是投资银行可以提供给这些企业服务的地方。第一类叫房地产开发公司，第二类叫房地产投资公司。首先说开发公司，它成立了公司或者有一个项目，项目的层次可能我跟平教授看好了北大旁边这块地，以前是通过关系去拿了，现在就要招拍挂去拍，在拍之前我们就要测算这块地拍下来多少钱，将来盖了楼的成本是多少，大概周围的楼价能卖到多少，做了测算再进行融资，我们俩的钱够不够，不够的话我们要找第三者，比如找林教授一起参与投这块地，从投资银行的角度我们也有自己的基金参与到这里，看好这个项目跟你一起做，当然项目做的比较少，主要是做公司，这个公司基本上已经做了几个楼盘了，有过过往业绩，现在机会很多，每个人都会看三五个特别好的地，再有1亿美金把四个地吃下来，明年的盈利就是7个亿，就不是今年的3个亿的情况，这种时候私募股本直接投资，还有夹层的融资、贷款、债券都会跟进，我们考察是看管理层有没有很好的管理架构和管理水平，另外是他的过往业绩怎么样，做了哪些楼盘，如果在清华旁边做过楼盘很成功，在做北大这个楼盘的时候就比较放心。当然了看底下有不良资产，在这个过程当中不是每个都能做成的，如果地买贵了或者融资跟不上，最后这个楼成了烂尾楼就是不良资产，我们也有专门的部门收购不良资产，然后我们再放钱进去把这个楼盖完，这种情况也是一种金融服务。

上市前的股本融资，夹层融资，所谓的夹层融资就是股本加债券，我给你借1亿美金，利息是8％，同时你还给我5％的股权，对我来说除了这1亿美金将来收回还拿8％的利息之外，还有5％的股权将来会升值，对于投资者来说是算总帐的。1亿美金放进去，年回报8％，加上5％的股权，将来卖掉了打回来以后内部收益率将比较可观，这对我来说就可以了。夹层融资就是把债券和股本加在一起，贷款、发直接的债券，还有可转债的形式在中国现在也已经做了。然后就上市，好像高中毕业考大学，大部分的公司要想做大基本上都需要做上市，当然有个别没有考上大学的将来也做到很大，这种情况也是有的，因为房地产这个行业跟其他行业不一样，是资金非常密集的行业，主要有两个成本，一是地，二是钱，其他的水泥、砖头、钢筋占的比例相对比较小，这两块是很大的，而且是比较刚性的，所以房地产公司要想做大一定要打通跟资本市场的渠道，打通跟资本市场的渠道一个鲤鱼跳龙门的观念就是要上市，上市以后可以进行并购，目前中国的房地产企业里并购还不够，有过小的案例，大部分情况下各自都打各自的仗，因为机会太多，不需要买你的，房地产公司买现有的土地储备和管理团队，或者品牌，中国的品牌现在还不是很突出，所以并购不是很多，但是在成熟的房地产市场里并购是很多的，因为大家的机会有限，你拿到了机会我就拿不到，我要买你的企业，在中国你拿北大的地，我拿清华的地，大家各自打各自的仗，没有问题，需求很大。

个人的财富管理，大家知道互联网造就了一批财富，中国的房地产造就的财富从总量和广度、深度来说超过了新经济，这些人上市之后打个电话给方方，这些钱我以前不知道怎么管，你能不能找人帮我看看，因为这些人暂时用不上，放在香港做一些保险的投资，我知道在摩根开户最低要求可能是2500万美元，用于流动投资可能是2500万美元，任何一个时间放在帐户上的钱都没有问题。后面还有增发、可转债、债券，这是房地产开发公司的资金融资方式。

房地产投资公司跟开发公司不同，开发公司是买原料卖房子，钱拿过来再买原料，再盖房子，好像做汽车公司一样，买了钢铁和轮胎装成汽车赶紧卖，资金流动性。房地产投资公司钱是压在那儿的，把房子盖好了长期收租，回报率很高，这个地方每年12％的租金回报率，我说很好，但是哪来那么多钱压，盖一个楼压一个楼，哪来那么多钱，每年花1亿盖楼，每年拿回1200万，盖下一个楼只能用这1200万去盖，所以它的资本结构和对资金的流动性的要求更迫切。这里就引出了房地产投资信托（REITS）的概念，最早是在美国，后来在日本，然后到澳大利亚，然后到新加坡，现在在香港，是非常热的投资形式，从投资者的角度是投资形式，从房地产投资公司来说是把资金盘活的方式。

之后，融资方式还包括按揭担保证券（Mortgage-backed Securities）.这些东西都是为了把1个亿的楼，除了每年收1200万之外，还能把1个亿至少套回来6000－7000万，怎么套呢？因为这个楼都租出去了，都是大租户，摩根大通、IBM、北大经济中心很有名的机构租楼，拿了租大约他们都是按时交，而且信用很好，拿这个跟方方商量，这些租约每年的收入都是1200万，但我现在想把这个楼的钱盘出来，我们就看看风险情况，1200万收租当然自己还有维护和管理的成本，物业的管理等等，我们算起来800万纯收入，比如用年回报10％的折扣率给你折现，就变成了8000万美元，今天你就把8000万美元拿回去了，这个楼的产权还归你，但是你每年要支付我800万的利息，这里还有很多其他的契约关系了，对于这个房地产投资公司来说8000万拿回来了，就可以盖8000万的楼，而且这个8000万是股本，我还可以贷款，这样的话慢慢就把投资网建立起来了，这种机制现在中国目前还没有形成，这里涉及到投资收益税收的问题，涉及到信托的诚信问题，我相信我给你8000万之后下一年度平教授的公司收的租金还能够达到1200万，如果他变成700万了我只拿到300万就惨了。目前，这些信托机制和法律规章在中国还没有完全建立起来，所以这块还没有施行，为什么？在中国看到了很多很成功的房地产开发商，万科、中国海外、富力等等都是我们的客户，但是你没有看到哪个大的房地产投资商拥有香港中环200个楼，200个楼都是他的，他就是收租用户，实际上每个楼钱都是不停滚动的，这就需要大量的金融服务和产品在后面支持，这些REIT也好，按揭担保证券也好，这些公司之间也有增发股票的方式，增加股本，也有发行债券的方式等等。这是两类不同的房地产业务形式，这两种形式需要不同的融资方式，这里有些国内的金融市场已经完全可以应付，有些国内的金融市场还不能做到，国际的金融市场可以做到，所以这就是为什么目前很多做的比较大的，新起来的房地产公司大部分都是注册在海外，因为这样他两条腿，在海外的资本市场可以拿钱，在国内的资本市场基本的银行贷款也能够做得到，因为中国的银行对于房地产外资公司没有任何区别对待，而注册在国内的房地产公司目前就没办法做很多在境外的金融运作，比如说夹层融资、发行债券、带权证的债券、REITS和按揭担保目前还做不了，从另外一个角度促使了国内资本跟中国房地产公司之间的互动，换句话说你在资金渠道方面用得好这个企业就发展的快，用得不好房地产公司一定不可能超速发展。

这张图（附件PPT）的意思是说目前在房地产上市公司我们可以给它做什么事情，没有上市的公司摩根大通公司不可以做，由于目前法律法规的限制，打勾的都是摩根大通可以进行运作的服务，按照理想的角度基本上都是可以做的，比如非上市公司我们做上市前的，境内公司我们没有办法做高收益的债券，因为目前大部分的境内的公司没有办法到海外去借钱。

下面这张图表是摩根大通在过去的18个月当中给一系列中国的房地产公司所做的项目，从上市前的私募股权，我们直接投入的股权，到发行可转债，发行债券到上市，到上市之后的配售，到上市之后的发行债券进行并购的业务，到不良资产的投资，现在做的越来越多，这一页已经写不下了，我想跟各位讲的是房地产公司和资本市场的互动越来越密切，只有那些把资本市场用好的房地产公司才可以发展起来，当然这是一个必要条件，一定要把钱做好。

作者：Eing 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

相关主题
[新闻]中国新青年: 内地左派记者宋阳标8月4日在北京被警方带走	海归茶馆	2013-8-08 周四, 14:04
1月30日的北京海归聚会，还办吧？请问哪位大侠有李不太白大侠的联系方式，请...	海归酒吧	2010-1-29 周五, 17:16
李不太白这一走，1月30日的北京聚会不是黄了吗？	海归酒吧	2010-1-28 周四, 07:21
吃喝玩乐系列：【漂亮照片】2008年11月7日晚北京万宝龙盛大Party（...	海归茶馆	2008-11-09 周日, 12:11
通知：明天（5月22日）北京上午10点，请小斯，李不太白，随风而入，君子豹...	海归主坛	2008-5-21 周三, 23:17
第18届“金领职场”高级人才洽谈会将于2008年5月24日在北京亮马河饭店举行。	海归职场	2008-5-12 周一, 10:35
第13届“金领职场”高级人才洽谈会将于2007年9月1日在北京亮马河饭店举行	海归职场	2007-8-16 周四, 23:29
边走边唱系列：【精彩照片】5月1日的北京	海归茶馆	2007-5-02 周三, 02:02