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主题: 安氏案例分析：百度把手里的现金全部投到商业房地产里了，这样做是不是明智的商业决定？

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安氏案例分析：百度把手里的现金全部投到商业房地产里了，这样做是不是明智的商业决定？

安普若
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标题: 安氏案例分析：百度把手里的现金全部投到商业房地产里了，这样做是不是明智的商业决定？ (18944 reads) 时间: 2006-2-23 周四, 09:13

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

安氏案例分析：百度把手里的现金全部投到商业房地产里了，这样做是不是明智的商业决定？

安普若

2006年2月22日

　　Keso在它的文章《三言二拍：BIDU 6个月》引用了这么一段数字，如下：

　　百度第四季度总营收为人民币1.149亿元（其中网络营销(竞价排名)营收为人民币1.117亿元），比上一季度增长29.2%；净利润为人民币2450万元，比上一季度增长188.7%。净利润的增长远远高于营收的增长。

　　截至2005年12月31日，百度持有的现金和现金等价物总值为人民币9.006亿元(约合1.116亿美元)。还可以再盖10座百度总部

（我不知道这句话是谁加的？百度的钱盖一个总部还不见得够呢？更别说10个了）。

为获得约4.4万平方米的土地使用权，百度2005年预付了人民币7720万元(约合960万美元)，以在北京修建一座新总部。为获得土地使用权，百度总计需要支出人民币9240万元(约合1140万美元)。

　　截至2005年12月31日，百度共有1307名全职员工，2004年底仅为349名。

　　我看完这些数字的感觉是：这点钱全“得瑟”到大楼里去了，以后怎么办？没钱了再去圈钱？当年史玉拄是怎么垮台的？

　　为什么这么说？咱们就百度盖大楼的CASE帮他们CFO算算帐，看看百度盖大楼的风险在哪里？

上地信息产业基地北区规划图

一、地点：

　　百度选择了北京上地信息产业基地，地点偏远了一些（五环之外）。但是现在许多高科技企业都进入了上地，所以这个地点不能算坏。话又说回来了，不去上地，北京其他地方的地可能也拿不到（潘石屹不就到处找地呢吗？），所以这也没什么太多的选择。

二、土地大小：

　　4.4万平方米的土地相当于66亩。国际足联标准足球场的面积是7140平方米（长105米X宽68米），所以4.4万平方米相当于6个标准足球场。举个例子大家就知道这块地有多大了。比如，24层500间客房的长富宫饭店的占地面积是55942平方米（84亩），所以百度的地比长富宫饭店的地还要小三分之一。66亩不算大，只能说是中等规模。

三、土地价格：

　　4.4万平方米，9240万元，相当于2100元一平米。

　　4.4万平方米相当于66亩，所以也就相当于140万一亩。

　　因为这是“七通一平”过的熟地，而且是商业用地，在北京能拿到这个地价应该说不算太贵，尽管是在五环之外，尽管再疏通疏通可以拿到更便宜的地价。

四、建筑面积和造价：

　　如果按搂高10层，容积率3来算，建筑面积应该在13.2万平方米，也就是一层1.32万平方米。

　　如果按甲级写字楼一平方米造价6000元计算，那么整个工程成本接近7.92亿人民币。百度现在已经交了7720万元的土地使用权的费用，还要再交1520万元。建安费和余下的土地费用这两项加起来是8.072亿人民币，百度持有的现金和现金等价物总值为9.006亿元人民币，刚刚够用的。

五、百度总部大厦的自用和出租：

　　百度现在共有1307名全职员工，假设两年以后发展到2600名员工。假设一个员工按10平方米的办公面积（会议室，走道，公共区已经摊入）计算，那么百度也只需要2.6万平方米，也是两层搂自己公司就够用了。那么还有七层搂，只能出租了。

　　上地区域内甲级写字楼项目不多，仅有香江国际集团所开发的上地数码科技大厦项目，租金为7.2元/平方米·日（含物业费），为区内最贵。但是上地区内办公楼的平均租金为2.9元/平方米·日，远远低于7.2元/平方米·日这个价格。

　　如果百度把大厦其中7层搂，也就是9.24万平方米办公室面积全部租出去（假设没有闲置），如果按5元/平方米·日的租金算，那么每年能带来1.69亿的房租收入，这已经是很理想的情况了。

问题：

　　百度盖大楼相当于投资商业房地产。所以第一个问题就是，投资商业房地产是不是百度最好的投资项目？商业房地产的投资回报率比互联网项目高？商业房地产的风险比互联网项目低？那么为什么投资商业房地产？是对互联网没有信心了？还是自己要转形了？

　　如果百度把线全都投到百度总部大厦上去了（假设没有用银行贷款），那么百度今后发展缺钱的时候怎么办？会不会发生史玉拄那样资金链断裂的情况？

请看其他的《安氏案例分析》。

北京市海淀区政府为新近决定进驻上地科技园区建设百度总部大厦的百度大做的广告。

附录：百度正式宣布将在上地建总部（转载）

　　本报讯 (记者王丹丹) 昨天，百度在线网络技术(北京)有限公司正式与上地信息产业基地签订土地出让协议。据悉，百度以9240万元征用的这块土地是上地园区仅存的一块大面积空地。协议签订后，上地信息产业基地也成为全国科技园区中第一个完成100%土地出让的园区。

　　据悉，百度征用的这块土地是上地园区仅存的一块大面积空地，北京市政府、海淀区政府和中关村管委会都对百度寄予厚望。海淀区区长周良洛介绍说：上地信息产业基地是北京市乃至全国最早建立的高科技产业园区，现已形成了以联想、华为等国际知名的民族品牌企业为龙头的产业集群，中关村和海淀区为企业提供了一个创新环境。几年来百度的快速成长是有目共睹的，百度是中国在海外上市高科技企业中市值最大的公司和全球最大的中文搜索引擎，它的加入将带动上地整体高科技朝阳产业形象的提升。

　　百度董事长兼首席执行官李彦宏表示：“‘百度大厦’将建设成一个集工作、休闲、包括健身等为一体的综合性写字楼，一个群组性的建筑，百度想建立一个花园型的综合办公区，为员工提供最人性化的办公环境。”

　　根据北京市总体规划，海淀山后地区将成为创新中心，上地成为连接中关村核心区和创新中心的关键性节点，联想、方正、IBM等国家级研发中心都已经入驻园区。

　　影响之一

　　上地住宅均价将冲破9000元

　　IT企业回流中关村，上地科技园区最后一块地落入百度囊中，会给中关村、上地、清河沿线的住宅项目产生什么样的影响呢？

　　中原地产北京地区总经理李文杰早就在研究该区域的房地产市场。他指出，这个区域的房地产用地大多被当成商业和工业用途，住宅用地所占的比例本来就不大。众多企业的涌入，更是加大了对住房的需求，加上高新企业的白领们薪酬普遍较高，对房子的要求自然也会随之提高。近期出现的一些高档房地产项目在很大程度上满足了这部分人的要求，但同时也拉高了上地周边的房价。

　　中原地产提供的数据显示，目前上地区域的房价大多在5000元/平方米~9000元/平方米之间。上地完成土地出让对此区域的房价将产生明显的影响，李文杰预测，北五环和北六环之间，西起山后东至清河将是2006年房价上涨最明显的区域。房价涨幅可能会达到20%，均价可能会冲破9000元大关，届时一些价格过万的高档项目也会浮出水面。

　　影响之二

　　中关村写字楼租金可能上涨

　　国家发改委价格监测中心的专家刘满平告诉记者，上地北部的新科技园区建好不会缓解整个住宅市场的价格，反而会在一定程度上增加对该区域住房的需求。由于上地与清河等区域住宅项目规模化形成趋势日显，园区中白领、厂房里的工人以及在中关村工作的人越来越集中地向上地地区平移，房价必然随着需求增加而逐年上涨。

　　写字楼专家、高力国际专业咨询部助理经理马利东表示，虽然上地的最后一块地已经出让完成，但是政府会对整体的土地做新的规划，不会出现地荒问题。

　　记者从高利国际了解到，上地目前在售的写字楼项目价格基本处于6400～7800元/平方米之间，区域租金水平一直维持在2～3.5元/平方米·日之间，平均租金为2.9元/平方米·日，与去年年初相比，上涨幅度约为5.5%。马利东认为，百度拿下上地最后一块地，将使得该区域内写字楼项目的价格在此基础上有小幅上调。同时，毗邻上地的中关村写字楼市场也将受到影响，租金涨幅大约在7%左右。

　　中原地产北京地区总经理李文杰告诉记者，百度买地事件证明了中国的IT企业正在加速往中关村回流，这将对上地以及中关村的写字楼市场带来新的利好，原有的存量写字楼也会很快被消化掉。

　　影响之三

　　新科技园区可能缓解上地交通

　　新建的“北部新区”位于上地北部，由于中关村科技园在地理发展上受到了空间的限制，交通负担日益严重。记者在采访中发现，“北部新区”的建立一方面可能会增加中关村的交通压力，另一方面对缓解上地的交通问题将会起到重要的作用。

　　李文杰认为，目前北五环、北六环以及八达岭高速的交通状况都还不错，“北部新区”将不会对整个区域造成交通负担。因为“北部新区”短期内难以启用，而目前政府正在对中关村的交通做彻底的改良。改良后，“北部新区”即使投入使用也不会带来新的交通压力。

　　“交通问题不会受到影响，至少不会加剧中关村的交通矛盾。”马利东肯定地说，“我想科技园区会把这个问题解决好，这是影响企业进驻的关键。”他解释说，“北部新区”建立，相关的配套也会相应建立，而道路则是配套当中必须要考虑的问题。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

标签: 中国的“不联网”,地图,房地产,安氏案例分析,,

上一次由安普若于2006-2-23 周四, 14:20修改，总共修改了7次

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还有其他关于房地场投资的案例吗？？谢谢^^ -- muqiunet - (0 Byte) 2006-4-04 周二, 05:38 (684 reads)

找到了，McDonald's 2004 financial report -- 天蝎座的 - (373 Byte) 2006-2-23 周四, 14:55 (1342 reads)

$24M的property，姐姐咱们有点概念好吗？麦当劳的总部一个搂就值$24M。BILL GATES家是$40M -- 安普若 - (50 Byte) 2006-2-23 周四, 15:05 (1092 reads)

我刚刚修改了，是billion--我总是写到大钱，手就发软，经常犯这个错误 -- 天蝎座的 - (0 Byte) 2006-2-23 周四, 15:08 (848 reads)

麦当劳今天的市值是45.25B，20B的prpoerty才占它百分之四十多。还是一少部分啊？ -- 安普若 - (14 Byte) 2006-2-23 周四, 15:13 (992 reads)

20b 是2004的数字，救命啊。。谁帮我找找2005的data。。 -- 天蝎座的 - (61 Byte) 2006-2-23 周四, 15:17 (841 reads)

不欺负你。2004年的时候麦当劳的股价和今天差不多，所以它的市值也差不多。所以 -- 安普若 - (28 Byte) 2006-2-23 周四, 15:20 (1059 reads)

yeah~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ -- 天蝎座的 - (0 Byte) 2006-2-23 周四, 15:24 (789 reads)

刚想张嘴骂校长一把，发现blog里面已经有人说出来了，省了我一把力气。 -- wm - (103 Byte) 2006-2-23 周四, 13:54 (1495 reads)

我没看百度建筑的设计效果图，如果有，能不能贴出来。 -- 安普若 - (64 Byte) 2006-2-23 周四, 14:08 (1021 reads)

你贴的那个小图不是百度的表现图？我没有把keso有个家伙的话贴出来，这里补充一下。 -- wm - (978 Byte) 2006-2-23 周四, 14:35 (1139 reads)

4.4万平方米是建筑面积,占地面积是3.6万多平方米。 -- wm - (0 Byte) 2006-2-25 周六, 09:36 (747 reads)

那个图是上地科技园的规划图，不是百度的示意图。现在到底.4万平方米是建筑面积，还是占地面积？ -- 安普若 - (49 Byte) 2006-2-23 周四, 14:49 (848 reads)

估计校长是根据这个估计出来的 -- BT - (195 Byte) 2006-2-23 周四, 14:03 (1013 reads)

差不多！甲级写字搂比五星级宾馆便宜25％，现在大家都是这么估算的。美国也是这么算的。美国的算法是。。。 -- 安普若 - (62 Byte) 2006-2-23 周四, 14:13 (1000 reads)

看见拉，不过那个是超高层，至少100米以后，俺一直认为这种建筑是垃圾中 -- wm - (68 Byte) 2006-2-23 周四, 14:11 (936 reads)

土地太贵了，所以只能拔高。 -- 安普若 - (0 Byte) 2006-2-23 周四, 15:30 (771 reads)

记得以前硅谷有一个故事，就是高科技公司上市了，然后盖大楼，大楼盖好了，自己黄了。 -- 安普若 - (131 Byte) 2006-2-23 周四, 13:32 (1694 reads)

I think you are talking about Exodus, which built -- BigSwingingD - (728 Byte) 2006-2-23 周四, 14:18 (1371 reads)

那个故事是N多年前听别人讲给我的。因为对硅谷不熟，听过了也就忘记了，从来也没想过那个事情 -- 安普若 - (284 Byte) 2006-2-23 周四, 14:39 (1467 reads)

一个月看10几家公司？PF！DD了吗？Financials验证了吗？其上下游客户走访了吗？ -- AttorneyAtLaw - (472 Byte) 2006-2-23 周四, 20:55 (1088 reads)

嘻嘻，现在律师正在做DD，Financials是审计过的，客户的订单我们看了，技术有专利， -- 安普若 - (471 Byte) 2006-2-24 周五, 01:15 (1195 reads)

一个月60多家企业，你以为是在卡拉OK让你挑小姐呢？站成一条线，排好队一个一个来？那是看企业，是要每一个都要谈的 -- AttorneyAtLaw - (228 Byte) 2006-2-24 周五, 01:46 (1071 reads)

中国的企业就是好挑 -- 安普若 - (160 Byte) 2006-2-24 周五, 02:00 (1268 reads)

如果是在北京，除掉交通的时间，一天也就两家，俺最多在北京一天看过四家，其中两家在上地。可是北京全国就一个， -- AttorneyAtLaw - (74 Byte) 2006-2-24 周五, 02:06 (1057 reads)

我2003年的时候，把当时在上地的十几家企业用了三天时间全看过一边。一天看四、五家。 -- 安普若 - (579 Byte) 2006-2-24 周五, 02:22 (1317 reads)

这么看是不是也太宽泛了？不过你做的就是这个。 -- 笑狮子 - (0 Byte) 2006-2-26 周日, 23:53 (732 reads)

安少还去maggis啊，那可是华人与狗不得入内的，呵呵~~~ -- 无语 - (0 Byte) 2006-2-26 周日, 06:19 (793 reads)

您老是三个代表的代表！ -- AttorneyAtLaw - (0 Byte) 2006-2-24 周五, 02:33 (792 reads)

校长的2005年10K太简单了，不符合SEC的要求 -- AttorneyAtLaw - (0 Byte) 2006-2-23 周四, 19:01 (791 reads)

不知道那个方向。 -- 筋斗云 - (0 Byte) 2006-2-23 周四, 18:11 (715 reads)

这个行业的大趋势很重要，就看它自己的股票了。。 -- CQ_xiaolang - (106 Byte) 2006-2-23 周四, 13:51 (848 reads)

去Keso 的BLOG搂了一眼，他已经把校长的文章链过去了。 -- 马甲乙 - (65 Byte) 2006-2-23 周四, 12:53 (772 reads)

百度中线长线搞不过GOOGLE的。 -- 小报记者 - (179 Byte) 2006-2-23 周四, 12:42 (1115 reads)

我觉得不一定，用百度搜中文还好过古狗 -- 八袋长老 - (58 Byte) 2006-2-23 周四, 17:26 (736 reads)

百度也有其长项，古狗赶上来也不容易，毕竟中文发展了5000年，有其独特的特点 -- AttorneyAtLaw - (51 Byte) 2006-2-23 周四, 12:45 (821 reads)

技术的本质还是人，GOOGLE只要在人上领先BAIDU，剩下的就是时间问题 -- 小报记者 - (92 Byte) 2006-2-23 周四, 12:50 (815 reads)

搜索市场很大，不只有一家才能活 -- 马甲乙 - (52 Byte) 2006-2-23 周四, 12:55 (766 reads)

本土市场不觉得GOOG会强过BIDU -- BT - (517 Byte) 2006-2-23 周四, 13:59 (928 reads)

言之有理，虽然还有可以抬的杠。 -- 马甲乙 - (0 Byte) 2006-2-24 周五, 00:00 (552 reads)

现在中关村的很多“高科技”企业有这个冲动，买地盖楼，不是个别现象，记得以前好像讨论过，中关村 -- AttorneyAtLaw - (98 Byte) 2006-2-23 周四, 11:46 (926 reads)

这是中关村的传统了... 当年王志东和贺文(?名字有点记不清了)做新天地的时候... -- hawkeye - (248 Byte) 2006-3-21 周二, 23:24 (600 reads)

说来说去还是觉得房地产最挣钱，所以用internet圈钱，然后买地，然后盖搂。越是做internet的人越对 -- 安普若 - (50 Byte) 2006-2-23 周四, 12:11 (1449 reads)

报告校长：俺们上辈子上Strategy课时好像有提到，MD是世界上最大的房地产公司（戏谑意义上的）， -- De Sade - (57 Byte) 2006-2-23 周四, 17:32 (760 reads)

internet 的东西叫虚拟现实。当然很虚 -- 功夫王 - (75 Byte) 2006-2-23 周四, 15:40 (658 reads)

国人向来都有对实物崇拜的潜意识 -- BT - (39 Byte) 2006-2-23 周四, 12:31 (1007 reads)

一点点不同意见尼。。。 -- 天蝎座的 - (93 Byte) 2006-2-23 周四, 12:57 (880 reads)

在美国的麦当劳是franchise，也就是说麦当劳公司根本不own那些商店的property，你这个claim不知是从 -- 安普若 - (37 Byte) 2006-2-23 周四, 13:21 (956 reads)

校长，我确是看到过，现在我只好到网上去查查了，before i get back on this -- 天蝎座的 - (156 Byte) 2006-2-23 周四, 14:14 (794 reads)

Hey, i got it -- BT - (331 Byte) 2006-2-23 周四, 14:33 (839 reads)

another interesting data: corporate operated vs. franchised -- 天蝎座的 - (210 Byte) 2006-2-23 周四, 15:07 (841 reads)

你看错了 -- BT - (13 Byte) 2006-2-23 周四, 15:19 (787 reads)

对我写错了，corporate 是14b, -- 天蝎座的 - (0 Byte) 2006-2-23 周四, 15:29 (679 reads)

corporate-operated restaurant挣钱100％全是自己的 -- 安普若 - (107 Byte) 2006-2-23 周四, 15:17 (754 reads)

80％这个数字就可以了。另外那个数字一直在变。 -- 安普若 - (0 Byte) 2006-2-23 周四, 14:42 (661 reads)

可能中美不同，麦当劳在中国是买物业的。 -- wm - (0 Byte) 2006-2-23 周四, 14:02 (661 reads)

麦当劳在中国是没办法的办法。因为当时中国法律不允许搞franchise。 -- 安普若 - (0 Byte) 2006-2-23 周四, 15:27 (623 reads)

校长（悄悄拉拉衣角） -- 哈瓦那女伯爵 - (157 Byte) 2006-2-23 周四, 13:59 (956 reads)

MD在美不完全是franchise -- BT - (86 Byte) 2006-2-23 周四, 14:10 (732 reads)

MD的策略是：一端是消费品，有好的现金流，另一端是稀缺品：繁华地段的地产，它经营的就是这两款互补的产品， -- AttorneyAtLaw - (24 Byte) 2006-2-23 周四, 13:06 (779 reads)

三年前听来的。MD的汉堡包成本一个10 cents 左右。 -- 暗八仙 - (0 Byte) 2006-2-23 周四, 22:54 (621 reads)

所以说，目前很多人的意识还停留在青铜器时代，实物崇拜、钢铁崇拜，看看美国现在生产什么： -- AttorneyAtLaw - (302 Byte) 2006-2-23 周四, 12:42 (1073 reads)

同意,但是这些能卖钱全是因为他们是规则制定者 -- 六合彩 - (22 Byte) 2006-5-10 周三, 11:54 (521 reads)

good point -- 雨林 - (0 Byte) 2006-2-24 周五, 01:18 (588 reads)

同意老兄。不过台阶也得一步一步爬。厂商的视野已经在扩展。但真正上台阶要看我 -- 暗八仙 - (53 Byte) 2006-2-23 周四, 22:17 (629 reads)

每隔10年，10个中国富豪还剩下3个，美国可以剩下6个，每隔30年。 -- CQ_xiaolang - (31 Byte) 2006-2-23 周四, 14:16 (772 reads)

崇拜实物是因为没有有把握的增长点，没办法才有这招 -- 小报记者 - (68 Byte) 2006-2-23 周四, 12:46 (628 reads)

也该轮到我不讲理一把了， -- 八袋长老 - (455 Byte) 2006-2-23 周四, 10:30 (1181 reads)

呵呵，分析得很中国啊！ -- 卜鹰 - (115 Byte) 2006-2-23 周四, 17:33 (717 reads)

一个群组性的建筑 -- 筋斗云 - (64 Byte) 2006-2-23 周四, 09:47 (780 reads)

没钱了就找人民政府。。。 -- 曾经有一条鱼/ - (45 Byte) 2006-2-23 周四, 09:39 (703 reads)

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