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(ZT): 奢侈品在废墟隔壁 -- 北京上海老房子

Baldeagle
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头衔: 海归上校
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加入时间: 2004/12/07
文章: 553
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标题: (ZT): 奢侈品在废墟隔壁 -- 北京上海老房子 (3208 reads) 时间: 2005-2-17 周四, 23:46

作者：Baldeagle 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

安徽人汪政清正在像收废品一样收购明清时代的徽派旧宅，将其拆散运走，进行复原、修缮并出售。在北京和深圳，这些远离故土的徽宅重新神采奕奕，成为带有传奇色彩的奢侈品。同时，有更多无法在当地政府文物保护计划中登堂入室的徽宅正在日晒雨淋中濒临倒塌。

在上海，陈早春从１９９５年开始通过购置并进行复原性修缮的方式，使１００多套百年历史的老洋房焕发生机。在上海，这些为外国人青睐的大件古董，能够得到即时维护与修缮的只是极少数，不少房子正在白蚁啃噬和雨水浸泡中煎熬，而无力修缮的屋主们正憧憬着高层住宅中的美好生活。

由于贫富程度的悬殊，一些人饱受旧宅煎熬并把新房作为自己的居住理想，另一批人却把被遗弃的旧宅视为珍宝。汪政清说：“我做这些就是希望在懂得欣赏的人多起来的时候，这些房子还在。”

零售徽宅

汪政清卖出的第一幢徽宅安静地矗立于北京工人体育场西南侧，这幢徽州风格的旧宅始建于清嘉庆年间。房子是二层小楼，白墙黑顶，两个天井、三道玄关、四根粗大的立柱、全水杉木结构。王菲和成龙等人慕名而至的这幢旧宅，如今被持有者改造成一座餐馆。

汪原本是以采办古董家具为业的木工，１９９３年，在北京高碑店开了自己的店面。也是在这一年，汪政清前往徽州购置古董花板，自此被当地民居打动，不能自拔，在其后的几年，汪总是找机会四处寻访徽州旧宅。

数年过去，汪政清有了些积蓄，打算在城里买套新房。２００３年，他再次邂逅一套徽宅后，立即改变了想法。当年父亲盖新房的时候，汪政清说，你这房子５年后就会变成垃圾。当年７月，他用买新房的钱买下了这套旧宅，拆散并按顺序给每块木头编号之后运往北京。

汪政清当时的想法是，在北京租用土地将旧宅复原作为自己的居所。经朋友引见，他认识了正打算开餐馆的张皓铭。张想从汪政清手中买下旧宅，“卖。”汪说道，“我买来的价格可以说极其便宜，但是我发现，想将其复原到比较理想的状态，需要投入的资金是买价的７－８倍，我也是想尽快借助张皓铭的力量复原徽宅。”

过了一年多，古宅复原，效果出乎汪的想象。汪邀请原来安徽的房主来京参观，房主也很吃惊，当得知修缮过程花费的资金数额之后，那位房主说，我要是有这么多钱来修房子，也不会把它卖掉。

汪政清说，十年来他看了不少老房子，很多现在已经消失了，主要是因为房主无力修缮和维护旧宅，只能任其在日晒雨淋中倒塌。

这间恢复起来的徽宅成了样板间，开始有越来越多的人为之倾倒。尽管如此，汪政清仍然心存遗憾：“工体的那块地太小了，本来地道的徽宅外面有风雨不透的围墙，限于土地，无法复原。”

国内某著名房地产企业将汪政清重现徽宅全貌的理想推进了一步，那家企业购买了汪政清的第二套旧宅，将其运抵深圳，并为整个拆、运、装的过程拍摄了电视片。

目前，汪政清在北京高碑店村又支起了两座旧宅的框架。他的想法是在这里复原三座徽宅，形成一个小型的民俗文化艺术村落。在参观过工体的徽宅之后，高碑店村领导十分支持汪政清，汪以极其低廉的价格获得了近５亩土地的使用权。汪不打算把这三套房子转手，而是自己进行经营。汪还请记者帮忙留意具有一定资质的文化产业经营机构，“我可以以很便宜的价格租给他们。”汪政清说，他还打算在这里搭建一个戏台，邀请乡土之间的民间戏曲演员来演出。

如今，汪在安徽、江西和浙江继续寻访徽宅，每到一处，他都会建议房主，如果暂时无力修缮，就在坍塌之前把老房子拆掉，把每块木料编号并妥善封存。“我看中的都是当地政府认为没有什么价值，而没有进入文物保护行列的房子。”汪政清一直想向安徽省政府进言，他最担心的是，在更为偏远的山村，这些闪耀着奢侈品光芒的徽宅，会被搬进新房的房主们遗弃，在风雨之中化为废墟。

面向洋人的洋房市场

汪政清关注徽宅始于１９９３年，１９９５年，从复旦经济系毕业的陈早春在“误打误撞”中与上海的老花园洋房结缘，并成为上海为数不多的通过老洋房发家并快速成长的商人。那一年，他进入一家香港房地产集团公司刚刚成立的房地产中介部，“我的工作就是为在上海的老外介绍出租房屋，那时上海的房地产市场并未有现今的火爆。”

这些“老外”偏偏对上海的老房子情有独钟。一位在上海经营老房子生意的女士说，这些老房子脱胎于上海百年的租界历史，鼎盛于上个世纪二三十年代。为了一套老房子的成交，这位女士耐心等待了近７个月，老房子的主人卖掉旧宅是为了购置地段合适的商品房，老房子破败的外表和家长里短的邻里氛围为搬进高楼大厦的房主们厌倦，却深深吸引着生活在上海的外国人。

“我对上海熟悉，于是开始针对这个市场去找一些老洋房，把它租下来改造后再以高价转租给外国人。随着后来经济发展势头越来越好，进入上海的跨国机构越来越多，这样的房子几乎是供不应求。”陈早春告诉记者。

丁香花园是陈一直以来久久难忘的经典案例。

丁香花园是上海老花园洋房的极品，仅花园就占地２．６６万平方米，总建筑面积２９３４平方米。一条华山路将丁香花园分隔为两大块，东边的目前为上海市老干部活动中心，香港商人租用了靠近门口的一栋楼开了申粤轩酒楼，西面一片现在则更名为“丁香别墅”。

在一百多年前，今天的华山路还叫做“徐家汇路”，更早些时候也叫海格路。坐落在华山路８４９号的丁香花园，原是晚清北洋大臣李鸿章花了４万５千两白银建起的一幢中西式私家花园，系现代化建筑开创者之一美国著名建筑师艾赛亚·罗杰斯设计。其豪华和新颖令世人刮目。

２００１年，陈早春和房管部门签订了８年租赁合同，租下丁香花园的西面一片，其中有一间别墅和１０００多平方米的草坪。“随后我投资了１０００多万元在花园里修建了４座新别墅，连同原先的老房子一起租给了外国人。”陈早春告诉记者，“这里也就相应更名为丁香别墅。”陈得到的回报是每年从每栋房子上获得６００万元的租金。

陈早春的老洋房生意有租赁和销售两种模式。在租赁方面，其一是与物业拥有者达成协议，通过事先总体承租一定年限，然后投入数百万元巨资进行改造，再转租给外国人或者公司获得巨额租金回报；其二就是简单的接受业主委托获得中介佣金收益。２００４年，陈早春旗下的公司加快拓展老洋房买卖业务，主要经营模式是先购买产权老洋房，投入巨资进行修复性装修后再高价卖出去。这样的收入远高于租金和佣金收入。在陈看来“销售一个楼盘的利润率远不如销售一座老洋房。”除去自己创办的“斯坦福”等多家公司，陈早春还引入战略投资人，在北京成立了“我爱我家”房屋租赁置换公司和我爱我家网络公司，陈旗下公司与伟业顾问、太和地产各占３０％的股份。

“这是个循环的市场，买下洋房的可能再卖出，我再买进再次进行包装，一样也可以赚大钱。”按照陈早春的估计，在未来十到二十年的时间中，上海还存有巨大的老洋房市场空间。资料显示，目前还保存的解放前建造的花园洋房约有５０００余幢，３００多万平方米，其中仅高级花园洋房面积就达１６０万平方米，并多数都存在缺损需要修缮的问题。

所有的老洋房都有故事，能被政府文保荫泽的只是极少数。多数老房子都面临经受残破、渗水的折磨，房主急欲“逃离”。

相对于北京四合院成交极为冷淡的境遇，上海的老房子则幸运得多。在华山路、常熟路与巨鹿路交界处有英国石油公司建于上世纪３０年代的１２幢连体洋房，上海静安区政府与陈早春合作，在１２幢英式洋房里酝酿一个商业和文化相融合的综合性消费、娱乐和休闲中心，据介绍，这条街的规模将远远大于卢湾区的“新天地”。

作者：Baldeagle 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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