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主题: 房地产行业：庄嘉耀：房地产国际金融——房地产信托投资（转贴）

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房地产行业：庄嘉耀：房地产国际金融——房地产信托投资（转贴）

安普若
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标题: 房地产行业：庄嘉耀：房地产国际金融——房地产信托投资（转贴） (1595 reads) 时间: 2005-1-21 周五, 14:21

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

庄嘉耀：房地产国际金融——房地产信托投资

2004年08月07日10:39

美国普衡律师事务所合伙人庄嘉耀（Mr John A. Cahill)

【王征】杨会长的讲话，让我们见识了的久违了的列宁同志的演讲风格，他的三话说，对于论坛，我觉得颇具指导意义。他关于过热过冷的量化标准，也很值得深思。特别是他关于七十年的不合理，讲到了大家的心坎上，过去我从来没在公开场合上把这层纸捅破。

包括政协有一次搞提案，土地证券化，我本来准备签字，后来有一个朋友跟我讲，这个问题很敏感，你别掺和了，吓的我就没敢签字。所以说杨老前辈这种求真务实的精神，值得我们大家，业界学习，现在让我们向他表示崇高的敬意。

根据大会组委会的委托，因为时间的关系，提问就留在会后再提问。有请北京市房协的会长王文英先生向杨老前辈赠送本次活动纪念品。现在有请第二位演讲者，美国普衡律师事务所合伙人庄嘉耀先生！我们向他表示热烈欢迎！

【庄嘉耀】各位先生们、女士们早上好！非常高兴在这个会上给大家做演讲！非常高兴今天在这里给大家做一个演讲，演讲涉及到我们公司的一些业务，我们的主要业务就是跟房地产金融有关系，主要业务类型就是房地产信托投资，信托投资在北美和亚洲一些地区已经发展了一段时期了。在中国，我们要通过金融的支持来帮助我们国家实现城市化的现代化。

首先给大家做一个背景的简短介绍，谈到了房地产信托投资的背景介绍。最近几年，房地产信托投资在亚洲地区称为一个很受欢迎的投资载体，日本已经有12家房地产信托投资机构，在新加坡已经成立了四家，而且非常活跃。

在香港，于2003年的6月30号，颁布了房地产信托投资法案，而且现在在其他的一些国家，比如说韩国、泰国和澳大利亚，也都逐渐的兴起了这样的房地产信托投资的法律体系。他建议，中国现在是一个很好的时机，建立这种房地产信托投资的一个系统。

咱们的会长刚才已经介绍了我们国家房地产开发量非常大，房地产现在的状况非常好，房地产的信托投资基金从总体上来讲，它是一个按被动式的投资载体，可以帮助咱们稳定房地产建设的状况。房地产信托投资包括具有稳定收入的房地产项目，还有其他的投资目标，这些房地产的项目包括办公楼，零售的商店，住宅，工业建筑，还有一些饭店，当然了，有的时候他投资的目标还是可能把上述几种类型放在一起。

在美国、欧洲，加拿大，和一些亚洲市场执行的房地产信托投资体系，在收入分配上，享受税收转移的优惠，享受的税收转移待遇，可以避免双重征税问题。去年新加坡对房地产投资法律进行了修改，加进了被动式的税收转移的待遇，给这些信托投资这么一个待遇。这个体系以前在美国、比利时都有。我们这次讲的一些上市的地产公司，还有房地产信托投资。

实际上我们谈到房地产信托基金系统的时候，房地产信托投资系统，投资基金系统的时候，它包括三种类型，一种类型是以股权为核心的房地产信托投资形式，这种形式主要是以拥有运营可租赁房地产项目为特征，它的主要收入是来自租金收入。第二种，是以按揭为核心的房地产信托投资，它是向房地产的所有者和经营者出借资金，他们的主要收入是来自按揭贷款所得的利息。第三种是混合形式。

为了给大家一些背景资料，先给大家放这么一个图片，结构体系，这个结构体系是在亚洲，在新加坡，在澳大利亚和在香港使用的结构体系，在韩国和马来西亚可能有一些不同，但是建议在中国，这种结构体系还是比较适用。

在座有很多专家，对于房地产信托投资基金比较熟悉，但是我还是想花几分钟，把房地产信托投资给大家介绍一下，可能有些人还不是很熟悉。可能以香港作为代表，因为香港是咱们中华人民共和国的一部分，可能更具有代表性。

在香港的管理层就极力主张，支持使用这种结构，这种结构可以达到投资者和占有人之间利益的平衡。在中国大陆，有很多来自于香港、台湾，韩国和日本的投资者，他们对于日本的框架非常熟悉，所以说我愿意在这里向大家介绍。这种情况跟美国实行的房地产投资是不一样的，它是源自于英国的法律，按照以前英国的叫做联邦，英联邦的法律体系建立起来的。

因为现在银行的利率比较低，很多人都是在寻找另外一种投资的渠道，这种房地产信托投资正好为这些人提供了一个渠道，他们不用冒直接在房地产界进行投资的风险，但是能够享有比较好的房地产获利的利益。

为了增强房地产投资人的信心，因为他不是在房地产上进行直接投资，他要求的是应该是一个上市的房地产公司，在交易所挂牌上市的房地产公司。

在这里谈到了受托人的概念，受托人实际上可能是由金融公司组成的，它实际上是在法律意义上，作为投资者的代理，他是法律意义上资产的所有者，但是它是代理投资人进行操作的。

谈到的这些都是为了增强投资人的信心，还谈到了为了增强这个信心，在日本，在香港还有一个第三方经营者进入的问题。第三方经营者他要接受监管，他的运营要提供一些管理服务，提供一些管理咨询和建议，实际上是他来进行操作，但是他要接受受托人的监督。

房地产信托投资趋势房地产信托投资人去投入资金，很大的程度上是因为有利益的趋势。这个投资的基金结构是这样，盈余程度较低的，受限的，时间保守的资产负债比例，所以说经常是运营中出现费用时先拥有。我为什么在这里一再介绍房地产信托投资的概念，因为房地产信托投资是给大家提供一个规避银行低利率的这么一个新的选择。但是后面我还要提到我演讲的一些背景，比如说中国目前高速发展的经济状况。

谈到了一些上市公司房地产信托投资在管理上的一些不同，房地产信托他的管理是受到了国家法律和公司有一些章程，信托投资的一些规则，受到限制。而上市公司，很大的决定权是受他的理事会，董事会控制的。因为房地产信托投资基金是以保守的资本负债比例和享有强制性的股权收益为指导原则的，大部分重要的融资请求，都是需要新的股权分配，与传统的上市房地产公司相比较，房地产信托投资的经营者，影响力要大得多。

实际上在房地产信托投资当中，它的投资人的类型有很多，比如说国际的房地产基金，有固定利率的基金，还有一些其他的基金，还有包括零散的，比如说我们的这种个人，还有一些大型的公司，或者是房地产的企业或者是银行。

我这里可能给大家提供一些图片，这些图片的图标是是一个公司做的调查结果，在这里我引用一下，给大家提供一些背景资料。刚才那一部分只是做了一些介绍，现在我们进行第二部分。

在2000年以前的房地产信托投资，在亚洲地区不是非常的多，从2000年以后到现在已经出现了大概二十多家的房地产信托投资的公司，他们可能在新加坡，香港其他的一些地区。可能另外一个吸引大家进行投资的原因，就是个人或者是机构投资者享有强制性的股权收益，比如说在新加坡，他的银行的利率大概是1％左右，但是他的房地产信托投资基金的股权收益大概是5—6％。

比如说在美国，还有欧洲，还有新加坡，他们的税收体系是一种节税的体系，只是让股权所有人交税，而不是让中间商来交税，这样的话，可以避免双重征税。如果咱们中国的房地产在新加坡去进行这种房地产信托投资的话，可能会对我们房地产金融形成更加安全的环境。房地产每年都是在增值，每年的房地产回报率是比较固定的，比较高的。比如说历史上澳大利亚每年大概的回报率，现金回报率大概是8—12％。与直接的房地产投资商相比较既房地产信托投资他的变现能力更加突出，更加强。

现在我给大家介绍一下房地产信托投资，在中国如果实行的话，会遇到的一些挑战和问题。在这里，我建议中国的法律体系做一些修改，这样的话，可以导入第三方经营者，介入到这个投资体系当中来。因为目前中国可能是已经有很长时间，允许外资银行进入到咱们证券的交易所当中，投资到这当中来。这样的话，房地产信托投资领域里面，要引进外资的话，可以采用相同的模式。

我想我们应该建立一种房地产信托投资的法律法规，我们现在好象已经有了信托的法律法规，但是没有一个房地产信托投资基金的这么一个法律法规。我们在亚洲地区的一些模式，我们可以很好的借鉴他们的模式，比如说我刚才介绍香港的模式，可能就与我们大陆的情况比较适合。

在亚洲地区实行的外部管理体制，外部管理的这种信托，房地产信托投资产品，可能更涉及到中国市场。谢谢！

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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