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房地产基础知识：名词解释

安普若
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加入时间: 2004/02/21
文章: 26038
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标题: 房地产基础知识：名词解释 (2175 reads) 时间: 2004-12-05 周日, 17:49

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

名词：房地产估价（real estate appraisal）

解释：是指专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。

名词：房地产

解释：房地产（real estate，real property）

是指土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。

土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。

实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分。区位是指房地产的空间位置。具体地说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等。

名词：估价目的（appraisal purpose）

解释：是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为等的需要。例如，是为房地产买卖或租赁提供价格或租金参考依据而估价，还是为银行衡量拟抵押房地产的价值而估价，还是为确定被拆迁房屋的货币补偿金额而估价，或是为政府掌握划拨土地使用权进入市场应补交的土地使用权出让金等的数额而估价。

名词：关于估价报告有效期问题的答复

解释：1、什么是估价报告有效期？

估价报告有效期是衡量估价报告的行为是否有效的时间界限，即估价报告在其有效期内得到采用的，估价机构应对使用估价报告出现的问题负有法律责任；如果估价报告在其有效期内未得到采用，则估价报告自动失效；对于超过估价报告有效期采用估价报告的，估价机构不对使用估价报告出现的问题负法律责任。

2、估价报告有效期从何时开始计算？

估价报告有效期从出具估价报告之日起计算。一些估价报告将估价报告有效期从估价时点之日起计算是错误的。

3、估价报告有效期一般为多长？

根据国家标准《房地产估价规范》的规定，估价报告有效期一般为1年，即从出具估价报告之日起1年内有效。估价机构对估价报告有效期的规定可以短于1年，但不应长于1年。对估价报告有效期规定得越短，对采用估价报告的时间限制就越严格，对估价机构也就越起到保护作用。

4、估价报告有效期如何表达？

估价报告有效期可表达为“本估价报告从出具之日（X年X月X日）起一年内有效”，或“本估价报告有效期从X年X月X日起至X年X月X日止”。

5、估价报告有效期与估价责任期是什么关系？

估价责任期是估价机构应对估价报告负法律责任的时间界限。估价报告如果在其有效期内得到采用，估价责任期可以说是到估价报告明确的估价目的的行为结束。如果估价报告未在其有效期内采用，则估价责任期就是估价报告的有效期。

6、超过了估价报告有效期是否需要重新评估？

这可以分为两种情况：一是如果估价报告在其有效期内得到采用，就不需要重新评估，除非委托人要求重新评估。二是如果估价报告超过了其有效期未得到采用，此时就应重新评估。举例来说，某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。在1年内以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。那么，在未来20年内估价机构对此估价报告均要负法律责任，过了1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估。如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估。

名词：土地收购储备制度

解释：土地收购储备制度是指由政府依照法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地，直接或进行前期开发后储备，并以公开招标、拍卖等方式按需供应土地，调控各类建设用地需求的制度。

名词：土地一级开发

解释：土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。

名词：注册房地产估价师（certified real estate appraiser，CREA）

解释：是指经全国房地产估价师执业资格统一考试合格或者资格认定、资格互认，依法取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。

注册房地产估价师分为专职和兼职两类。专职注册房地产估价师是指与注册所在的房地产估价机构签订了劳动合同，该机构委托当地人才服务中心为其托管人事档案并为其缴纳社会保险的注册房地产估价师。除专职注册房地产估价师之外的注册房地产估价师，为兼职注册房地产估价师。

名词：专业房地产估价人员（professional real estate appraiser）

解释：是指经过房地产估价人员相应职业资格考试或者认定、互认，取得相应职业资格证书并注册生效，专门从事房地产估价活动的人员。房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。专业房地产估价人员有房地产估价师和房地产估价员两类。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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