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主题: 中国公司海外上市系列：中国房产公司海外上市途径及海外投资基金成功合作案例分析（转贴）

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中国公司海外上市系列：中国房产公司海外上市途径及海外投资基金成功合作案例分析（转贴）

安普若
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标题: 中国公司海外上市系列：中国房产公司海外上市途径及海外投资基金成功合作案例分析（转贴） (2567 reads) 时间: 2004-12-04 周六, 18:01

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

中国房产公司海外上市途径及海外投资基金成功合作案例分析

焦点房地产网 house.focus.cn

2004年11月08日16:15

中国城市化发展和复兴政策对海外房地产信托和基金投资启迪

搜狐焦点香港现场同步视频、图文直播

【论坛主持人】

基强联行铜子管理(中国)有限公司董事总经理陈基强先生

精品家园机构集团董事长蔡鸿岩先生

【论坛嘉宾】

当代集团董事长张雷先生

SPG(集团)有限公司董事总经理王伟贤先生

凯德置地中国控股集团总裁林明彦先生

复地(集团)股份有限公司执行董事/总经理范伟先生

荷兰ING在华投资基金董事长胡旭成先生

【陈基强】刘总叫我们延续他，他本来想讲三个小时的，因为时间的关系，他只讲了一个小时，这个小时希望在我们的配合下，尽量配合刘总，把刚刚讲的问题再深入一下。

【蔡鸿岩】其实我们的想法，也是今天下午，大家来参加这个论坛，可能大部分，绝大部分的人还是关心我们投融资主题，所以我们想把接下来的第二个论坛，按照我们刘总的意愿，还是延续下来。在座的这几位也是跟我们要谈的主题非常有关系的几位国内非常有代表性的开发企业负责人，以及我们摩根中国区的负责人，我们想把这个话题延伸下去，大家有共同感兴趣的问题，还可以进一步的交流。

【陈基强】我们这一部分的话题是说中国房地产海外上市的途径，第二个我觉得是更加配合刚刚所说的，是海外基金成功合作的案例，刚才讲了很多的问题，怎么样找伙伴，怎么样，怎么样，假如有成功的案例，现在在这里也能选到，他们既然已经跟这些发展商合作了，也赚到钱了，所以其实他们在工作的时间，实际出现的问题，解决问题的方法，就是最好的，跟着来的人的借鉴。

【蔡鸿岩】我们不见得非要圈定死已经既定的主题，我们说了，还是延续前面一个主题，大家可以根据几位嘉宾各自的特长，和他们本身企业运作的特点，我们有针对性的，跟我们底下的这些嘉宾互动起来，也可能会更好一些。

【陈基强】（英文）刚刚才做完，今年刚刚做完富地在香港上市的工作，所以第一个环节，我想（英文）用简单的十分钟给大家介绍一下整个过程，作为一个指导。

【GARTH PETERSON】刚才我听了任志强先生的话，他说的话我完全同意，他的题目是刚才说为什么到现在为止，西方的投资者还没有比较大量的进入来中国的市场。其实最大的一个原因，最重要的原因是因为有一个沟通的问题，有一个问话的差距的问题，还有一些很多西方的投资者，最后做决定的人，他们不是在亚洲，在中国，他们都是在纽约，伦敦等等这种地方。

一个中国的开发商到国外去上学的时候，他也面对比较相同的一个情况，就是大的投资者，机构投资者来中国开发的时候，他们大部分都不太理解中国的房地产市场，他不知道是不是一个健康的市场，他不知道红筹和H股的差距。刚开始的时候，他们都问一个问题，大股东，比如说郭广昌，范伟他们以后会不会把他们的股份卖掉，其实其他的股东不是H股就是法人股，都是可以卖的，这个概念就是这么解释，让他们真的理解很难的，因为国外没有法人股的这种概念。我就是说，摩根斯坦利，我们帮助富地上市的时候，他很成功的上市的一个很重要的原因是，我们做过任志强先生他提出的那个需求，他提出的一个概念是，有一个中间的作用，我觉得中间这个东西一定是人，投资者他不相信字写在一张纸上面的，他相信的是人。

所以一定要有一个中间人他可以相信，他可以问，如果你们是中国的开发商，你要到国外去上市，要和那些大的机构投资者沟通的时候，你们自己可以和他解释，如果在你旁边有一个第三家也可以解释法人股是什么概念。第一手市场平均的价格，情况是怎么样，让他放心，这样他会投资。因为他们很多机构投资者，他们真的对中国的房地产市场感兴趣，不过他们不懂。摩根斯坦利做这种中间的地位，除了富地之外，我们还会帮助很多公司做相同的一种中间人的作用。

【陈基强】总结几点，你要说你的产品好，不要从你的口里说，最好是一个第三者，最好是世界公认的人去说，说的效应就会大很多。另外一点，国外很多投资者进来，其实他们资料不是第一手，因为在中国投资基本上分三节，除了中国，亚洲可能去日本，然后再去纽约，纽约这些人看的是全球，一年他可能只回来看上海一次，两次，如果在那个时候没有解释清楚，机会可能就没有了，所以非常清楚的信息是非常重要的。另外就是文化方面的，我也相信假如没有（英文）在中国做了这么久，第三个案子可以一个月之内完成，所以在这种情况之下，还是在讲人，谁来做是非常重要，就是简单的这三点。

【蔡鸿岩】我想问一个问题，比较具体的，刚才我们在第一个论坛里面，刘总也提了这个问题，国外基金的进入和退出渠道的问题，刚才几位嘉宾讲了半天，也没有一个人讲的很具体操作层面的问题，您看可不可以给我们透露一些这方面的您的心得体会。

【外国人】如果你是做住宅的话，你卖掉可以把钱拿回来，如果是写字楼的话，目前为止，国内二手市场比较大的市场，还没有很成熟，所以我估计大部分的直接投资中国房地产的西方投资者，他们大概会多一点做住宅项目，少一点做写字楼或者是商场。我估计明年开始，房地产信托公司的概念已经做起来了，如果有一些进展的话，可能会带来另外一些现象，西方大的投资者进来投资写字楼和商场，因为他们有一个变现的办法。到现在为止，他们主要是做住宅，因为可以变现比较简单。

【陈基强】刚才刘总的问题有两个，一个是你进来的资金组合怎么样更方便的去界定，因为我们需要把这三、四、五以注册资金，再根据中国现在的法律，你是需要整个项目公司大，才可以（英文）所有的钱，这是第一个刚才刘总想讲的问题。第二个问题，其实是在产品方面有没有（英文），在这方面，ING已经做了非常久，已经出租过物业，卖过楼，在这方面你们是不是可以分享一下把本钱拿回去，收入的利润拿回去的那部分跟大家分享一下。

【胡旭成】欧美的资金进入中国是最早的，我们在1995年，1996年的时候，在北京做的项目，今年这个项目早就卖完了，结束了三年以后，才把本金拿回去，为什么？税务局，审计，在审计你的时候，因为我有中方的合作者，有中信，还有另外一个中方，他们可能在卖房尾房的时候，有一个处理，操作权在他们的手里，尾房，我股东帮你背走，低于成本家，税务局不这么认为，税务局说你要补税呀，他拿走的，我们为什么要补税，要补一个发票过来，这是一个服务性的发票，税务局不认，为这个事，换了三任税务局的局长都没有定，最后我可能是任总说的润滑剂，对北京政府比较熟悉，跟税务局出面去谈，你这不可以，这是违反法律的，OK，才把这个钱拿出去了。

其实刚才您在引导我说一句话，中国政府需要的不是你们在座的诸位，是政府给国外投资者一个什么样的信息，给他们一个释放的作用，钱进得来，赚到手，还拿的出去。现在三千万美金，我有一千两百万的注册资本，这个钱是我一定要全部做完了审计以后，所有的税务部门签字了，这个钱才拿得出去。但是我的外债的部分，股东贷款可以拿走，但是本金是拿不走的，你的尾房没有最后处理完，是不许拿走的。现在在中国这个地方，我们考虑以后还要在中国做事，我们没有过多的谈这个问题，其实这个问题，是我们心头大患。我们1200万美金撤出去了，ING才有信心继续在中国做，毕竟我们是拿回去了。

【陈基强】我想做一点点小的补充，刚刚任总所说的润滑剂，在世界上很多地方都一定要有一个专业机构，专门做这些，比较麻烦的东西一定要有人去做。根据今年的经验，因为缺钱，很多人都讲缺钱，所以外资才有机会进来，前几年外资是没有机会进来的，说25％，开什么玩笑，银行是百分之五，根本没有机会，他们其实会用非常多的钱在税务、工程跟调查合作伙伴上面。我简单的讲一讲，人家付了五十万美金做了一个简单的结果，PWC做出来的税务，一般他们投资35％，希望把注册资金赚到最少，自己用股东贷款，这是在香港没关系，我可以讲，用股东贷款的形式去进来，因为股东贷款可以提早的回馈，股东贷款部分的利息也可以做一个管理费的调整，相对会比较方便一点，这是第一个。其实他们进来的是房地产的资本金，只不过用不同的模式进来。

【胡旭成】如果人民币可以自由兑换，税务没有障碍的话，股东还是愿意把所有的钱都做成股本金。

【陈基强】另外在很难很难的情况之下，卖到很多楼出去之后，尝试把本来的公司缩小，其实我进来担当风险都愿意担当的，但是法律风险是没有一个国际基金愿意担当的，这种情况下是不容易。倒过头来问一下，接待方他们也要求非常高了，没有跟你投资钱，首先跟你讲，我调查费用就是一百万美金，我不知道在中方的一些发展商又想对国际基金接轨，同样的时间又有自己已经做的非常成功的模式，在这种情况之下，我们知道你们跟他们合作的一个心态，将会是一个怎样的呢？

【张雷】今天我们有这么多的高级领导都谈跟基金的合作，刘总就是我们的领导，我认为，无论是跟基金合作，还是我们企业上市募集资金，后边都有一个非常重要的，就是你企业的商业模式。如果有一个良好的政策，你的企业的条件都具备了，你没有这样的一个商业模式，你和基金，就是你去上市募集到的资金也不会有一个非常好的结果。有人说，在这个社会中最伟大的人就是为其他的人承担责任的人，比如说毛主席，他让中国人民站起来了，比如说小平，他让中国人民富起来了，他是最伟大德人，他为所有的人承担责任。有人说最好的企业就是他能为所有的企业承担责任的企业，就是最好的企业。比如说IBM，比如说沃尔玛，沃尔玛有一万多个供应商，但是所有的供应商，他的利润只有五以下，但是沃尔玛的利润一定有20％，为什么呢？因为所有的民众到沃尔玛买东西的时候，他只看，他说我可以投资，我的股权投资要占到55％，然后一定要保证我20％的回报。

我们请他到我们另外一个项目，万国城这个项目，到这儿去，坐在这儿，我们跟他介绍了大约一个小时，他看完了，他说好，我股权投资，投多少钱都可以，但是我只占30％，债权投资我还有钱，我就要6％的回报就可以，这说明什么问题？当一个企业你有非常好的商业模式，你有非常好的产品的时候，你能够非常有力量的迅速的和基金对接，但是如果你没有的话，你可能就面临着比较大的困难。我觉得可能国际基金也好，还是什么基金也好，他更看准的就是在你商业模式的背后，还应该有一个团队，这个团队是他的资金的一个重要的保障。第三，当然是社会了，像任总说的，你既有一个社会，一个国家的文化，既有经济秩序，还有法制等等。但是我觉得我们现在，中国房地产发展有没有房地产的附加值，说三流的企业做产品，二流的企业做附加值，在这个附加值的背后，你看看你这个企业有没有。

【蔡鸿岩】运营的模式上有没有什么差别？

【张雷】这两个项目它运营的模式不一样，一个是以中低档的，一个是高档的项目，同时它是产品的开发的理念也不一样。

【蔡鸿岩】是不是这么理解，他看好的这个当代万国城一个长期物业的升值性，和它以后未来总体物业的升值。

【周邦华】我是代表中体产业，中体奥林匹克花园管理公司，今天我们总经理吴总要来的，但是他实在是走不开，表示抱歉，我姓周，周邦华，我代表他，我是没什么资格在这儿发表什么意见，不过跟大家分享一下最近12个月吧，我的一点观察所看到的一些细节。因为我是香港中体公司的总经理，香港我们公司的作用其实就是投资，融资，在这方面配合奥运管理公司，配合集团，在这方面的工作我也参与了，我发觉几个现象，刚才这位老总说的我完全有同感。就是说你那个产品的模式，对于基金来说，投资者来说是最要紧的，对于盖房子，谁都能盖，中国土地多的是，你要怎么样，要有自己的特色，因为这个特色呢，是要真的很有特色，在商业化整个运作过程当中，你的资源怎么整合，怎么复合的理念，各方面都要照顾到。

还有我另外发觉到一个情况，作为资本，融资有很多不同的方式，比如说把公司上市做一个融资平台就是一个融资方式，发债也是一个方式。从上市的角度来看呢，现在我们发觉，这十几个月下来，跟投资银行他们打交道，中国的房地产现在在股票市场来说，就拿香港来说吧，并不是一个火的行业，折让率非常高，这是任何一个房地产企业考虑以上市渠道去融资一个很重要的因素。因为你融到钱了以后，还要考虑代价，你的代价那么高，最后的帐算不过去，你最终的目的还是达不到的。折让率非常高，股票市场很奇怪的，这一阵子这个行业火，过了十几个月，可能就完全不火了，再过一个周期可能又火起来，这种热情很难解释，这都是整个股票市场也牵扯方方面面，分析员，市场，消费者，政府的行为，方方面面都有影响，这是我观察到的一点，就是说中国的房地产行业，在股票市场上来说，现在并不太火。商业银行，投资银行作为上市保荐人一般来说是比较谨慎，而且会有所保留，折让率非常高，这是我的一点观察所得。

另外一点，我觉得还有一个在现阶段，可能更加有效的融资的办法，这个当然取决于看你这个企业本身的资产有多少，就是发债。发债是相对来讲比较简单的一个融资的方法，而且比较容易控制，但是发债呢也有限制，你的总资产要有多少，中国证监有这么一个条例，资产跟发债的比例是非常严格控制的。其实我最想说的就是融资跟代价，在现在的市场上来说，有点不对称，代价是属于偏高的，可能也就是因为我们国家宏观调控的关系，需求方面多了，有些基金他们，加上其他的一些风险，比如说法律，方方面面，他们也要要求更高的回报。所以说我们现在融资的方面，从事那一方面的工作，这是非常需要考虑的，就是融资跟代价两方面，看看怎么样把它对称起来，谢谢各位！

【蔡鸿岩】其实刚刚讲了半天，陈总也是投资管理公司，他算是这个行当的业内人士。我算是媒体人士，一会儿您应该把您一些专长再做一个自我介绍，在这之前，我再做一个我的自我介绍。我是这次我们整个活动会刊这本《楼市》杂志的出品人，我应该算是地产的媒体人，1994年在中国经营报，后来在精品购物指南报，我们一直都是在做。我们这次活动是跟着人居委，还有居住改变中国一块儿共同承办的活动，我想在今天的会上，我们请了来自全国各地有代表性的开发企业的负责人，以及我们一些投资机构的负责人共同探讨一个共同的话题，就是关于房地产投融资的问题。房地产现在市场的情况，从我个人感觉来讲，北京的市场从去年的非典之后有一个非常明显的大幅度的上涨，整个板块，北京的板块概念应该说是继上海之后非常热的板块。我了解现在包括很多海外的投资机构，都在关注中国的房地产。我想在这些方面，陈总应该更有发言权，你在上海做了多年，这些方面的工作，您顺带先给您做一个详细的自我介绍。

【陈基强】我不敢，我知道任总是非常严格，非常直的人，所以我听他的话我不会卖公司。实际上想一讲，北京应该是全国第二大市场，上海的二手市场是19000万平米，北京的二手市场相对比较低，我们回到今天讲的话题，还是非常重要，我们也想借今天的机会看一下一些基金跟进来怎么走。其实今年的基金是有别于2003的，我简单把房地产基金在中国简单的历史，我所知道的，不是我公司做的，没办法，我公司签了保密协议，我不能把我公司做的讲，但是把人家的讲出来是市场信息。

基本上在早期，1994年，1995年最早进来的是ING一些公司，很早的进来，（英文）在天津做了七个住宅项目，后来在上海做了两个，ING在上海做了项目，你们拥有了上海网球中心。这一批人进来的时候，还有GRA，其实就是新加坡公司，在北京做的第一个项目就是在工体北路，很早的时候就开始做，这个可能是最早的一批，是1995年到1997年的那一批。1997年，1998年因为经济不好了，没有人进来，直到2001年，2002年我们开始看到一些美国背景的公司，主要是摩根斯坦利，它进来第一个项目在上海投的相当小，只投了10％，接下来他在上海投了三个项目，这三个项目都是住宅。第一个项目在纽约做到非常大的影响，在东京也做到非常大的影响。因为这帮美国人，每个星期六跟星期天都在乐本，孩子们有孩子们交流，太太们有太太们交流，老公就是在讲，最近有没有来过上海，去过北京，这个信息传的比媒介更快。

真正的他们开始赚钱，开始成功的把钱打回去，因为我们也参与这些，成功的把钱打回去了，我们才真正的看到更多的全球最大的投资银行进来。以前他们做的都是几乎一样的东西，就是住宅，为什么？因为住宅是唯一能够练到他们能够在三年内拿到需要回报，非常快回报。根据美国三百家基金管理着三千亿美金做住宅，加起来不超过16％，其实大部分的是靠收租的。但是很简单，任总也探讨过，冯总也探讨过，是中国现在的税制，大部分是为政府打工，再加上还有一个，其实我们更加讲的，赚完钱拿不走，就是我们的贬值，摆在帐上拿不走的钱。但是今年呢，其实有几个大的活动在国外进来融资，我觉得可以跟大家提一提的。第一个，真的是叫项目投资，是在国外组织基金进来投进项目。其实呢，有一点点我跟你的意思不一样，其实基金是不想主控项目的，为什么？整个管理基金的可能只有五个人，他可能就管理着十亿美金，你说他是真正管理项目吗？他根本不想，是逼于无奈去管理项目，一般他们进来的模式，就会以海外组成一个投资的工具，进来直接插入股份，把你的项目变成中外合资的公司，这是一种最常见的方法，这个一般的是在住宅方面。另外一个呢，刚刚这位先生也说过，有不同的融资方法，另外一个也做的非常成功的是私募资金，就是瑞安在今年接近十个亿，其实是9.7个亿美金的融资，有七家股东，最大的一家是指欧洲的一家公司进来。他们是用两种方法，有一部分他们是每年分一个股份出去，最主要的这个呢，还是希望到三到五年，整个公司在海外上市，把大家的钱再拿回来，这是第二种成功的例子，也是影响力非常大的。

第三个其实就是一个小的一些基金，小的基金主要是在讲香港、台湾，新加坡的，说它是基金也可以，说它是炒卖也可以，其实可能是两、三个亿，一般他们叫自己机会基金，好象我们在座的一个做完了，香港的一些炒过的，买进买出，他们乘着烂尾工程很多的时候，在上海买了一些烂尾楼，增加附加值再卖出去，大概是9.5个月，赚了一、两千万，这三个是在我过去一年所谓在北京、上海成功的一些例子。

但是今年，刚刚你说的，ING在上海又组了一些新的，可能是三个基金，你这三个基金做回你们的老本行，可不可以这方面给我们解释多一点，进来的钱，出去的钱可不可以跟大家分享一下。

【胡旭成】ING的总部呢，其实我们准备在中国做大，现在其实呢，现在很多的企业，我很清楚的，大家都有一个目的，就是怎么最快的把自己做大，这是大家的一个目标。其实我是做投资银行十多年了，我奉劝大家一句，有的时候呢，把步伐放的慢一点，可能来的会更快。比如说现在呢，刘总就是一个很好的例子，ING跟他合作了多少东西，各个方面都在做，我们刚才说做的三个基金，其中刘总就是重要的伙伴，在我们上海开会的时候，我们亚洲区开会，我们第一个，我们最重要的策略伙伴就是首创集团，为什么？我们了解刘总。我们从首创到的ING，这里面没有隔阂，关键是其他的我们也想了解，比如说冯仑，任总，我们也都在搜集你们的一些资料，冯总说的一句话，我非常赞同，有机会想跟您交流，您说了一个，中国在做基金，不是房地产企业之间做，这是我没有在场的情况下我们听到的，我觉得这是一个非常聪明的人说的话。可能在中国做基金，您就是一个潜在的合作伙伴了，为什么这么去看呢？现在基金，你肯定要拿，我们有很多经历。如果我现在跟一个好的伙伴，比如说冯总，你说你好的项目，我基金说，你要不要给我60的股份，我来管，你说OK我给你做，你又拿出第二个项目，我们前面合作的很好，这是共同的，我最后拿了51就够了。

【陈基强】已经有例子了，大股东给外资掌权，冯总已经做了。

【胡旭成】您说得对，现在我们加起来要做几十亿美金的基金，我全分出去也不够，我现在给你做超过五个项目，我就全给你管了，你只要好的项目拿过来，我就让你做，你反而会更快。现在基金也问我，到底是做金融的，还是做房地产商，你怎么做成开发商了？这是把前面的，今天讲了很多诚信的问题，就是大家信任，谈恋爱也是需要几年吧，一旦谈成了，把家庭交给你了，你管着这个家庭。开发一个基金至少需要二、三十年的队伍，我做一个同样规模的队伍，做一个项目，投资型的，就几个人，你是谁？我为什么要信任你，你得要有一个过程，刘总现在你可以。欧洲那么大一个国家，不可能我四处投，我们的精力不够。

【陈基强】我刚刚听了他数刘总的名字不下二十次，十年交不到新朋友，新女孩子，讲来讲去，都是刘总，但是假如今天站在这里不是刘总，我们在讲上海，另外一个名字会出来的，就是永叶，因为全部的人都在讲他。回去刚刚张总所说的，其实把自身做好，不要担心钱来不来找你，大把钱来找你，只要你把一个项目，两个项目都做好，钱就会追着你来？你每次谈的条件越来越优厚，不仅是中国人了，其实每次你有更多的本钱，你的筹码会越大。

【蔡鸿岩】张总，你刚才体摩根斯坦利的，跟他们接触，现在有什么新的进展情况吗？

【张雷】很多的基金到我这儿跟我谈，张总，我已经往刘总那儿投了。

【陈基强】台下有这么多房地产的大腕，你们也是明星级的人物，问一些明星级的问题，擦出一点火花来。

【任志强】我问问胡总，你们为什么要把利润拿走，拿走了之后再投回来，不是毛病吗，你把利润投了，还省40％的税，这不是便宜吗？

【胡旭成】你这个问题又引出另外一个问题，我是管理其他人的钱财，我管理第三者的钱财。现在股东，我的股东是两类人，一类是国外做房地产的，已经做的很大了，他不属于中国，他把钱交给我们。第二是金融资本，他们也需要我们，这个钱到中国去能不能拿得出来，现在我们需要的是时机，现在这个时机已经来了，过去我们摸了十年，现在再讲，这个钱可以进去再不拿出来，这个机会很大，过去不可以。过去我还没有出来过，我不知道我出得来，出不来，我一定要试，出去了再回去。

【任志强】如果你找了一个非常好的中国的伙伴的话，就没这个问题，你拿利润投入，给你40％的退税不是好多了吗，你可以赚好几倍的钱，为什么要拿出来。

【陈基强】任总，你刚才是假设他的投资方式是同一个，但是其实并不是。

【任志强】我可以一百个投资方，A的钱还给B，B的钱还给C，倒一下不就完了吗

【胡旭成】现在我在香港做的事，我说我还有一定的功劳，为什么现在ING可以做，摩根斯坦利，找我的，现在最少有五家，不仅仅是ING，还有其他的基金，因为我在做了一件事，其实应该是你们做的事，刘总你们都不做，逼着我做。把钱给你任总，你任总做五个项目，我跟你合作的只是一个项目，你会把你最好的团队拿来给我做吗，当有市场再出现一个831，你会救你的四个项目，还是救我的一个项目，我为什么要信。所以我要先控制住，这是大家通常的想法，而且就要记住，基金是做金融的人，他最大的，第一点他控制的是风险，而不是简单的追求利润。而且在中国市场上，形成热点的基金是刚刚开始。

【陈基强】你问基金管理者，基金管理者是每年按照IRRO来计算，每个基金是六年期，七年期，三年要全部用光，第四年要回收，以前他们需要不需要25，他们不需要。再加上呢，其实要搞清楚，基金管理者并不是投资家，他们管理的钱目的是什么？不是做发展商，他们希望管理更多的钱，所以说利用一个成功的案例去拷贝三个，利用三个去拷贝九个，这个才是他们最终的业务所在。我们还是问一下其他的很多人，有没有问题，比如说阳光100的那位先生，你们有没有什么问题。我为什么问你，因为我知道你们基金也在做着一些事，我相信你会有一些问题。

【易小迪】刚才陈总讲的和ING这位老总讲的，我们都很理解，大家需要一个时间来了解对方，需要时间能够找到一个正确合适的方式，因为毕竟房地产的理念和方向策略都是一致，我想问一个问题，在你们做的过程中，你们对于一个公司，在中国的房地产公司的发展策略这对于你们有多大的影响？

【胡旭成】这是非常重要的一点，我们刚刚开了我们亚洲区的一个会，我们会定下来我们未来几年的一个方向，我们寻找伙伴的时候，也会考虑他的方向，和我的方向是不是一样。我们跟刘总他们，他想把商业拿出来，把写字楼拿给我们，正好是我们不想做的，因为他自己有一个资源的调配，他写字楼占用资金，如果写字楼卖一个楼就一下子出去了，否则的话，会压在那里，对于我们来讲，风险就太大了。你们几位老总，你们不认识我，但是我都知道你，我后边带了几个同事，我们都是从北京找的，包括有一些房地产总经理的人都在我们公司，随时都会派出去，比如说现在住宅的项目，在40万平米到60万平米的，我们希望在今年，或者是明年的上半年再做三、四个，就是这么简单，住宅。为什么？因为现在是政策面的原因，其实刚才谈了很多，不是说不相信你们大家诸位，是我们对于中国的政策还认为是不透明，比如说现在拿地已经不是一个很特别的问题了，都在招拍挂，只要信息公开，我们也有机会拿到地。

但是现在政府信息的透明度还是不够，他的房地产增值税，有的企业交，有的企业不交，税务局咨询，有的说你可以先不交，有的是必须得做预留，我们的会计师做的时候，信息就很混乱。我们只能在我们做测算，为什么我们要的回报这么高，简单的说，这个问题我同样在我的集团里，我的老板问我，在中国做租务市场回报有多少，我拍拍胸脯说15％，我已经是拍着胸脯讲了，我算上了咱们租金的回报，未来涨的预期，涨价以后折回来，再折回回报，欧洲告诉我们18％，在香港都能做到这一点，否则的话，你告诉我们一个理由，为什么我们要去中国，语言也不通，什么也不懂，为什么我要去中国？为什么不去爱尔兰其他的比较熟的地方？开发的回报问我，我说20％，人家就告诉我25％以上，因为他是考虑到，我纳完土地税，所有的税我们都全部计算，而在很多中国的开发商，有些东西他就不算了。我就是不清算，我很多的拒缴的，后面的大概没有机会去缴，但是我们百分之百的会缴。这个如果跟你们做合作者，你们能不能承受。

【陈基强】时间快到了，我简单的总结一下，今天基本上是非常深入了，把很多问题真的是讲了出来，有三点我觉得可以值得谈一谈的。就是大把发展商愿意被投，但是他们真正会投到的是少之又少，因为提了二十个，都只有一个名字，虽然你关注着，但是还没有下筹码进去投。在这里面，长期持有税务是比开发更多，所以说在这种情况之下，长期持有是未必正确的。我可以很肯定的跟你讲，国际基金已经考虑长期持有写字楼，商场，因为他们在买什么？他们在买人民币会升值。

【胡旭成】现在的基金跟前两年的考虑已经不一样了，其实就是希望大家呢，把信息要公开一点，比如说现在，大家说到，有机会我给您做开发，我们开发的基金跟您合作，开发项目，固然好，如果大家没有合作，可以保持联系。比如说你的项目在你开盘之前，你要跟基金去联系，因为你要根据基金的要求，有愿意投酒店式公寓的，有愿意投住宅的，可能他一下子就把你的盘锁住了。其实你们需要的是沟通。

【陈基强】还有一点，我最近犯了一个很大的错误，基金其实跟卖菜的那个人来买楼一样，他不会跟你讲他确实要什么，愿意付多少钱，当他了解你之后，他才开始慢慢的跳出来，还有一点，因为刚刚摩根斯坦利的人也跟你说，我们现在只是一种基金，但是他们有一百种基金跟在后面，所以只要他充分了解你之后，绝对会有一个接口可以接得上的，谢谢大家！

【龚宇】精彩，非常精彩，意犹未尽，大家整个四场论坛谈论的话题正像刘总所说的是一个。现在进入第三场，第三场的题目已经不太重要了，但是受人之托，我还是把组织者预先预定好的题目介绍一下。第三场是中国城市化发展和复兴政策对海外房地产信托和基金投资的启迪。前面两场，我们的形式更多的像是轮流做庄，下一场的庄主一位是冯仑先生，还有一位是任志强先生。嘉宾第一位是阳光100置业集团的董事长总裁易小迪先生；广东宏宇集团董事长黄文仔先生；何记黄埔地产有限公司总经理佘耀庭先生。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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