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房地产基础知识：买房到底是为了什么？（转贴）

安普若
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加入时间: 2004/02/21
文章: 26038
来自: 中国美国的飞机上
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标题: 房地产基础知识：买房到底是为了什么？（转贴） (3516 reads) 时间: 2004-9-15 周三, 02:35

作者：安普若 在海归茶馆发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

浅谈幸福的美国梦－－－买房到底是为了什么？

生活通讯

一栋房子，一辆车，一个幸福的家庭，组成了大多数人的美国梦。苦读多年，一旦从学校毕业，找到一份较稳定的工作，只要积攒上一两年，就可以买房了。一栋20万的房子，首付5％，一万元，拿到6％、30年的贷款，月付$1140, 再加上三百元左右的保险和财产税，大概每个月1500元。对于双职工家庭来说，不是大问题。扣除生活费，甚至可以追加付掉一些本金，提前付掉全部贷款。

很多人认为，买房是投资，是房地产投资。我们在国内看到了太多的人靠房地产短时间内暴富。现在有机会、有能力自己投资房地产了，如何能错过呢？很多人认为，房地产市场稳定，不像股市瞬息万变，房地产稳定增值。最起码房子在那里，可以看得见、摸的到。很多人流传着靠房地产致富的故事，有些发生在周围的朋友身上，有些是远房亲戚，有些是陌生人。房地产成了众所周知的金矿，暴利，低风险。而且越买大房子，住的越舒服，赚的钱越多。

真的有这样的好事吗？

房地产商是如何做房地产的

在中国，甚至包括在美国，大家都或多或少有个认识，只有做房地产才能暴富。周围的很多事例都说明了这一点。李嘉成，起步于做塑料花，成长壮大于房地产。类似的例子数不胜数。

为什么房地产能带来暴利？很多人认为是特权。有些人可以低价获得土地，盖好房子，再以高价卖出。在市场发展的初期，尤其是在中国，确实存在以权非法低价获得土地的情况。但这种情况会随着市场的进步和不断正规化、法制化而逐渐消失。在美国，市场已经相当成熟，房地产仍然是很有吸引力的行业，权钱转化不是其获利的根本。有些人认为是对未来市场的远见。人类以其智慧、大量的研究可以在一定程度上对未来、尤其是中短期的未来预测。但这些预测是基于概率的，是期待获得高于平均的效果，不会对最终结果产生本质性的影响。房地产暴利的诀窍是什么呢？

我的一位很好的朋友，现任职于北京一家房地产公司的副总经理。有一次，我们讨论到房地产的运营和操作，他说他现在深深体会到，房地产的运营之道在资金运作！这就是房地产的诀窍，用英文说，就是“LEVERAGE”。简单地说，就是：“借鸡生蛋，以钱生钱”！

如何？我们下面以一个简单的例子说明。

设想，一个房地产公司，有资金1亿元。现投资于一个1亿元的房地产项目。项目预期建设期5年，预计总售价1亿5。回报5千万，回报率50％，年平均回报率10％。这是大多数人的想法。可10％的回报可能很难说是暴利。让我们看看专业房地产人士会如何操作吧。投资2千万启动项目，完成立项、审批、设计和初期的基础工作，然后以预售或贷款等方式融资8千万，年利息6％。5年后，项目建成，以1亿5千万售出，还本金8千万，5年利息共30％，计2千4百万。加上自投资金2千万，总成本1亿2千4百万。获利2千6百万，比较2千万的成本，回报率130％，年均回报率26％。以1亿元的总资金投资于5个这样的项目，总获利1亿3千万！

获利总回报率年平均回报率
方案一 0.5亿 50% 10%
方案二 1.3亿 130% 26%

1亿3千万比5千万，26％比10％，这就叫暴利！这就是资金运作！这就是LEVERAGE的魅力！当然实际操作要复杂得多。本例只是用来说明大的道理和方向。

向专业人士学习.

我相信，很多人看了专业房地产投资者的投资策略以后，会发现自己的做法似乎不同，甚至刚好相反。
我周围的很多朋友在省吃俭用，把省下来的钱都用来支付本金

作者：安普若 在海归茶馆发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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