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银行业：外资银行潜行住房按揭市场（转贴）

安普若
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标题: 银行业：外资银行潜行住房按揭市场（转贴） (1170 reads) 时间: 2004-7-09 周五, 06:28

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

外资银行潜行住房按揭市场

21世纪经济报道 2004-07-05 15:51:58

本报记者杨丽萍北京报道

在中资银行缩紧地产信贷、银监会有可能调高个人按揭贷款利率的市场背景下，外资银行正在悄然地对国内住房按揭市场摩拳擦掌。

整个签字仪式，不足5分钟。

6月24日，本报记者经历了一场最为清静、也最为简短的“新闻发布会”———东亚银行为北京怡禾房地产公司开发的CBD纯板式豪宅“温莎大道”项目提供外币按揭服务的合作协议。而就在前一天的下午，永亨银行也以同样的方式与北京怡禾房地产公司签定了类似协议。

无论东亚银行、永亨银行多想低调做事，最后还是被业内人士看出了他们的“野心”；在中行缩紧地产信贷、银监会有可能调高个人按揭贷款利率的市场背景下，外资银行正在悄然地对国内住房按揭市场摩拳擦掌。

而记者从杭州、上海等地也得知，包括汇丰银行、东亚银行、永亨银行在内的多家外资银行正在加大培育当地个人按揭贷款的力度，与众多房地产项目密切接触。外资银行对按揭市场的“蠢蠢欲动”再度显露无遗。

“随着全面外币业务的获批，外资银行对中国内地企业的外币贷款禁区即将在今年被打破，到2005年年底将全面进入针对内地居民的个人人民币业务。”有业内人士指出，外资银行此次大举“潜入”国内按揭市场绝不仅仅是一城一地的得失，最为重要的是为2006年银行业相关业务的全面开放“打前站”。

抢食个贷

“永亨银行可以为客户提供超低息按揭贷款服务，最低可至年息2.5％（以美元优惠利率减1.5％计），最高贷款可达八成三十年。”记者从永亨银行一位高层那里得知，利率持平是永亨银行为温莎大道开出的按揭优惠条件。而据温莎大道项目的知情人士透露，东亚银行给予了该项目同样的按揭优惠政策。

早在去年6月央行发布121号文件之后，东亚银行、永亨银行等就果断出击，以远比内资银行优惠得多的利率，抢夺了建外SOHO等优质客户。

北京怡禾房地产开发有限公司副总经理李健向记者说，“内资银行在正常情况下，对公寓房贷提供的优惠利率是年利率5.04％，写字楼和商铺的利率更高，达到5.76％，而外资银行只是2.5％至3％。而目前，很多内资银行又挂出了‘无款可贷’的免贷牌。除了利率，更具诱惑力的还在于港资银行的贷款成数和年限比内资银行有优势。在新的金融政策下，公寓按揭贷款内资银行大多只能做八成20年，而一些外资银行可做到八成30年的按揭；写字楼在内资银行只能办六成10年按揭，而外资银行却可以放宽到八成30年；同样，商铺内资银行只能办六成10年，外资银行可以做到五至六成15年。”在同等条件下，外币按揭利率比人民币低1到2个百分点，加之温莎大道大约有60％的外籍客户，新的金融政策和客户需求不得不让他把目光转向外币按揭。

供给迎合了需求。房地产企业与外资金融机构的合作成了市场竞争中争夺有限客户资源和多渠道寻求金融支持与服务的必然结果。于是乎，像温莎大道这样有“外币按揭”的高档商品房越来越多。

在上海，有专业机构作过这样的统计，过去在上海几乎为零的美元贷款这两个月上升速度很快，已经在外籍投资者中占到10－15％。

不受“银根收紧”政策影响的外资银行，正在房贷新政下全力开拓按揭市场。

“我们已与北京绝大部分的外销楼盘建立了联系，更大规模的业务搜索才刚刚开始。”东亚银行北京分行行长吴志强向记者描述着这样一张网：“东亚银行今年的目标将投向CBD、中关村等地的别墅、写字楼、公寓等众多的外销楼盘。预计今年的消费贷款将比去年增长一倍，达到4亿港元，房地产经营性贷款则会有零的突破，达到8亿港元左右的放贷规模。”

而据记者了解，在东亚银行北京分行按揭安排明细表上，北京财富中心、阳光100国际公寓、丽高王府、公园大道、朝阳园二期、当代万国城、科技会展中心、宝星园、棕榈泉国际公寓等市场上一些知名的高档项目都享受了东亚银行提供的按揭服务。

“这些仅仅是东亚银行在北京的业务，在深圳、上海两地分行的按揭业务收入各自也已达到20亿港元。”东亚银行的另一位高层向记者透露了这一信息。

众多手疾眼快的外资银行已“趁虚而入”。与东亚银行共同逐鹿内地按揭市场的还有世界银行集团所属的国际金融公司、中德住房储蓄银行、汇丰银行、永亨银行等境外机构、合资银行。经过一年多的酝酿，近期，国际金融公司将200万美元的股本投入进了位于上海的安家集团，在大中城市提供专业的按揭服务；年初，中德住房储蓄银行在天津开业，向自己的储户提供比公积金贷款还要便宜的低息房贷，而去年12月，汇丰银行与上海中房置业的合作，共同为外籍人士、港澳台人士提供楼宇按揭贷款业务。

“永亨银行在中国内地已为四十多个楼盘提供优惠的美元港元按揭贷款服务。”永亨银行的这位高层说，与东亚银行一样，永亨也在紧锣密鼓地布阵中国内地按揭市场。

而据东亚银行北京分行高级业务经理褚晓路估计，目前仅香港银行已占领内地外销楼盘按揭的半壁江山。

记者也了解到，外资银行不仅乘内资银行收紧房贷之机加速按揭市场的攻城略地，同属外资银行的银行之间的竞争也日渐升温。去年，在为建外SOHO写字楼、公寓提供外币按揭服务时，东亚银行和永亨银行已经有过“交手”，当时是“皆大欢喜”，双双胜出。如今，温莎大道也上演了同样一幕。

备战2006？

“较早进入中国市场的外资银行主要的业务是三资企业的金融业务，这个市场空间已被分得所剩无几，所以外资银行只得独辟蹊径，开发和扩大在其他新兴领域如房地产融资的市场空间。”褚晓路在接受媒体采访就指出，房地产的个人按揭业务就是外资银行基于对市场形势判断的一个转向。

“更为深层的含义是，面对越来越强的人民币升值的观点，用外币购买人民币资产，尤其是房地产项目，无疑是风险较小并且升值较大的项目。”吴志强认为，这也是外资银行对高档优质楼盘感兴趣的所在。

“按揭业务已成为外资银行开拓内地市场的利器。”李健说，一直以来，内资银行和外资银行都把个人的住房贷款看成是中国金融市场中的一块最大的蛋糕。据中国人民银行得到的数据显示，2003年个人住房贷款余额为1177..74亿元，同比增长了42.46％，而2003年已经比1998年增长了26.64倍。

而据记者了解，蛋糕硕大，仅仅只是让外资银行趋之若鹜的一个方面。个人住房贷款不到0.5％的坏账，无疑也让这块“蛋糕”显得更加地香甜。

“随着外资人民币业务的逐步开放，外资银行希望分得其中一块的愿望越来越迫切，率先介入了解市场只是准备工作的重要一环。”房地产金融人士更是一针见血地指出，根据中国加入WTO的承诺，原则上外资银行将在今年年底之前有希望进入非外商投资企业的人民币业务，到2005年年底将全面进入针对内地居民的个人人民币业务。外资银行备战即将全面解禁的“2006年”，也许才是其“醉翁之意”。

“虽然目前仍受到政策方面的限制，但国内巨大的房贷市场始终是其重要目标。为了扩大其按揭贷款业务，汇丰银行一直希望与更多的内地房地产开发商合作，并希望通过与内地开发商合作按揭贷款服务，熟悉国内市场的运作，为未来政策开放时做准备。”汇丰银行的一位高层告诉记者，希望在政策限制取消之后能够完全进入国内房贷市场，而且将不仅仅局限于个人按揭服务，也会增加对内地房产开发商的贷款。

“之所以和温莎大道签约，除了这个项目本身是优质项目可以降低金融风险以外，最重要的一点就是为了进一步扩大东亚银行在国内地产领域的市场，为今后的进一步的市场开拓奠定良好的基础。”面对记者的采访，吴志强也坦言，外资银行的胃口真的不小。记者从多方渠道得知，东亚银行等多家外资银行近期就将纷纷举办一些有关在国内金融政策收紧的情况下，房地产企业如何从外资银行取得贷款的小型会议，会上将对极具细节的贷款环节进行“揭秘”。外资银行从前的“小试牛刀”已经变成了“大刀阔斧”。

当然，外资银行的急速介入不得不让业内人士有这样的担心：外资银行会不会冲击按揭市场？

华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠认为，外资银行积极介入房贷市场，充其量是增加了按揭贷款市场的供应商，由于外资银行在中国经营范围只限于外籍人士，数量太少，以至于对项目来说是杯水车薪。

“东亚银行北京分行在北京地区提供按揭贷款的项目主要是一些境外人士较为感兴趣的中高档住宅项目，即适宜境外人士租用符合外籍人士需求购买的。”吴志强也证实，目前，东亚银行针对的客户还仅限于外籍人士，并没有对普通客户开展人民币按揭业务，应该不会对按揭市场产生太大的影响。况且，外资银行虽然对按揭市场表现出了浓厚兴趣，但通常下他们都是在按比较平稳的路线开展业务，虽然目前机会多了，但审查体系的完善并不会使这些“机会”都变成真实的“客户”，占绝对比例的普通商品房市场由于客户原因也不会选择外币按揭，只有那些高价位的楼盘，由于外币按揭贷款的运作灵活，利率较低，才会选择外币还贷。“外资银行不会在短时间内冲击按揭市场。”

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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