海归网首页   海归宣言   导航   博客   广告位价格  
海归论坛首页
会员列表 
收 藏 夹 
论坛帮助 
登录 | 登录并检查站内短信 | 个人设置 论坛首页 |  排行榜  |  在线私聊 |  专题 | 版规 | 搜索  | RSS  | 注册 | 活动日历
主题: 纽约海边公寓开发――2015年的第一个新项目
回复主题   printer-friendly view    海归论坛首页 -> 海归商务 -> 海外房地产           焦点讨论 | 精华区 | 嘉宾沙龙 | 白领丽人沙龙
  阅读上一个主题 :: 阅读下一个主题
作者 纽约海边公寓开发――2015年的第一个新项目   
狼协
[博客]
[个人文集]




头衔: 海归元勋

头衔: 海归元勋
声望: 院士
性别: 性别:男年龄: -316
加入时间: 1970/01/01
文章: 25706
来自: 美国
海归分: 6039511





文章标题: 纽约海边公寓开发――2015年的第一个新项目 (2095 reads)      时间: 2015-2-19 周四, 14:56   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

去年年底,管理团队连续竞标两个公寓项目未中,一个是B级公寓,一个是A级公寓。相当多同学表示了失望。尤其是其中的A级公寓,本来以为已入囊中,但临近deadline时黑地里杀出个李逵,以比我们高出几十万美元的价格略胜一筹。但我和管理团队之间当时并未保存很好的沟通,他们不知道我们已经募集了足够的资金,因此底气不足,没有敢跟。只是offer了较高的earnest money,寄希望于卖方能较看中这个而选我们,结果未能如愿,痛失一城。

接下来就是众所周知的石油油价暴跌。因为管理团队所在地是休斯敦,我们原来投资的物业也基本上集中在休斯敦,这是美国的油都,因此他们暂时hold住了出手的节奏,密切关注油价下跌对我们所投资的房地产的影响。经过这两个多月的观察,结论是影响不大。因为我们之前所投资的公寓,基本上都是B级公寓和C级公寓。油价的波动所造成的就业影响,对我们的租户的影响很小。年终分红,所有投资人都非常高兴,说这是他们2014年最成功的投资。有的网友自己就在美国房地产最低谷的时候踩准了节点,在美国自行投了许多房产。但是远程管理的困扰,持有成本的高昂,使得他们后来也参与了我们的项目。最后总结下来,还是我们的项目最省心,而且投资回报率最高。

所以大家都纷纷希望我们能够再接再厉,在新的一年里,拿下新的项目。在油价下跌的日子里,我们也计划寻找新的投资模式,将鸡蛋分散到不同的篮子里。海归网在纽约、西雅图、旧金山、洛杉矶等地的网友,也纷纷给我写信,介绍他们那边的房地产开发项目。关于美国房地产开发项目,我曾经专门打电话跟如山兄讨论过多次。他介绍说,美国的这些热门城市,在经济复苏期房价上涨非常快,现在已经处于高位,获利空间已经大为缩小,而风险增高。再在那里买房,就应该非常谨慎了。但是地价的升高,其幅度和速度都低于房价。其原因是美国人缺乏现金,而买地不能贷款。一个一百万美金的房子,美国人手里只需要20万美金左右就可以买下,剩下的可以贷款。但是一块一百万美金的地,你就必须手里拿着100万美金,才能拿下。而且买现成的房,马上就可以出租,获取现金流。而买地,则其周期是一年多到五年,平均周期是三年左右(视项目大小)。在这三年的时间里,一分钱的收入都没有。这对很多美国人来说,是很难撑的。所以,美国热门城市的地价增值,落后于房价。而建筑成本如人工和材料的增长,也是很缓慢的。这样就和这些地方的房价的暴涨形成一个强烈的对比。如果我们以相对低价买地,然后盖房,就可以形成一种我们新的模式来投资美国房地产。根据经验,假定房价不涨,一般一个开发周期完成后,其资本的增值大概是一倍到三倍的样子。就是说,你买地、盖房投入的现金如果是一百万美金,那么卖出时你可以得到两百万到四百万的样子。高的回报率是要用贷款杠杆,就是虽然买地不能贷款,但是买地后可以用土地作抵押去拿建筑贷款(construction loan)。有的人因利率、LTV的比例等原因,不主张拿这种贷款。但是这种贷款有个好处,就是银行作主要监管。贷款银行会设立里程碑,每个阶段工程完成后,银行会派人验收。合格后才发放下一阶段的贷款。有银行作监管来约束建筑商的行为,那我们的风险会比较小。当然如果我们自己做开发的人很专业并且就在当地,这个因素就不存在。但是对于大多数远程投资人来说,他们从心理上还是会希望贷款银行能够替他们作监管,减低风险。

因此我们在洛杉矶华人聚居的核心地带Montreal Park 看了一块地。根据当地开发商的估计,开发周期大概是一年多,资金增值可达一倍。如果是以土地作抵押拿建筑贷款,则回报可达两倍。但是那块地给我们的价格似乎有点高,而他们打算先申请apartment 的许可,然后再转condo,这个问题上有一些不确定性。对方对我们也不太积极,我为谨慎起见,就搁置了下来。

其实休斯敦团队那边已经拿了一个纽约的开发项目。因为前两个公寓并购的项目踏空,为了避免大家久等失望,就拿出这个纽约开发项目的一部分,大概70万美金,提供给有兴趣的同学。项目的情况介绍如下:

这是在法拉盛旁边的College Point 的一个condo的开发项目。距离全美最大最繁华的华人区法拉盛(Flushing)只有五分钟车程, 毗邻法拉盛湾(Flushing Bay), 远眺曼哈顿, 可作为季节游艇码头






10分钟车程内拥有大型购物中兴, 纽约时报, 博物馆, 机场和酒店, 可以满足生活,休闲,出行等需求。

附近拥有纽约最大的体育球场(Citi Field)和网球场(USTA Billie Jean King National Tennis Center), 纽约皇后区法拉盛草原公园(Fresh Meadow Corona Park)和植物园(Botanical Garden), 可以满足休闲娱乐需求。






项目土地面积13万平方英尺(1.2077万平方米), 包含15万平方英尺海域的海权。总建筑面积186,278.08平方英尺(不包括阳台面积,每户都设计有100平方英尺左右的阳台)。其中,住宅套内面积129,497.90平方英尺,公摊面积26,565.79平方英尺,车位面积30,124.39平方英尺。

内设商务会议中心,餐厅, 健身房,男女SPA室, 游泳池及海边步行休闲区; 大楼第4层将建成日光浴场。

市政府将海湾豪庭列入其一项绿化城市之内, 以海湾豪庭作为起点, 延伸至体育球场(Citi Field), 建成一条总长超过3公里的海边步行区; 同时作为鼓励建设项目,本项目免征15年土地税。






项目名称:纽约市仁和•海湾豪庭(Waterfront Resort) 住宅开发项目

投资方式:股权投资

投资金额:$2600万美金。
建筑贷款:$3100万美金
总投资额:$5805万(包括贷款利息: $105万)
其中建设总成本(含所有建设,精装修费用及银行贷款利息)约3,805万美元,土地成本约2,000万美元。

投资周期:约3年
认购起点:10万美金(资金到位期限:2015年2月)
管理费用:管理团队不收取管理费。但是在获利的情况下,以实际收益20%作为团队激励。 换句话说,就是只要有钱赚,管理团队都分20%。请注意这跟我们以前的模式不一样。以前是管理团队分贷款杠杆,现在则是直接提成。
风险控制:1.开发方承诺保证我方投资的收益达到20%, 并确保我方在项目的本金优先回收ˎ分红优先分配;
2.开发方承诺最高建筑成本,超出部分由开发方承担

收益预估:根据保守估计,项目实现销售收入可达8,432万美元,项目利润可达2,627万美元,资本收益率达101.04%。请注意这是三年的回报。所以除以三,平均每年的回报率大概是33%左右。但是减去管理团队的提成,大概就是 25%左右。

建设计划:

地基建设:2015年2月开工
建筑贷款申请:2015年2月开始
主体开工:2015年5月,建设周期预计18个月;
项目预售:地基开工后6个月(即2015年8月)可开始收售定金;
正式销售:主体完工预计2016年10月,并开始客户销售过户,销售周期6到9个月。





项目的地址是 109-9 15th Ave, College Point, New York. 请同学们据此到 google地图上看一下环境,街景等,还可以到zillow,trulia等美国房地产网站上查看一下其周边房地产的行情,独立搜集信息,独立审慎判断。海归网上有不少同学是做开发的,我记得有的是在纽约做房地产投资的,还做的挺大。欢迎这些专家对项目作出评论,不管是正面的还是负面的,我们都欢迎。我们即将在洛杉矶、旧金山、西雅图、纽约、波斯顿等地开展类似的买地造房的项目。因为这些城市都是华人购房最热门的城市,而且是新房,所以估计有不少需求。这样就更需要我们的第一个项目把好关,也欢迎海归网上这些城市的团队跟我们联系,尝试合作。此外可能有不少同学是想自己持有的。但是我们这是股权投资。所以管理团队建成后当然倾向于卖出获利。我建议对于希望建成后持有的同学,管理团队可以在加上其提成费用后,将单元以成本价卖给这些投资人,其投资款多退少补。这样也可以成为一种商业模式。当然这里面会涉及到一系列的问题,比如房子的大小方位景观价值等,有待各方面商量后制定方案。目前我们还是以简单的开发卖出模式进行。

项目现在已经开始cash call。截止日期是本月底。因为管理团队只让出来70万美金,所以原则上是先到先得。Again,投资有风险,入市须谨慎。

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









相关主题
小道北京地产报告二,莎玛公寓真是没人住啊,波儿姐姐当年好像很喜欢上海此公寓。 海归主坛 2009-11-15 周日, 00:39
[贴图]热带风情,今天是我最后一天在海景公寓,告别了!我的沙滩比基尼 海归酒吧 2007-5-30 周三, 10:02
海景公寓-几幅女人的裸体画-这是一个画家的客厅 海归酒吧 2007-2-21 周三, 12:56
一年半以来美国房地产公寓小区投资总结暨最新项目 美国房地产 2014-4-28 周一, 23:49
美国房地产公寓投资最新进展-四个项目同时出价 美国房地产 2013-7-19 周五, 18:26
美国公寓小区投资进展(原来项目的现状,召集资金证明,洛杉矶的项目) 美国房地产 2013-1-12 周六, 10:50
[转帖]中资企业在海外上市时大多选择香港或是纽约,但近来有些中资公司却发现... 海归主坛 2007-11-23 周五, 15:18
海归网网友参与投资的第一套公寓成功退出,获利翻倍。新的休斯敦B级公寓项目 美国房地产 2015-4-12 周日, 21:36

返回顶端
阅读会员资料 狼协离线  发送站内短信 浏览发表者的主页
回复主题   printer-friendly view    海归论坛首页 -> 海归商务 -> 海外房地产           焦点讨论 | 精华区 | 嘉宾沙龙 | 白领丽人沙龙 所有的时间均为 北京时间


 
论坛转跳:   
不能在本论坛发表新主题, 不能回复主题, 不能编辑自己的文章, 不能删除自己的文章, 不能发表投票, 可以 发表活动帖子, 不能添加附件不能下载文件, 
   热门标签 更多...
   论坛精华荟萃 更多...
   博客热门文章 更多...


海归网二次开发,based on phpbb
Copyright © 2005-2020 Haiguinet.com. All rights reserved.