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主题: 美国房地产大型公寓投资新项目
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作者 美国房地产大型公寓投资新项目   
狼协
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头衔: 海归元勋

头衔: 海归元勋
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性别: 性别:男年龄: -312
加入时间: 1970/01/01
文章: 25707
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文章标题: 美国房地产大型公寓投资新项目 (3409 reads)      时间: 2014-10-12 周日, 08:08   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

前两三个月,管理团队一口气拿下了四个项目,近千套房子,投资金额约两千万美金。现在这些项目全部都已过户,开始经营。其中的一个项目,刚过户就接到一个出价,愿意加价一百万美金接手。这个大型公寓共两百多套房子,投资约800万美金,除去银行贷款,我们自身一共投入了约240万美金。 按照经营协议,LLC(有限责任公司)的股东们在重大决策上必须按照多数股权的意见,投票决定。投票结果,大多数赞成卖出。老狼个人觉得,既然是持续的投资行为,那么退出后紧接着的问题还是要买,否则持有现金在手里,并没有什么意义。所以我跟管理团队表达的意见是:卖出的前提条件,是卖出后在市场上还能以同样甚至更低的价格(因为有一买一卖的交易成本)买到同样品质和回报的物业。但在逻辑上似乎这是矛盾的:因为如果有这样的物业存在,那为什么人家愿意多花一百万美金从我们手里买呢?除非对方是菜鸟,对市场信息太不了解。但我们做决策,大都不能将决定寄托在别人是傻瓜的假设上。管理团队也比较谨慎,在最后签约之前详细了解了一下市场上的情形,确实同样的物业,以同样的价格(哪怕加了一百万美金后),也不可能买到了。所以最后我们放弃了这一交易。

我们再上一次所买的公寓 Summerstone 的业主是纽约大都会棒球队的老板。他还拥有另外一个大型公寓,共364套房。这个老板想把这个公寓也卖掉。Summerstone我们是以38058美元一套的平均价格买的,我们认为现在这个不如上一个,所以出价比较低,为35000美金。但是业主觉得现在房价涨那么快,他的要价就是四万美金以上了。现在有别的买家出价有接近他要价的,但因为我们已经买了很多公寓了,credit比较强。上次买他的物业的时候,也给了很高的诚意金(五十万美金,后来还追加了),所以他如果卖给别人,如果对方银行贷款没有下来,那么他就没有希望在圣诞节前卖出,这样就得等到明年的开春后了。基于这一原因,他有可能接受我们较低的出价(接近三万六)。

我现在把大体的情况贴在下面:

建筑年份:1982
公寓级别:B级
房子套数:364
使用面积:277,952 平方英尺
平均每套使用面积:: 764 平方英尺
土地面积:9.98英亩
出租率:91%

每套房子平均每月租金:$688
购买后头一年预估租金收入:$2,800,000
预估购买价格:$12,950,000
平均每套单价:$ 35,577

营运开支:$1,568,873
年净收入:$1,231,127
Cap rate (年化变现率):9.5%
贷款:$9,712,521
贷款期限:25年
利率:4.75%
每年还贷:$664,473
现金投入:$3,800,000
净现金流:$565,548
Cash on cash(现金回报率): 14.83%
ROI(租金年回报):20.27%

具体的数据我将在email里面发给老朋友们。我的email是 chairwolf 圈a gmail点com

















作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









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