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一年半以来美国房地产公寓小区投资总结暨最新项目

狼协
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标题: 一年半以来美国房地产公寓小区投资总结暨最新项目 (5664 reads) 时间: 2014-4-28 周一, 23:49

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

我们进入美国房地产公寓小区投资的项目已经差不多一年半的时间了。在这一年半的时间里，感谢管理团队和投资人的共同努力，投资大获成功。我们总共购买了2358套房子，使用面积16万6千平方米，土地415亩，总投资达5千1百多万美元。但是我们很好的利用了各方面的资源，其中包括利用管理团队的信用，为我们带来了3800多万美金的美国银行贷款，因此，真正属于自身的投入只有1300多万美元。其中，管理团队自身就贡献了大部分的现金投入。所以这是一个典型的资源互补、共赢共生的的方式。

投资回报也远超预期。其中一个当初准备亏损一年半的小区，在半年多后就成功退出，半年就净赚100万美金，而我们的投入才一百多万，投资回报率高达70%多。其他尚未退出的物业的经营收入，也令人兴奋：即使刚过户才两三个月，按说应该还没有到达稳定阶段，还必须清洗不良租户，投入资金，修缮物业，提高出租率。。。但各项目捷报频传，除了一个小区的回报率在10%左右外（这个小区现在有人加价三分之一想买，正在讨价还价中），其他项目的现金回报率（cash on cash）达到17%-24%之间，而且还没有将还贷中的本金和升值因素计算在内。这远高于我们投资之前预计的10%左右的回报。我们伟大领袖毛主席教导我们：“收拾金瓯一片，分田分地真忙”。现在，2013年及之前的投资者已经分到了钱。其中部分投资者已经基本上收回了投资。

美国房地产市场在迅速回升。从我们开始投资的一万多美元一套，到现在的三万多美元一套，价格已经大幅攀升。但是我们的投资把握两个底线：一是买入房价低于建房成本（这种公寓的现在的建造成本约10万美金），二是经营利润（租金）足以覆盖全部的营运成本。在满足这两个底线的前提下，就果断出手。因为我们的经营模式，是以租金扛住风险和覆盖成本的同时，利用房地产投资的大比例资金杠杆来放大收益。也就是说，只要不赔钱，那么实际上就是交一点首付，然后随着时间的推移，是租户给我们支付按揭，使得我们得以收获整体。所以只要能够利用租金覆盖经营成本，我们的收益实际上是会远大于房地产市场价格的增长率的。

我们专注于公寓小区的模式，除了可以以商业地产的方式去获得大规模的商业贷款之外，还便于集中管理，降低经营成本，提高经营效率，同时解决远程投资者买房后的出租管理问题。因为有规模（我们绝大多数项目的规模都在两百套房子以上），大数定律还能起作用，有效地规避意外风险。在这方面，老狼自身的尝试就是一个强烈的对比。因为前期往往因为想要投资的资金大于项目需求，许多投资者都轮不上（在此再三跟大家道歉，现在管理团队已经为此加快了投资步伐，扩大了投资规模，因此这一矛盾得到了缓解），再加上老狼是贫下中农，没有什么钱。我用信用卡借来的钱只有三万多，远低于管理团队要求的底线，更不好意思跟大家抢，所以就在佛罗里达买了一个三万四千美元的condo（两房两浴）。因为便宜，资金小，没有规模，贷款成本高，甚至很难贷到款，所以只能全现金买。月租金550美元，看起来还行。但是因为规模小，没有bargain power，委托的管理公司就不给力――横竖就那么一点钱。即使管理费是租金的8%，再加找房客的一个月租金，那也没有多少。房子过户以来，热水锅炉坏了，纱窗坏了，邮箱钥匙不见了，窗玻璃被打碎了。。。动辄上百美金。管理公司找房客，居然只把钥匙放箱子里面，让求租者自己去取了开门。这样当然就甭指望能很快找到好租客了。好容易找来个租客，才住三个月就走了，还拉下一大堆水费，然后还不知下一个租客什么时候能找到。及至老狼报税时，才发现亏了3802美金。这一系列闹心的事情，会严重影响你的生活品质，使得你得不偿失。

老狼考察美国房地产，足迹遍及美国各地。有的地方的cap rate很高，甚至可以高达20%左右。但是其特点就是房价便宜，两万多到四万多的房子，咱们有许多同学跟老狼一样是贫下中农，只有这么多钱，本来这种物业合适我们这些人。但是这种物业分散，管理难度高，贷款成本高，投资规模受限，没有可持续性。单独买几个房子，就会遇到老狼上面的问题。虽然我们可以大家一起集中在一个地方买，以解决管理的规模问题，但贷款的问题还是很难解决。因为这些房子的产权是分开的，虽然产权清晰，不会跟别人搞到一起，但同时也会因规模太小而使得贷款成本太高，或者不可能，至少是不可持续。没有贷款杠杆的放大，投资的回报还是会受严重影响的。也许从收租上看还不明显，但一旦获利卖出，差别就很大了。一个一百万的物业如果125万卖出，如果是全现金投入，那么回报只是25%；但如果是贷款75%，那么理论上自己只投入了25万，投资回报率就成了100%。所以哪怕能有一倍的贷款（贷50%，付一半的首付），也应该尽量去拿。不知如果大家组成一个公司来持有所有物业，是否可以打包贷款。我觉得银行还是会要对每一个物业作调查，其成本也是分开算的。不知各位专家有没有什么高招。因为这些问题，到现在为止老狼也没想出什么高招。

现在我们又拿下一个新的项目。这个公寓小区是B级公寓，比我们以前所投过的所有公寓都好（以前我们买的都是C级公寓）。当然价钱也贵的多。但从回报看来，还是很不错—根据管理团队的财务分析，接手稳定后，现金回报可以高达16%以上。如果考虑还贷中的本金，则经营性回报（即不考虑升值因素）可高达22%以上。其基本数据如下：

建筑年份： 1984年
房子套数: 242套
使用面积：17534 平方米（188734平方英尺）
土地面积：约50亩
平均每套房面积：780平方英尺
出租率：93%
购买价格：920万美金
现金投入：约268万美金
平均每套价格： 38508美金
租售比：4.49 （售价和年租金收入之比）
贷款杠杆： 75%
贷款利息：4.75%
预计经营稳定后第一年总收入：一百九十万美金
净收入：９８.8万美金
还贷后净收入：44.3万美金
Cap rate（资本年化收益率）：9.95％
Cash on cash（现金回报率）：16.54%
ROI（加还贷本金后的投资回报）：22.3%

有兴趣的同学请跟我联系（chairwolf 圈a Gmail 点 com）。 Again，投资有风险，入市需谨慎。

上一个项目因为比较小，总共142套，355万美金买价，投入现金一百万出头，愿意投资的金额肯定远超过需要的资金，所以我就没有在这里公布，而只是在内部说了一下。因为小区的门前，原卖主卖了一块地给人做餐馆，我们当然乐见其成。但因此政府方面就得做审核之类的手续，拖的时间比较长。估计下个月过户。请已经报了名的同学耐心等待，同时准备好资金。谢谢大家。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2014-4-29 周二, 11:07修改，总共修改了4次

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