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[闲聊]美国EB5项目纽约尼克博克酒店探讨

dnbb

声望: 学员
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年龄: 36
加入时间: 2012/10/16
文章: 6

海归分: 12

标题: [闲聊]美国EB5项目纽约尼克博克酒店探讨 (1894 reads) 时间: 2012-11-01 周四, 14:01

作者：dnbb 在海归主坛发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

美国投资移民市场，最近出了个纽约尼克博克酒店项目，用于翻新旧的建筑并改造成酒店。
在维基百科网站查Knickerbocker Hotel,你会发现，开发商FelCor于2012年2月用1.15亿购买了原大厦，并决定把它重新改造回酒店。这就是宣传中整个项目里开发商所占的46.5%权益。但是，开发商是否真如宣传所说拿这个权益来担保给EB5投资者呢？
整个项目将会从商业银行获得8500万贷款，而这是第一顺位，也就是整个项目是先抵押给银行。然后EB5的6500万（第一期是4500万，然后马上进行第二期2000万的融资）将会是第二顺位还款人。我们看看，一个1.15亿的物业，因为二次开发，融得1.5亿的贷款（8500万银行贷款+6500万EB5)。相对而言，银行的贷款是安全的，因为他有1.15亿作为抵押。而EB5的贷款，就要看整个项目完工后的再融资来价值来决定是否够还。这就是问题的实质，真的够还吗？目前我们还没有看到任何的证据。
因为EB5的资金是第二顺位，靠开发商的股权进行抵押，整个股权的估值就非常重要了。但大家也看到，整个借贷的规模1.5亿已超过原始股权价值1.15亿，所以务必要对建成后的酒店股权进行估值，否则是很难做出判断的。我们再从还款的方式来斟酌。
项目将会通过出售或再融资来进行返还银行以及EB5的资金。针对该项目，一开始，将会通过借新债还旧债的方式来归还银行贷款。开发商承诺在再融资借款以归还贷款时将抵押不超过80%的股权，也即是说再融资时剩下不少于20%的物业价值给EB5做抵押。因为始终没有告诉投资者到底建成后物业的估值会是多少。也就是说，到底80%的股权能再融资多少？归还了原来银行贷款以后，还剩下多少还给EB5投资者？不够怎么办？这些问题，除了抛下了违约利息8%的解决办法以外，始终看不到具体的数字，而这是投资前务必解决的问题。万一开发商一直拖着不还本金，只还利息，那能有什么其他的惩罚措施呢？没有，也许大家就一直收不到本金。而对开发商来说，一直拿着你的本金去进行别的风险投资，而只需要付利息不还本，是一个很难得的买卖。
开发商一开始就想着早点把项目脱手，也就是说在EB5投资者还没有拿到永久绿卡，或者拿到永久绿卡但还没有到还款时间时，开发商可能已经把项目卖掉了。这就是为什么他们一开始就告诉大家，如果项目被卖掉，开发商会说服新业主，不能抵押超过项目80%的股权来借贷。悲哉，游戏才过半，EB5投资者就有可能要换合作伙伴了，这可是做生意的大忌。
投资者最关心的还是绿卡问题。这里有两点值得大家注意。就业报告是由Michael Evans教授写出，具有一定权威性，但是，他也很客观的把事实告诉了大家。第一点，是建筑工人岗位。这里面，开发商大量的使用的是soft cost，也就是人工成本，这是含水分最多的地方，也是最容易被移民局质疑甚至拒绝承认就业的地方。我们很有理由相信，开发商为了让就业数据好看，在这里做了过多的粉饰。第二点，就是因为就业报告是使用IMPLAN模型，也就是说，需要他们证明每一份长期工作机会，这个难度是很大的。整个1730新就业数据，有2个隐忧：a.需要入住率达到78.5% b.移民局要确认其消费者消费金额创造就业的模式。这两点，特别是后面一点，是很多EB5项目无法拿到绿卡的最大原因。所以，不是很多人够胆踩这个地雷。那么，是否意味着一定不行呢？未必。要看到底这么激进算法下面比移民局的要求就业数据高出多少。很不幸，高出30%不到，意味着，如果入住率低于78.5%，或者移民局一如既往的不认可消费者消费模式，一如既往的对soft cost从严查处，将会有部分投资人拿不到绿卡！
是不是拿不到绿卡，大家的投资款就可以平安回来呢？非也。整个项目，只要有10%的人通过了移民局的I526，投资者的前就会直接被转到项目去，而不是一直留在监管账号等移民局的批复，这并不是真正意义上的监管。试想一下，如果你还没有通过I526，而项目已经换业主了，而你的钱也已经早就转出监管账号了，谁来保护你的资金安全？别忘了，这个时候，你的移民仅仅才迈出第一步而已哦。
这些问题是移民中介和项目方必须正视和回答投资者的。

作者：dnbb 在海归主坛发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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