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主题: 美国房地产公寓小区投资最新进展（10月27日：已拿到的，正在进行的，和将来进行的）

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美国房地产公寓小区投资最新进展（10月27日：已拿到的，正在进行的，和将来进行的）

狼协
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标题: 美国房地产公寓小区投资最新进展（10月27日：已拿到的，正在进行的，和将来进行的） (3740 reads) 时间: 2012-10-27 周六, 10:42

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

最近有网友来信询问，已经投下来的公寓小区的情况，比如单价多少，总体投资多少，等等。说实话，因为这个项目小，能够容纳的投资很有限，我都不太好意思跟大家说。这个项目有290多套房子，总投资370多万美元。银行贷款70%，首付和前期资金约110多万美金。管理团队自身投入70%左右，外部投资人投入30%。外部投资人里面，还有海归网之外的国内投资集团。但现在光海归网有兴趣投资的网友的资金估计都在千万美金以上，杯水车薪，显然不够分的。以前我们说过，投入某个项目的资金，选取资金的priority是三个，一个是先到先得，一个是按照资金的大小，还有一个是按照投资条件对于管理团队的优惠程度。现在因为能够容纳的资金量太少，所以基本上就是先到先得了，就是谁先commit 投资，就给谁。老狼自己是用信用卡按4%利率借的钱准备拿来投资的，给我的时候是5月份，到现在都快半年了，钱都在手里攒出水来了。但现在看见这光景，也就不太好意思争，只能让列宁同志先走。不过老狼那靠信用卡借来的几万美金，也实在不值一提。只是对于老狼自己，哪怕五万美金，也能在这个deal中拥有十套房子，想起来还是觉得很可惜。

这个公寓小区的出租率在90%以上，也就是买下来就马上有能赚钱，有不错的现金流。同国内相比，很有吸引力。比如我们海归网的一个网友投入区区11万，就拥有了20套房子，每套房子平均面积大概在70多平方米，须知这是在美国排名前几名的大都会地区（相当于中国的北上广深），被评为最适合生活的城市之一，人口密集，就业率一直在上升，租房市场稳定。以后管理什么的不用自己操心，有专业全职的团队（不是个人）去管，比较省心，投入后就坐等分利就是了。想着就令人眼红。

这个公寓小区明天就close了，针对这个公寓小区的LLC也已经成立，并且签订了有关协议。

11月份准备投的两个项目，资料我都已经给感兴趣的同学发了email。因为感兴趣的同学太多，逐个授权他们进入封闭论坛太麻烦。而在等待进一步消息的时候，论坛又荒在那里。而因为是封闭的内部论坛，同学们也不知道什么时候会有新的消息。所以我决定不再在封闭论坛里面讨论了，改为用 email group。不知哪位能推荐可以群发（不需要多，每次可以发100份email以上的）的软件。我试了一下MS Outlook，好像所有人都可以看到别人的邮件地址，这样不太好，不尊重他人的隐私。

但是对于这两个物业，管理团队最近去了很多次现场考察，292套的那个物业，我给大家发的卖家公布的资料，其occupancy rate 是百分之六十多，但那应该是 physical occupancy，就是里面实际上有人住的。但对于投资者来说，更重要的要看 economic occupancy （实际上收到钱的）。经考察后发现其economic occupancy rate 只有20%多，而708套的那个物业，则是50%多（资料上写60%）。这样做到break even（收支平衡）的时间，前者需要两年时间，后者也起码需要一年的时间。在这段时间里没有任何收入，还得有不少投入去修缮房子。有的同学来信问这两个物业的投资回报率。一般而言我们对投资回报率都是基于我们准备出价的价格来进行估算的（这样才知道投入多少）。而这两个，在投入的一两年内，基本上谈不上什么投资回报。这两个的模式都是通过修缮提高物业价值和出租率，从而提高物业的价值，实现资本增值的模式。这样对国内来的投资者他们会觉得不踏实，所以他们决定不向国内投资人推荐。

大家等待的时间已久，而美国的房地产价格一直在上升。我让他们在尽快找几个在11月份可以做的项目，再向大家推荐。这些项目最好是在300-400套房子左右，总投资额350万美金到700万美金左右，出租率在80%-90%左右，单价在1.5万到2万左右，买下来就可以赚钱。对于要做投资移民的同学，因为要考虑雇人的因素，规模应该在800万美金以上（投资移民100万美金，管理团队和其他外部投资人100多万美金，贷款约600万）。根据形势，恐怕管理团队和外部投资人都得降低一些投资回报的期望，以加快投资的步伐。否则，总是踏空的话，机会就会随着时间的推移而逝去。

老狼最近回国，11月份会在广州、深圳和上海。到时候可能会跟那里的网友聚一下，向大家汇报一下房地产投资的情况。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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