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主题: [闲聊]美国EB5投资移民 华盛顿消防中心项目--中国人熟悉的商业模式
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作者 [闲聊]美国EB5投资移民 华盛顿消防中心项目--中国人熟悉的商业模式   
dhkslkl





头衔: 海归少尉


加入时间: 2012/08/11
文章: 11

海归分: 2056





文章标题: [闲聊]美国EB5投资移民 华盛顿消防中心项目--中国人熟悉的商业模式 (2313 reads)      时间: 2012-8-14 周二, 17:18   

作者:dhkslkl海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

试想一下,如果你没有土地和资金,但是你懂得地产开发,你能够把项目做起来吗?在中国通过关系交完定金可以先拿到土地,押给银行后,可以用贷款归还土地购买金;通过拖欠施工方,然后房屋预售,你就可以很少的资金来撬动一个大项目。风险在哪里?你买他的房子,但他可能烂尾。只要不烂尾,和房产市场不骤跌,你拿你的产权,银行拿它的抵押,相安无事。市场只要不跌,这个游戏就可以永恒的玩下去。

美国有同样的故事吗?大同小异。只是,美国的玩家通过用EB5资金,他们可以在项目失败的情况下,自己也能捞一票。这些有瑕疵的项目,加上中国那些不专业或者是故意骗人的中介,演绎了一出完美的“美国梦”,华盛顿消防中心,就是由几个“梦之队”捧出的“南柯一梦”-------先100%用EB5资金把酒店盖起来,然后一二层免费给消防中心使用,作为交换,获取消防中心原地皮;然后建成的酒店再质押给银行,获得贷款,进行写字楼的开发。一切的一切重点,都必须要有EB5资金,而EB5资金盖起了酒店,但不拥有酒店,而且万一拿不回本金,他们也不知道酒店什么情况下才能做抵押物。而押了给银行的酒店,又如何用来还EB5的资金呢?

我们不得不把过去的故事拿出来说,因为这里面涉及到美国EB5移民同样的区域中心,同样的开发商,同样的移民中介,善忘的中国人,在关键时刻,却半点都不健忘。华盛顿区域中心,2011年下半年通过中介世贸通,推广520大桥项目,号称大家买的是国债,而实际上,却是无保障的交通债券,更有甚者,华盛顿州并不支持这样的EB5项目,同时,就业报告被中国的中介篡改的大大超出移民局要求。失败就算了吧,东山再起,该区域中心联合一个小地产开发商,重操旧业,号称一个奥巴马都支持的商业项目都市广场II期,说有大量的政府资金支持,宣传时“挪用”了奥巴马拨款给该区的文件,号称钱都是给该项目的。结果呢?蒙在鼓里的EB5投资者,还不知道自己的资金在100%的帮助开发商盖酒店。现在,同样的区域中心,同样的中介,同样的开发商,更加赤裸裸的推出华盛顿消防中心,同样包装成政府项目,任何一个投资者,只要稍微有商业头脑,弄清楚下面几个问题后,就能够对整个项目有清楚的认知:

1. 政府是租赁消防中心,能否出具政府的租赁协议呢?如果有租赁协议,政府的消防中心租赁跟酒店又有什么关系呢?整个地产项目的预算应该给投资者详细的明细,多少是消防中心,多少是用于酒店,多少用于修商铺写字楼?对这个项目有兴趣的投资者,可以问中介要这些资料,建造的工期呢?

2. 如果是政府有拨款,拨款文件。如果拿不出来就算了,如果拿了出来,还要看清楚,是不是真的是拨款给项目的。

3. 如果政府租赁消防中心,租金收入一般仅仅比商业贷款利息高,当EB5借款集中到期的时候,如何归还EB5资金。靠营业利润?到时候卖酒店?酒店再融资,那么酒店估值是多少,能从银行融资多少?够还吗?

4. 酒店作为质押,也就是说,消防中心跟EB5资金没有关系,那么需要看酒店整体的运营情况,能否赚钱,可行性报告,作为质押的地产,是否仅仅给物业,而不给土地来质押?我们不去质疑用消防中心做幌子,实质是做酒店。但是,我们投资者至少有权知道,酒店的抵押是否能够还钱,谁评估的?是否仅仅拿物业质押,而不把土地质押给EB5?记牢,没有土地质押的物业质押,在美国是不值钱。投资者可以去问问中介要相关的文件,否则你的本金是血本无归。

5. 既然酒店可能是100%EB5资金盖起来的,万一还不起EB5,到底用酒店做为抵押物是不是有什么前提条件?

6. 租约模式的就业是明令禁止的,如果减掉消防局,商铺,写字楼租客产生的就业后,能否够120个EB5投资者的就业要求?万一就业不够,EB5资金还留在美国,而投资者已经卷铺回国了。

7. 银行贷款的批准函在哪里?难道就是为了在宣传时降低EB5资金比例,编造有银行贷款?到底有银行贷款批准函吗?有的话,是不是整个贷款函都是针对写字楼?是否针对酒店?因为EB5的资金是被拿去了盖酒店,而不是写字楼,写字楼是否盖,任何盖和能否创造就业机会其实跟EB5都没有关系。如果银行贷款跟酒店有关系,到底有多少是分配给酒店?

8. 开发商的股权是什么形式进去项目的?如果仅仅是一纸协议,意味着没有任何的资金贡献。

如果您能完美回答上面的问题,就可以开始进一步考虑这个项目了。也希望跟大家一道完成对这个项目的疑问的深度分析,因为这绝对是造福中国人的事情。

作者:dhkslkl海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









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  • [闲聊]美国EB5投资移民 华盛顿消防中心项目--中国人熟悉的商业模式 -- dhkslkl - (1867 Byte) 2012-8-14 周二, 17:18 (2313 reads)
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