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投资房地产，出租，超过10%的回报率，可不可信？

木辛
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头衔: 海归元帅
声望: 院士

加入时间: 2004/02/23
文章: 7094

海归分: 1808921

标题: 投资房地产，出租，超过10%的回报率，可不可信？ (2553 reads) 时间: 2011-5-28 周六, 21:45

作者：木辛在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

全世界都在炒房地产的时候，有一个地方感觉比较静，那就是德国。
德国也有炒房地产的，但是没有美国英国那么热闹。原因是德国人买房子不是特别普遍。为什么？因为德国对租房户的保护法律特别健全，所以很多人一辈子靠租房子生活。
德国房地产最好的地方是经济最热的地方，如慕尼黑，杜塞尔多夫，法兰克福。有人比较过20年平均房地产每年增长最高的地方是慕尼黑地区，也就4.5%多一点。差不多20年可以翻一倍。

所以我也认为在德国炒房地产没有什么噱头。

上周，我改变了以前的看法。

为了帮别人租一套房子，我去了一个人家，这家租户要搬到意大利北部的噶达湖去了。我问他是做什么的，他说做房地产的。他收购一些不太值钱，但是可以找到稳定租户的房地产。翻修一下，再转手出售。去掉附加费用之后，他所有的项目都超过10%的回报率。德国房地产转手的附加费至少是5%（公证加地产登记），还有其他无法预先搞定的费用，所以他出售的项目毛收益至少超过16%才行。

按照他的说法，德国的房地产目前相对来说是最便宜的，因为一直没有炒起来。

如果真是这样的话，如果1百万欧元买一处房产，百分之十五的年租金等于每个月该房产可以收到125000欧元的租金，加入每平米平均净房租10欧元，该房产的居住面积必须得有1250平米以上。如果每户有65平米居住面积的话，就得有至少20户才行。

符合这样要求的房产只有在德国东部和北部了，还不能太新。

这样的说法，可信吗？

他干这行已经三十多年了，也经常参加房产拍卖会。所有的消息都不是来自网上，而是完全通过朋友的介绍。

作者：木辛在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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投资房地产，出租，超过10%的回报率，可不可信？ -- 木辛 - (677 Byte) 2011-5-28 周六, 21:45 (2553 reads)

有可能的，各行各业都有它的窍门 -- ceo/cfo - (0 Byte) 2011-5-30 周一, 14:48 (241 reads)

看样子德国的房地产和美国一些有名的商业地产区很像，一旦地产跌下来，利是有了，老本丢了。 -- 江志 - (83 Byte) 2011-5-30 周一, 10:25 (281 reads)

我想过... -- lesliya - (222 Byte) 2011-5-29 周日, 23:25 (340 reads)

知道为什么天朝人招世界人烦吗 -- 天狼猪 - (211 Byte) 2011-5-29 周日, 21:52 (494 reads)

疑问，你不去清静点的白皮人论坛，到吵吵闹闹的天朝人坛子里来干吗? -- 键盘 - (6 Byte) 2011-5-30 周一, 12:58 (229 reads)

理财观念不一样嘛，没必要激动 -- fatboyslim - (50 Byte) 2011-5-30 周一, 12:47 (246 reads)

呃你知道你为什么烦天朝人吗？ -- lesliya - (0 Byte) 2011-5-29 周日, 23:45 (232 reads)

他如果一年做十单这样的生意，回报率就超过100%了。假设拍买-装修-再卖 -- 糊气巴 - (118 Byte) 2011-5-29 周日, 11:18 (455 reads)

你再算算，10个10%还是10% -- 悍马 - (0 Byte) 2011-5-29 周日, 12:08 (287 reads)

倒手和出租 -- wangjlus - (41 Byte) 2011-5-29 周日, 10:39 (430 reads)

出租的回报率 -- 木辛 - (86 Byte) 2011-5-29 周日, 16:06 (285 reads)

所问是有点混乱，不过 -- 如山 - (25 Byte) 2011-5-29 周日, 11:04 (305 reads)

赚钱的方法多得去了，赚房地产的钱很辛苦，我至今还没有遇到一位happy黄世仁的，可以在归网上做个调研。我估计对这行热情高 -- 偶而冒个泡 - (18 Byte) 2011-5-29 周日, 05:06 (534 reads)

It can only be a part of your investment portfolio -- ceo/cfo - (0 Byte) 2011-5-30 周一, 14:37 (241 reads)

在美国房地产挣大钱必须靠银行贷款才行。20%头款=5倍Margin，看准了大挣，看歪了血本无归. 全现金挣不了大钱 -- 好射 - (0 Byte) 2011-5-29 周日, 10:50 (333 reads)

非常正确！这也是我专文说的财务杠杆的“双刃剑”功能。 -- 如山 - (0 Byte) 2011-5-29 周日, 11:00 (332 reads)

嘿嘿，你说得非常对。 -- 如山 - (0 Byte) 2011-5-29 周日, 05:18 (362 reads)

远程投的话，cost没有办法控制，而且各个州法律对tenant利益的保护程度差别很大很大。。。 -- 偶而冒个泡 - (31 Byte) 2011-5-29 周日, 05:29 (406 reads)

我家偶偶乱说 -- 狼协 - (90 Byte) 2011-5-29 周日, 10:33 (495 reads)

我没说错吧。热情最高的你还没下过海呢:-)。 -- 偶而冒个泡 - (0 Byte) 2011-5-29 周日, 12:19 (314 reads)

我家偶偶乱说 -- 狼协 - (13 Byte) 2011-5-29 周日, 23:53 (320 reads)

狼兄果酱了。我也 -- 如山 - (54 Byte) 2011-5-29 周日, 10:53 (319 reads)

“你算算多少个神马强公司能有稳定的10%成长率呢？要是 -- theoretical - (90 Byte) 2011-5-28 周六, 22:53 (503 reads)

你的说法有一定道理。但是关键 -- 如山 - (221 Byte) 2011-5-29 周日, 05:26 (388 reads)

可能借钱了？还有折旧抵税？翻修的讲究也很大 -- emperorfan - (116 Byte) 2011-5-28 周六, 22:33 (482 reads)

完全同意，兄弟已经概括我想回答的话。 -- 如山 - (0 Byte) 2011-5-29 周日, 01:29 (253 reads)

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