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富爸爸和麦当劳的发财经

狼协
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标题: 富爸爸和麦当劳的发财经 (4236 reads) 时间: 2011-5-06 周五, 01:43

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

富爸爸和麦当劳的发财经

by 海归网狼协

多年前一个华尔街的朋友送了一本书给我：《穷爸爸，富爸爸》（Rich Dad, Poor Dad）. 好像当年是畅销书榜首之类的。我大概翻了一下，觉得很有意思。年代久远，书里的那些警句我记不得了，但书里的主要精神还是记得的。作者说的是他有一个穷爸爸，一个富爸爸。穷爸爸好像是个高官，但是没嘛钱，官阶虽然高，但财务上还是属于贫下中官。富爸爸则家财万贯，受用不尽。他领略了穷爸爸和富爸爸分别给他的教导。穷爸爸教他什么我忘了，富爸爸教他的东西，大抵上就是“不要为钱工作，要让钱为你工作”。这话虽然简单，但足够振聋发聩。那些 Professional 们，不管他们是律师，会计师，牙医，工程师什么的，还有那些当官的（当然不包括在中国当官的，他们因为权力是不会轮换的，所以一朝为官，终身受用），工作的时候当然有一份收入。可是一旦停止工作了，那么钱也就立刻停止，坐吃山空。更何况，靠labor挣的那点钱，根本就不够你造的。所以，不要靠卖苦力（哪怕是脑力）挣钱，而是要让钱生钱。

作者是如何让钱生钱呢？当然不是放银行生利息，那点利息往往还跑不过通胀。也不是去炒股。炒股的人，大部分是亏的。可惜世人全都假设自己比别人聪明，以为只有自己能赢，别人都是天生的loser，却闭眼不看统计结果。他的秘诀是去买房地产。当然他不是去炒房子。炒房子实质上也是一种投机。押对了赚翻天（像Jlink大虾的例子），押不对，比股市还惨。我有朋友前几年高歌猛进，一套接一套地在美国买房子，随着房价的节节上升，纸面财富也猛涨，每个月都数以万计。可是当房价垮下来时，就跑不掉了。扔给银行，则down payment 和以前的mortgage都白付了，那可是数十万的血汗钱。继续扛下去，明显的不值，因为尚欠银行的钱，明显的可以买到好得多的房子了。所以炒房子跟炒股一样，对于普通人来说，也不能假设自己是天才，眼光非常的独到。

他的做法是买房子出租。当然是买那种好的地段、不愁租、租售比好的房子。然后就让租客帮他供房子，同时给他带来现金流。不过这种机会不是总是有。前几年美国的房子，和现在中国的房子，那么贵，房租远不足以覆盖房贷，买的房子就不是买的财产，而是债务。因为那房子不是源源不断地给你钱，而是源源不断地把钱从你口袋掏走。当然现在美国这种机会重新出现了。精明的人，像如山大虾那样，做foreclosure。因为foreclosure的房子本身可以用远低于市场的价格拿到，这样他捡到便宜后，就付出一笔钱，装修一新，使得这房子的市价大幅上升，然后出售获利。我知道不少中国人是这么干的。这种挣的是快钱。笨的人，就挣慢钱，靠房租养住。我们看如山大虾的故事，他foreclosure买砸了的时候，都这么干。我的那个朋友也是这么干。当他手里有了几十套、一百多套房子的时候，这些房子当然就成为他的提款机，日夜“哗哗”地唱着歌往他口袋流，甚至连你在睡觉的时候也流，拦都拦不住，一点办法也没有。这个时候，你就不必为钱工作了，而是钱在一刻不停地为你工作。

房地产的买卖还有一个好处，就是其leverage （杠杆效应）比较高。整个买卖虽然金额很大，但自己只需要出一部分，比如20%， 30%， 10%就行了。这样就等于用很小的本钱去做很大的生意。一百万的房子，20%首付的话，自己出20万就可以了。如果这个房子涨了20万你卖出，那么你的资金回报就是将近100% -- 你并没有出100万的本钱。当然房地产的 leverage有其特殊性。一般说来，leverage越高的地方，回报越高，但风险也就越高。比如那些做 option 的。富爸爸的leverage跟别的东西比起来，有一个相对安全的地方，赌性没有那么大的地方，就是他拿房租去养房子 --- 而不仅仅是去赌房价的升降。只要你hold在手里足够长时间，房价总是会涨的，就跟股票在长时期内总是会涨的，于是剩下的问题就是选准“潜力股”—这是投资的做法。但股票无法“养”住。如果你做 margin, 价格一晃，超过了你的保证金的承受能力，你全部的钱都会打水漂了。房子则你只要经营，只要出租，则无论房价如何涨跌，房子都还会在你手中。而租房市场，是一个相对稳定的市场，不会大涨大落。因为租房是需求是稳定的。当然这个假设也是有限制的，就是买房一定要在房价足够低的时候去买，使得你的租售比可以让租金覆盖房贷---当然这种时候不是总是有的。美国和中国房价高的时候，房租并不足以覆盖房贷，那么这个赚钱理论就不能成立。那么买房就成为了纯投机。只要是投机，那就是赌博，那你的输赢的概率就是不可知的。中国现在的情况更糟一些，房价不可思议的高，而老百姓自有住房率80%以上，人口到了峰值下降期，人口老化，人口减少，连幼儿园和小学都在关门。这样，在一个三代结构的家庭人口中，也就是40年的跨度，以后一对配偶的头顶上会有12个老人。而这12个老人大概会有6套房子。加上这一对配偶自己的一套房子，他们生的那一个孩子将继承7套房子。即使废除现在的计划生育政策也无济于事。因为经济增长和人口减少是铁律。到时候增加的，只会是贫穷人口。虽然这是极端情形（我就不说现在不少人手里有三四套房子的情形了），但用脚后跟想都知道房价到底会不会一直猛涨上去。

因此之故，有人就想了一个辄，去很巧妙地利用了房地产的这种摇钱树的特性。著名的例子就是麦当劳。麦当劳的 founder Ray Kroc 有一个著名的claim，就是麦当劳不是做汉堡包生意的，而是实质上做房地产生意的。麦当劳的商业模式是什么呢？几点。第一，以QSC＆V原则为标志的品牌（Quality汉堡包质优味美、营养全面；Service服务快速敏捷、热情周到；Cleanliness店堂清洁卫生、环境宜人；Value价格合理、优质方便）；第二，以标准化的运营服务为支撑的连锁加盟。这就是说，麦当劳提供“能赚钱的模式、经验和培训”，加盟者提供资金、经营，让商业模式 scalable，成为一个印钱的模子，按照这个模子去印，钱就大规模地出来了；第三，麦当劳以专家去物色最好的location, 也就是人流稠密的黄金地段，买下或长期租赁比所需要的面积更大的地方，然后以更高的租金，出租给麦当劳加盟店店和周遭其他店，以销售产品和服务的经营，养住这种升值潜力极大而且能提供丰厚现金流的房地产，从而在全球100多个国家拥有数万块黄金地段，而房地产收入占加盟店收入的90%。同时，麦当劳以租约为抵押，向银行融资。这种房地产经营策略，实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司，以使它能具备从银行取得贷款的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难，又增加了麦当劳公司的收入，同时，通过控制房地产，更有利于麦当劳加强对受许人的管理。因此，这是一个将著名品牌、专家的 expertise, 加盟店的资金，经营的 credit （用以融资）四者完美结合的典范。这种模式，在国际上相当的普遍，很多品牌零售店如Wal-Mart、LV等都采取这种手法。

这种模式，对于一般人来说，就不是依靠运气，甚至也不靠眼光，而是一种实实在在的财富积累，是非常巧妙的“让钱为你工作”的方式。

所以我就在想，在美国房地产的 foreclosure 的操作中，是不是也能借鉴一下这种模式，将品牌（比如咱们海归网，虽然还不是很响，但毕竟比个人信用强多了）、expertise (海归网上各方面的专家)、个人信用（用于贷款）和个人资金结合在一起，探讨一种合适的 structure, 以scalable 的模式营运，干他娘的一把？大家不妨往深里讨论一哈。

【美国房地产系列】千载难逢的良机

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2013-5-11 周六, 18:35修改，总共修改了3次

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