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【高树闲聊房地产】Short Sale中的猫腻(一。什么是Short Sale?)
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作者
【高树闲聊房地产】Short Sale中的猫腻(一。什么是Short Sale?)
高树
头衔: 海归准将
声望: 学员
性别:
加入时间: 2007/03/13
文章: 489
来自: 美国加州旧金山湾区
海归分: 121480
标题:
【高树闲聊房地产】Short Sale中的猫腻(一。什么是Short Sale?)
(5247 reads)
时间:
2011-7-26 周二, 05:51
作者:
高树
在
海外房地产
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
【高树闲聊房地产】Short Sale中的猫腻(一。什么是Short Sale?)
高树 2011年7月25号。
先要申明的是,我不是房地产经纪,更不是Short Sale方面的专家,在此不过是闲聊和讲故事而已。再要声明的是,多数经纪都是好的,讲职业道德的。还要声明的是,很多Short Sale还是有很好的回报,不能因为少数经纪的骗人行为而因噎废食。
Short Sale,简单地说就是在房子卖了的钱不够还银行贷款的情况下,银行同意房主卖房;而且房子卖了以后,尽管银行拿到的钱比贷款少,它也不再追讨房主所欠的余额。所以,Short Sale必须要有贷款银行批准才行。
一般的Short Sale的程序是,房主告诉银行想做Short Sale。然后找经纪(agent)把房子放到市场上。尽管房子有要价,但这个要价最后要等银行批了才知道是否有效。有经验的经纪会知道什么要价能得到银行的批准。如果有人愿意出和要价一样或更高的价的话,经纪就把最好的报价(offer)报给银行。银行会做估价(appraisal)。根据这个估价,银行会告诉经纪和房主银行想要的最低的到手的钱,或最低的实得净值(net)。也就是只要银行拿到不低于这个实得净值,银行就同意让那个房子卖掉。这个最低的实得净值一般是估价的85-90%,因为银行考虑到要给两边的经纪费,转让费,和买主贷款费用,等等。跟据这个最低的实得净值,经纪和房主加上给两边的经纪费,转让费,买主贷款费,和其他费用(如给房主的搬家费),然后再告诉买主要多少。买主可以讨价还价,最后可能达成协议,然后成交。一般人不是太清楚的是,在Short Sale中,最重要的是银行要的最低的实得净值。银行对成交价其实不是很关心的。第二重要的是银行给的截止日期。如果在截止日期之前,房子还没卖掉的话,银行经常会取消Short Sale,然后走收回房子(foreclosure)的程序。其他(包括成交价和买给谁)对银行来说都是比较好说话的(要改的话很容易)。
我们在今年初的时候,到世界著名葡萄酒乡Napa南边的一个小镇去看过一个要Short Sale的房子。上市经纪是房主的亲戚。当时银行的截至日期快要到了。上市经纪告诉我们,银行要的最低的实得净值是27.5万美元。我们要的话,他可以28万美元买个我们(我们是自己去看房,没有自己的经纪)。他因为是帮亲戚卖房子,所以就没想赚太多。亲戚想走Short Sale,是因为Short Sale对信用影响相对较Foreclosure小。我们因为不是太喜欢房子里面的布局,所以我们没有买。这个房子没过多久就以28万美元的价格卖掉了。如何是一般的情况的话(不是亲戚帮忙买的话),那个房子应该是要买大约30.5(27.5/0.9)万到32.3(27.5/0.85)万的。在那个房子成交前后的30天内,附近有两栋同样户型的房子分别买了30.6万和34万美元。这就是说,如果运气好的话,Short Sale还是可以买到比较合算的房子的。
相对于一般的房屋买卖而言,Short Sale比较特殊的是有银行的参与。因此,除了有一般的房屋买卖的猫腻之外,还有和银行介入有关的猫腻。我在下面就聊聊我所知的那些个与银行参与有关的猫腻。
作者:
高树
在
海外房地产
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
上一次由高树于2011-7-30 周六, 04:29修改,总共修改了1次
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【高树闲聊房地产】Short Sale中的猫腻(一。什么是Short Sale?)
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高树
- (1353 Byte) 2011-7-26 周二, 05:51
(5247 reads)
正如你说的,你是非专业人士,所以你不了解short sale的其中几个重要程序.
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Property
- (60 Byte) 2011-7-28 周四, 20:50
(771 reads)
不好意思,班门弄斧了。不过,Short Sale的程序不是我想在此聊的。
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高树
- (7 Byte) 2011-7-29 周五, 12:33
(516 reads)
那地主婆作为行家不妨谈谈嘛
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狼协
- (34 Byte) 2011-7-28 周四, 23:43
(477 reads)
没想到兄弟也是行家
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狼协
- (45 Byte) 2011-7-27 周三, 15:25
(597 reads)
行家说不上,只是瞎聊聊
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高树
- (96 Byte) 2011-7-28 周四, 01:05
(571 reads)
咱们最需要这种投资回报的对比数据
--
狼协
- (12 Byte) 2011-7-28 周四, 12:00
(464 reads)
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