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[新闻]央视调查揭开地王真相高价拿地成融资工具

狼协
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标题: [新闻]央视调查揭开地王真相高价拿地成融资工具 (1255 reads) 时间: 2009-7-22 周三, 21:07

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

央视调查揭开地王真相高价拿地成融资工具https://finance.QQ.com　 2009年07月20日08:10 　大洋网-信息时报　　我要评论(34)

　　上涨的房价在最近有加速的迹象，国家发改委、国家统计局最新统计数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。这是今年以来，国内房屋销售价格首次出现同比上涨，也是今年以来房价环比连续四个月上涨。经历过2007年的楼市火爆之后，房地产市场调价格、挤泡沫还不到一年半的时间，到底是哪只无形巨手，就再次将房价推向新高？

　　记者调查了北京十几个正在销售的上市公司旗下的楼盘，都在不同程度地涨价。乐居总经理罗军表示：“像北京来说，涨幅上每平方米超过4000元的已经不少，我看至少有10个楼盘左右，这样的涨幅，那这个涨幅是非常大的一个涨幅。”北京地产界资深评论人杨少锋说，“从我们观察的这个数据发现，近三年来每一轮房价上涨的领军都是这些上市公司旗下的项目。为什么上市公司会这么热衷于去涨价呢？体现在它的财务报表上，它未来的收益会大幅增加。”

　　高价拿地成融资工具？

　　与今年以来房价大幅上涨相对应的是，北京等一线城市的地价也在水涨船高。尤其6月份之后，各地连续出现了一批天价地王，频频刷新土地市场的价格纪录，上涨的幅度都高达十几亿甚至几十亿。央视调查发现，近一个月，在北京、上海、深圳、广州等城市诞生的8个地王中，几乎都是上市公司或者控股公司获得。在北京有3000多家房地产开发公司，然而，每一场高价地的竞拍，参加的仅有十几家公司，而且绝大部分是上市公司。

　　张宝全是北京一家非上市房地产开发公司的董事长，几年前他开发的一个楼盘，就在潘石屹的SOHO中国对面，然而，从2007年中国的地王频频出现的时候，他就淡出了一线城市的住宅开发市场，把公司的经营方向转移到了度假酒店的投资、经营和销售上。

　　面对以资金实力论英雄的土地交易市场，张宝全认为，现在的房地产开发市场，游戏规则已经发生了改变，对于非上市公司而言，土地仍然是开发商的生产资料，开发商在购买土地时首先要考虑的是地价的高低所带来的风险，而现在土地市场变成了资本运作的平台，对于上市公司而言，土地就变成了资本运作的工具，土地价格的高低，就不是上市公司要重点考虑的问题了。

　　一大型房地产企业集团董事长易晓迪说，“实际上很多上市公司成了投机商，有一个上市公司公开说的，我主要把投资做对了，这个公司年年赚钱，就实际上是个投机的一个心态”。这就是上市公司为什么敢高价拿地的奥秘。

　　地产寡头掀起涨价高潮？

　　那么，上市公司高价拿地的目的是什么呢？易晓迪说，“发展商更多的把投资土地放在公司的第一位，它就会盲目地去融资，因为它融资它觉得未来前景很好，它买了之后十年也不开发，这个钱又是股民的或是银行的，所以这个游戏规则就错了，整个社会就奖励那些土地储备和懒惰以及投机者，它们获得更高的利润。那么反过来说，对正规的公司，像我们这种快速开发的公司，你卖完房子之后再去买地，你发现你买不到这块地。”

　　只要不赔钱，就可以拿下高价地，这样导致的结果自然是土地交易市场天价地的频频出现，而天价地的出现直接带来的影响就是房价的上涨。“对上市公司而言，它拿地的时候，土地只不过是它们融资的一个工具。长久这样发展下去，这些非上市公司将失去拿地的机会，而土地资源会越来越集中在上市房地产公司手中，地产寡头一旦形成，土地一旦被这些公司拢在它们手中，我们所有的购房者就只能眼睁睁地看着他们掀起一轮又一轮涨价的高潮。”杨少锋不无忧虑地说。

　　易晓迪则表示，“我说如果这个游戏继续下去的话，那么房地产这个行业就不存在了，存在地产不存在房产了，所有的基金和银行都会介入房地产行业竞争，因为它们更有钱。你再是上市公司也不可能有大型基金和金融机构有钱，那这个行业就不存在了，一个恶性竞争就会来了。我想这对这个行业是灾难性的，就不存在专业了。”

　　楼市泡沫风险转嫁股民？

　　房地产行业是资金密集型的行业，所以主导这个行业的一定是资金实力雄厚的公司。而如果房地产业的游戏规则是资金为王的话，那些可以从股市上直接融资的上市公司无疑又有着先天的优势。从这个角度，我们不难理解地价和股价之间存在的联动关系。可是，一旦这些被上市公司以天价拿回的土地，遭遇市场波动，成本无法收回的话，风险又由谁来承担呢？

　　近几年一直在研究房地产上市公司发展轨迹的地产界资深评论人杨少锋告诉记者，地价、房价上涨，是支持股价上涨的基础，股价上涨之后，紧接着上市房地产企业派发新股的频繁增发就开始了。杨少锋说，“房价上涨它的目的是为了推高股价，股价的上涨目的是为了去融资，融资的目的是为了去拿地，而拿地，天价地的投资，倒过头来它又推动了房价的上涨，又推动了股价的上涨。至此，上市公司在这一轮的这个游戏中，利用土地市场和资本市场的游戏中，它实现了在股市楼市上面的双丰收。上市公司不管怎么样它都是最后的赢家。”

　　按有关规定，开发商买了土地后，必须在两年内进行开发，但是两年后这些天价地开发的楼盘价格达不到获利需求或者亏损，这个风险和损失由谁来承担呢？潘石屹认为，“如果是损失了1个亿，股东只能够承担5000万元，剩下的5000万元就是银行承担这个风险。”

　　于是，在楼市和股市之间，我们看到了这样一幅路径图：房价上涨，上市公司预期收益增加，带动了股价上涨，公司融资空间大增，就在融资后再次高价储备土地，进一步推高收益预期。上市公司在楼市、股市的如此循环往复中实现了双丰收。至于未来，如果房价持续上涨自然皆大欢喜，如果房价下跌，风险就转嫁给股民。

　　为什么上市公司会这么热衷于去涨价呢？体现在它的财务报表上，它未来的收益会大幅增加。

　　如何来构建一个比较健康的、可持续发展的这样一个楼市，里边非常关键的因素，还是我们政府主体。

　　专家观点

　　地王闲置无偿回收几成空文

　　2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》指出，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，闲置房地产用地要征缴增值地价。然而，实际上，这个文件并没有执行下去。

　　易晓迪告诉记者，2007年全国出现的10家地王，没有一家被有关部门无偿收回。根据某网站提供的数据，在2007年全国主要城市排名前10位的地王中，仅有两家完成开发，有3家已经开工，1家退地，有4家至今土地还在闲置状态。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，“把地拍下来之后，囤在那边等着它增值之后，再来开发或者升值转让，这个是不允许的。但是在后续的管理方面，很多环节可能管理还不到位，监管方面还有不到位的地方。”另外一方面，土地供应量不足，和土地供应市场的不透明，也促成了上市公司纷纷在竞拍中，抬高地价，从而使房价也居高不下。

　　陈国强说，“如果政府在出让土地的计划性、公开性方面比较透明，比方2009年度将会出让哪些土地，多少量的土地，什么时间会推出，什么样的地块，能够让企业事先有足够了解，那么我想这个对于土地价格的上涨也会有一个比较好的缓冲。”

　　对于上市公司通过增发新股，在二级市场募集来的资金的用途管理，2008年3月，证监会就明确表示，如果上市公司是将资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，证监会将不予核准。但是，至今并没有一家房地产上市公司受到过处罚。对此，陈国强表示，“还没看到这样的先例。它融资之后用于在建项目，开发了，没有拿去拍地或者囤地。实际上你如何去监管，无能为力去对企业进行有效的监管。我们怎么来纠错，怎么来引导这个市场走向一个更健康的比较稳定的、可持续发展的这么一个市场，如何来构建一个比较健康的、可持续发展的这样一个楼市，里边非常关键的因素，还是我们政府主体。”

　　据央视《经济半小时》

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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