[讨论]提上来请教不拉和各位大虾：关于房地产投资的一些考虑 (附不拉不拉关于澳洲房产的精辟讨论）
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#1: [讨论]提上来请教不拉和各位大虾：关于房地产投资的一些考虑 (附不拉不拉关于澳洲房产的精辟讨论） (3649 reads) 作者: 简直,  文章时间: 2006-10-12 周四, 02:49
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作者：简直 在 海归茶馆 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

看了昨天不拉与波二姐关于澳洲买房的讨论觉得收益匪浅，觉得花钱投资买个房子赚点小钱是小事，学会了这种思维方式为今后赚大钱打下基础才是大智慧。

我想就现在湾区流行的几种投资房地产形式在请教不拉和各位大虾的看法：

1。 最近乘湾区地产低迷由小房换大房的做法是否可取？时机如何掌握？
２。前一段时间中文媒体常有广告关于去北卡金三角，佛州奥兰多，达拉斯，投 资房产的广告，看法如何？我对北卡教堂山（Chapell Hill）有点心动.
3. 去年夏天有朋友邀我加入一种类似“老鼠会”的房地产开发的私募基金，在有投资潜力的地区如凤凰城，新墨西哥州，丹佛等地盖公寓，连体屋或是小型商业中心，据称年报酬率能达到18-30%， 即使是简单的“hard money loan"也可受益15%。
4. 买房地产基金股票reits

我实际上就是在去年7月因为有以上问题才加入海归网并开始灌水至今的， 记得那时还有个“草庵居士" 好像挺在行， 不过后来就消失了。

===以下是不拉4个帖子原话照贴：===================

1. 澳洲跟美国有点不同，历史数据来说，升值最高的是两个区域，离CBD5km以内，或者干脆是离CBD 20km以上。前者sydney的lot很小，后者的话你可以尽情买horse property, 中间的地理位置不上不下。

我上年在澳洲度假的时候，发觉你们那疙瘩的海边地皮价格已经达到了南加海边的价格，就是说已经完全泡沫化，就算下了10-15%远远不够。你要考虑一点，美国的地产任何国籍的人都能在美国的银行拿到贷款，买二手。但是澳洲的地产所有外籍的没有PR的都不能买二手，而且即使买一手也有很多限制。不仅如此，我们只要家庭收入达不到AMT，地税、利息税都能抵税，澳洲自住的不抵税，所以从面对的买家，市场流通度来说，这些因素都应该在价格上反映出来。

以inner suburbs来说，lower north shores, northern beaches, eastern suburbs, 你都基本上没有可能买到80万澳币以下的独立房子，即使是fixer-up, 恐怕只是买地皮而已。你对悉尼的工资情况肯定比我更清楚，你觉得悉尼的工资能够支持这样的房价吗？

如果我要现阶段在澳洲买房投资，我不会在悉尼买，我会考虑上去Brisbane, 或者西去Perth，这两个都是资源大省，是人口就业增长最快的地方。而且还有一点你必须考虑，到达悉尼的新移民一般都是中国、印度等等国家来的，买房的头款都未必有。但是到达Perth, Brisbane的都是从悉尼、墨尔本cash out的居民，而且英国、欧洲的新移民比例更高，他们都是有买房头款，或者在英国出卖了房产后移民的。

2. 你要出租的话，那是投资物业。投资物业的话我就讲钞票，不讲感情爱好
投资物业的话你必须满足一个基本：positive cashflow。现在美国的30年长期利息是5.7%-6%左右，你每年出租的纯收入（刨去空置率、地税、中介管理费）必须比你传统上来说80%贷款所必须付出的现金支出高。

我不知道悉尼有没有，我知道湾区是不可能的，拿到2.5%都很不错了，谁要是在2000年到现在买房的话，在湾区出租每年是要倒贴的。当然，01年到现在06年的升值不菲，但是投资物业能守得住靠的就是正的现金流。

东区当然很多人愿意进去，但是你得问他们愿意花多少钱？我对东区很熟，因为我一向住holiday rental都在Elizabeth Bay, Wooloomooloo一带，曾经靠11路走过整个东区，因为我认为走路是认识一个地方最好的方式。其实东区的租客很多不过是个讲求生活享受的小白领，并不见得很富有，好多高层住宅的底层跟一楼都上铁窗，可见治安还是有点隐忧。租金的上限非常有限，没有任何人愿意付租金的，都是能省多少就省多少，所以你租金并不能叫得很高。如果是花钱买东区，最上等的Rose Bay, Point Piper, Double Bay房子固然不乏真的有钱人捧场，但是做工薪阶层的，无论多高薪都要看工资吃饭。

如果你自己长住的，能负担得起，那就当是花钱买享受。如果是出租牟利，那只能用数字说话，跟所有其他的投资项目横向比较。

3. 你既然没有马上住进去的必要，何必每个月亏现金流？ 每个地产的低潮高潮都要走起码6、7年，上次悉尼房产大衰退用了8年，凭什么你认为这次2005年见顶，06年就见底了呢？你应该问问上次亲身经历了悉尼房产衰退的人，看看他们的看法是怎样的。

4. 最好就是现在开始刨市政府的city planning document，每个城市都有这样的计划，除了一般的修路开辟公园计划外，特别要留意的是zoning规划, 看看lot的最小要求，subdivision规定, 历史古迹保存条例、景观影响。要分清那些是决定好的，那些需要投票还不清楚的，掌握一下城市设计规划人员的思路逻辑，然后制定你的理想地点。

作者：简直 在 海归茶馆 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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