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#1: 休斯敦房地产投资总结（补遗） (6516 reads) 作者: 狼协, 来自: 美国

时间: 2017-3-09 周四, 02:12
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作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

昨天因为弄到三点，匆匆发出然后睡觉，今天才发现 West Oak 我所拍的玉照不知何故竟没有。所以在这里补上：

这里再强调一次：休斯顿团队表明，如果对该物业，或者我们已经投资了一年以上的项目的回报不满意，管理团队愿意以溢价30% 的价格回购。这等于你的投资回报有30%，对于West Oak 这样才投了一年多的项目已经是不错的回报，再加上你收了这么久的房租。

休斯敦团队最近的投资没有包括在上述业绩总结之列，因为刚买，还谈不上业绩。这些新的项目包括在亚特兰大的Ellington Woods 和Lealand Place 两个公寓，总投资3900万美金，投入现金 1480万美金，共 372套 B+ 级公寓：

以及在休斯顿的 Foxboro，总投资 1454万美金，现金投入 417万美金，共 260套B级公寓：

以及位于休斯顿的 Mansion of Shadow，总投资2700万美金，现金投入 730万美金，共260套 B级公寓：

除此之外，还有在纽约法拉盛 Collage Point Blvd 海边的仁和海景公寓的开发项目，因为项目还没有完成，也谈不上业绩。开发项目跟出租项目不一样，出租项目买下来后每个月就开始有房租收入，而开发项目则要到最后卖出才能有收入。所以一直都很少跟大家汇报。在这里顺便跟大家说一下。

这个项目总投资 5800万美金，现金投入2600万美金。是我们购买开发商的一半股份，各出1300万美金。所以事实上我们在2015年8月进入的时候，开发商已经做了很长时间的工作了，如申请许可，设计等。当时计划是2016年10月建筑完工，然后是半年左右的销售期。但是因为购买的土地原来是工业厂房，土壤经检测有污染，环保局要我们把土全挖掉，倒到另外一个州指定的地方。这个耽误了不少时间，连带也影响了贷款下来的时间。工程估计也有一些延误，所以现在估计要到2017年的12月份才能完工。不过开发项目时间延迟也是家常便饭，像现在这样还算是在可以控制范围。因为最重要的是政府的审批，还有本地居民的投票什么的，那个拖时间就没个准头了。现在这些都过了，银行贷款也没有问题，所以应该没有什么太大障碍了。另外就是法拉盛的房价蹿升。我们投资的时候预估房价是600美金一平方英尺，现在估计可以上900美金了。所以往往有开发商盖好后，也不急着卖，待价而沽。

下面是updated 的进度安排：

Outline

截至2017年2月最新项目进展照片显示，项目工程两幢楼钢铁结构已经100%完成；外墙灰板已基本安装完毕；正在安装外墙；
玻璃门窗安装进展到6楼，已完成90%，预计2017年2月底可全部完成；
正对海景房间的落地窗部分已经开始安装铁栏，预计3月底完成；
屋顶部分电梯房外墙灰板已安装完毕，正在进行屋顶矮墙安装，预计完成时间为2月底。

Glass and Windows

下图为仁和海湾豪庭项目外墙门窗细节，黄色部分为外墙灰板，白色部分为外墙，玻璃门窗品牌为Crystal Window；

电梯：

Inside：

玻璃门窗安装进展到6楼，已完成90%，预计2017年2月底可全部完成；正对海景房间的落地窗部分已经开始安装铁栏，预计3月底完成；

Inside Details
目前主体钢结构已100%搭建完毕，六层地板混凝土浇筑也完毕，目前工程内部进展如下：
内墙房间隔离铁栏安装到6楼，已完成80%；
内部水管安装以及房间消防管道进行到3楼，已完成1~3楼所有水管和
消防管道工作量的50%；
内部电线安装、房间插座以及每户电表总闸已进行到五楼；内部四个电梯已完成电梯轨道建设；电梯的机械安装需待屋顶防水工作完成后进行；目前因为天气雨雪大风等原因无法进行屋顶防水，如
气候条件允许防水工作将于2月下旬启动；
内部冷气内机安装1楼至3楼已完毕，开始安装4楼；

Plumbing

内部水管安装以及房间消防管道进行到3楼，已完成1~3楼所有水管和消防管道工作量的50%；

本来要分析休斯顿房地产投资的未来走向和策略的，现在又半夜两点多了，只好明天再写。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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