Tierra Del Sol 在第二个季度的时候经营情况不理想。物业管理的经理用了一些手法,比如将烂客户以低价塞进空置房以提高入住率,不投入维护费用以节省开支,这样显得收入高。于是恶果慢慢显露出来,正常的租客开始流失,收入减少。所幸后来果断换人,新的经理比较有经验,上来就换掉那些烂租客,并且花力气去做物业维护和装饰,改善物业外观。而且他也善于控制成本。尽管增加了这些支出,2016年的经营成本还是维持在上一年的水平。经过努力,出租率重回90%以上。年终时提了42000美金准备来年换屋顶,但提了这么大一笔钱后,12月的净营业收入还是有6万多,可见营收状况是稳步上升的。
Tierra Del Sol 准备做重新贷款。这个物业当初投入的现金是 265万美金,现在已经增值了530万,重新贷款能将增值的贷 70%出来,也就是370万左右,就是比原来投入的资金还多一百万美金。在这种情况下,风险已经完全释放:你把本钱都全部拿回来了还赚了那么多。这个物业投资了三年,不算已经赚取的租金,光增值就是两倍多。也是一个非常成功的投资。
当然,物业估值的大幅度上升,从另外一方面也是好事。我们的营运收入减少了,将来可以从升值收入更多的拿回来。正所谓失之东隅,收之桑榆。而且,尽管如此,West Oak 的现金回报率还有 11.34%, 投资回报率是 15.67%,其实还是超过市场的平均回报不少了。今年预估营收会增加3%。
下面是老狼考察 West Oak 的时候所拍的玉照:
休斯顿管理团队跟我表明,如果有投资人对 West Oak 的投资业绩不满意的,管理团队愿意以1:1.3的价格回购其股份。因为 West Oak 投资才一年多,这等于30% 的回报了,还加上收了这么久的租金。West Oak 之前投资的其他物业,也可以照此办理。之后的因为才买不久,管理团队还没有来得及施展发挥,所以业绩不可能马上就提升。