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从日本看上海地产泡沫

夜归人
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加入时间: 2004/03/27
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标题: 从日本看上海地产泡沫 (1217 reads) 时间: 2005-9-28 周三, 17:13

作者：夜归人 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

豪强兼并最后的恶果人在日本

日本房地产价格一二

在日本住了多年，准备回国发展，可一看上海的不动产价格，简直让人觉得昂贵得不可思议。真不知道国内的老百姓是怎么会有这么多钱买房的。现在聊聊日本的不动产现状。

日本工薪阶层的收入税后月薪多在34-80万日元之间，年到手共500-1000万日元。刚毕业的大学生第一年一般是20万日元出头一点（每10万日元约相当于7300－7500人民币）。所以简单的说日本工薪阶层的年收入是国内人的10-20倍。此外，他们在医疗和教育上无需负担太多，只是形式上付点钱，当然去私立的另当别论。

日本全国不动产最为昂贵的当然是东京，房价是按套来算，通常类似于上海中环地区的、离地铁步行10分钟以内的，新的三居室或二居室的高层房屋多在3000-5000万日元，使用面积一般是50-100平米左右。折算下来每平米（使用面积）在3.5-4.5万人民币左右，阳台是送的，屋子是全装修的，房屋结构是全钢的，抗7级以上地震，一幢楼通常要造2年左右才能完工。楼层不好的还送全套家用电器，大概是200-300万日元。物业费多在每年15-35万日元左右。这样一算，房价收入比仅6-10左右。大家可以按此测算一下上海、比较一下。市中心的以及东京湾、青山地区的高档物业要更贵些，高的可以达到7万人民币一平米，但那是顶极住宅了，配套设施好的不得了。我的老板就在东京买了一套1亿多日元（700多万人民币）的所谓豪宅，周围住的都是国会议员或者医生什么的。别墅的价格差别比较大，地段好的比如可以眺望东京湾的要3-5亿日元，一般的1-2亿日元足够了。别墅贵是因为别墅的土地是独占的，而多层或高层的建筑土地价值是分摊的。应该指出的事，东京交通及其便利，近30条地铁线，即使住在如上海郊环的地方，上班也很方便，当然比较拥挤（比上海地铁1号线要好多了）。

下面举一些东京房屋价格，有兴趣懂日语的朋友可以自己去网上查https://www.homes.co.jp/

以下都是新造房价，楼层都不错，没有顶楼或底楼。交通都很方便
。
1、品川区東品川3丁目步行到地铁7分钟在东京湾旁，相当于上海南外滩或者北外滩，使用面积103平米 3居室，10,800日元，折合国内建筑面积大约6万每平米

2、新宿区西新宿4丁目步行到地铁2分钟相当于人民广场周边使用面积78.6，8810万日元，折合国内建筑面积约7万每平米

3、墨田区亀沢4丁目步行到地铁站10分钟，相当于中内环之间使用面积66.14，二居室，3470万，折合国内建筑面积约2.6万每平米

练马区，相当于中外环间，步行到地铁站2分钟，使用面积92.1平方，4080日元，折合国内约2.4万每平米。

其它城市不动产就便宜多了，几个百万人口的大城市一般在市区稍边缘一点、但离地铁步行不超过10分钟的物业每平方米也就折合人民币1.8-2.5万之间。二手房更便宜，1.5万人民币一平米可以买到很好的二手房子了。日本的房子造得很好，通常房龄20年的高层看上去依然很新年依旧很整洁干净。物业费在每年10-20万之间。房屋质量、装修日本各地都差不多。要指出的事，上海在鼓吹说是全国和全世界人民都来上海发展，所以房价高是合理的。其实到了东京或者横滨大阪你才会知道，世界顶级的企业巨头原来都在这里呢，各色人种满街都是，那才是国际化大都市。单个百万人口的大城市如果算上其所在的县的GDP，就抵得上整个华东地区的GDP。呵呵，说远了。我昨天看到京都的一套房子，多层一共5楼它是3楼，钢筋混凝土建筑，离地铁7分钟步行，2居室。1980年造的，在市中心边缘，每使用平米才1.4万人民币。

因为公司想来上海发展，所以顺便评估了一下上海的房产价格以及将来的收益。与作为国际级城市东京想比，目前上海的房价大约相当于东京的1/2到1/3，与日本的一线大城市如大阪、京都、神户或者名古屋比较，大约是其1/2甚至部分持平，当然，比较是在相似地段的基础上的。与之成对照的，上海市民收入仅仅是东京的1/10或更低。假设工资年增长率为10%，那么约需要25年时间，上海的人均收入才会与目前日本相仿，如果到那时上海的房价也与东京相仿的话，今后25年上海新房（我指的是现房或者接近完工的房屋，日本现在不太有卖期房的）的开盘价每年合理上涨幅度约在3%左右。而现在买入的新房，到25年后，如果按照目前日本的二手房价格，几乎是无增长或者年增长率在1%以下。当然有人会说我买了房可以出租呀，好的，我们来算一下，目前上海房屋出租的年收益大概是3-5%吧，在日本这个数字大约是10-12％。所以说公司最后决定不来上海了，因为上海的房地产泡沫比当年日本有过之而无不及。如果海外资金投资上海房市的话，我们认为除了部份的商业地产，大资金是不会买上海的商品房的。估计是一些国外散户在购进上海的房产，由于不具有长期投资价值，所以我们认为这些投机资金前期进入上海是在博短期上海房价继续上涨或者人民币短期内大幅升值，这两个可能性目前看来很小，因为上海房价下跌不可避免。

再讲一下日本房地产泡沫破裂对日本经济的影响，现在很多人说是由于泡沫破裂导致了经济长期不振，其实很多日本经济学者并不这么认为，房地产的泡沫产生导致了后来的经济低迷，泡沫破裂只是经济低迷中的一个表现，之间并不是因果关系。由于房地产泡沫，大量的资金被房地产商吸去，但这些钱并没有反过来被用于技术的革新，而是被日本富豪拿去收购全世界的名画古董以及地皮了，因此房地产泡沫使流入其它行业的资金减少了。恰恰是房地产泡沫破裂很大程度上促进了日本经济产业界的反思，推动了经济理念的进步，使得日本经济不在追求形式上的量而更注重质。因此表面上看日本经济多年徘徊不前，GDP没有增长，但实际上日本，这个中国传统的敌人已经悄悄的完成了新的产业革命和转型，经济有了质的飞跃。没看到这次石油危机全世界都着急，偏日本不着急吗？其实国外很流行的观点是，任何一次泡沫的破裂都不会对经济进程发生质的影响，泡沫越早破裂越好。

再看看我们的房价，高低我就不说了。我想说的是，当一个产业吸去了社会的大部分财富，会导致什么后果？打个不恰当的比喻，这在古时候就叫做豪强兼并，古时候是土地，现在是土地加人民币。大家都知道豪强兼并最后的恶果吧？古代的帝王朝廷在可能的情况下都要极力抑制豪强，而我们呢？从这一点上说，不能不让全体国民警惕。

作者：夜归人 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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