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中国房地产公司怎样在海外上市

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标题: 中国房地产公司怎样在海外上市 (1931 reads) 时间: 2004-10-29 周五, 19:29

作者：游客在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

中国房地产公司怎样在海外上市

https://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2004-05-21 09:46:00.0

在今天举行的2004房地产金融峰会上，邀请了摩根士丹利添惠亚洲有限公司的Garth Peterson，他发表的演讲题目是：中国地产公司如何在海外上市。
Garth Peterson ：谢谢大家！今天我讲的题目是中国的国内房地产公司怎么样在国外上市。议程就分三个部分，第一个部分我简单介绍一下过去几年中国的房地产公司有哪些在海外上市了，而且他们上市价格到现在为止他们都有很好的表现。第二部分是如果有一个国内公司到国外上市，主要的考虑应该是什么？第三点，我简单的解释一下在香港的股票交易所标准的时间表。
中国房地产企业在海外上市这几年，按照我的分析从98年5月份开始，有合生创展集团、上海置业、北京首创和上海复地，我们行业里的人都知道，下个月是北京的顺驰，看它们上市的情况，特别是在比较难的市场的状况下。刚才我没有说到我应该提出的一点是这些公司他们都是在香港上市，按照我做过的分析，过去的五年当中，大概有160个中国的企业包括房地产行业和其他的行业在国外上市。一个主要的选择是公司要到海外的哪一个股票交易市场。
主要的选择有三个，一个是新家坡；一个是香港；还有一个是美国。已经上市的地产公司全部是选择香港。其实在过去的5年当中，在海外上市的中国的企业，130个企业大概120个都选择香港，有香港也有纽约。这些都是规模很大的上市，基本上是超过10亿美金。选择新家坡的基本上是比较少的，他们上市的股份应该是5000千万以下，只有10个中国的企业选择在新家坡上市。中国房地产公司他们到海外上市有一个很重要的考虑是海外的投资者怎么比过他们的价值。
按照这个分析，你可以看到PE基本上是在10左右，基本上除了上海复地在10.4，其实我觉得这个分析，它表示一个很重要的事情，虽然很多的国外的投资者特别是机构投资者说市盈率是最重要的，如果市盈率是最重要的差不多是10个上市，分析情况其实最重要的是比例。
刚才说的是国内的公司在香港上市它们上市到现在的表现是怎么样的。
这个图是从上海复地上市以来到现在为止所有的房地产公司，香港恒生的指数，还有H股的指数的表现，基本上你可以看到除了合生以外，他们差不多都是下跌。我们都知道特别是过去几个月的市场不稳定，而且有一些是重要的不平衡的因素，大部分都是下跌的。我也搞不清楚为什么合生往上，可能是它们最近报告的今年的金融的财务状况很好，他们比大部分的分析人士预测的表现好得多。
房地产中国公司它们上市的一些重要的考虑，对很多特别是民营企业来说一个非常重要的考虑是：上市的时候它们应该选择H股的方向还是所谓红筹股的方向，H股是什么，H股是在国内注册的公司，有一部分的股份叫H股，这些H股是在香港交易所交易。
红筹股是在国外注册,主要经营都在国内的。下面可以看一些比较有名的公司的例子，他们都是红筹。为什么有一些公司喜欢选择做红筹或者选择做H股，基本上做得成的话，红筹比H股方便，有几个很重要的地方。一个很重要的地方是如果一个公司选做H股的方向的话，其他的股份都是双法人股不可以转让的。对一些大股东，如果他们要把原来的投资变现这可能是比较麻烦的事情。如果是红筹的话，所有的股份可以转换。所以，这是红筹主要比H股好的方面。另外一个方面是上市以后如果要再发行股权或者发行一个可转债，如果是H股的话，公司只可以发原先的H股的20％的股份，这样一个公司可能H股的股份只有30％－40％，那就是这家公司最大可以发行6％—8％，所以从长期的时间，要再融资的话，H股有一定的限制。红筹它可以按照所有的股份的20％。这个是一年以内，如果不是得到股东的特别的同意。我觉得其他不是那么重要，红筹是在这两方面比H股方便得多。
为什么所有的公司都不选择用红筹呢？如果原来一个集团在国内注册的，它变成上市的集团公司，就是变成一个国外的公司，可能很重要的一个原因是它要先在国外融资一个控股公司，用这个控股公司来买国内的公司。如果国内的公司它的净资产有几个亿美金，在国外融资之前会有很多实际的麻烦。这个原因就是很多公司虽然比较喜欢做红筹方面但是最后还是选择H股。另外一个考虑是如果是一个国内的公司做房地产投资，国内的公司的法律没有投资额的概念，所以，如果是一个国内的公司作为一个开发商，对于国外公司来说可以用少一点的注册资金，这是一个很重要的考虑，如果一个项目原来它的注册资金比如是500万人民币，它变成中外合资公司或者注册公司以后，它一下要有1000万美金的注册资金，从资金的效率角度可以理解如果每一个项目公司都有这种情况那会有很多麻烦。有一些人说红筹公司在国内是一个投资公司，用这个投资公司再投资一个项目公司，那么项目公司就是一个国内注册的公司，我觉得这要看地方政府的态度，有的地方政府认为如果是最终的股东是外国公司，下面的企业也算外国企业或者中外合资企业，不过有一些地方政府会让下面的形式是一个国内公司。
上市公司的另外一个考虑是短线开发和长线的投资，很多投资，特别是机构投资者，他们比较喜欢一个开发商有一部分长期的投资，也有一部分短期的开发，这种情况下，对于大部分的机构投资者他们认为是稳定一点，如果市场变得不稳定，开发的项目不可以按照原先的计划变现，进行原来的投资，这样让整个公司的风险下了一点。不过很多国内的公司他们选择一个扩张很快的方式，就是他们长线的投资或者很短的投资只有很小的一部分。按照摩根士丹利帮助复地上市这个例子可以让大家放心，并不是说只有短期开发或者大部分短期开发是做不成，或者一定要给一个折扣，其实复地上市的时候并没有什么折扣，最主要的是很耐心并且有时间对机构投资者说明你的战略，而且说明你对不同的市场有不同的态度。比如说他们会问你永远没有长期投资吗？你就说没有。如果在合适的情况，在合适的时机的时候我们会做长期投资。这样你会说服你的投资银行的高级管理层，他们会很高兴。
下面我回到原来的题目，这个基本上是说机构投资者，它们看国内的房地产公司它们是以市盈率倍数为主？还是以净资产折让为主呢？虽然他们说是以市盈率为主，但是实际上他们是用净资产的折让。我这里说几个投资者，他们基本上对国内并非十分了解，但是有很好的态度，你和他们联系的时候，介绍这个公司他过去的表现，而且将来他的能力，他们不是很认真的听，他们是让你听他们的意见，而且他们的意见并不是他们经常来考察中国的情况，基本上都是看报纸，可是报纸上说的情况基本上都是不好的。所以你要很耐心的说服他们，而且他们说的那些风险，你要尽可能的给他们数据，如果他们不对，这样也可以证明一下，让他们多考虑一点。我们和复地上市的时候，我们面对了很多机构投资者，他们说上海肯定是一个泡沫市场，我们就是给他们很多数据，基本上他们是相信的。
另外一个很重要的事情是所谓没有土地权证的土地，很多国内的公司他们和一个地方政府签了一个合同，说我买几百亩或者几千亩，他有这个权利，签这个以后基本上他有权卖这个土地。他是分期付款，在他还没有办完手续之前就没有拿到土地使用证，这样就不可以将没有土地使用证的土地算在公司的资产里面，这也是比较关键的问题。因为如果一个公司，特别是用一个比较快的扩张战略，任何时候会有很大一部分土地没有土地权证。如果管理者不考虑到这些没有土地证的土地，只考虑把这些价值放在你的股价里面，你的股价会低于你的估计，所以投资者一听没有土地使用证就怕了，他以为是一个地方政府可能给你或者可能不给你，这个时候你就要耐心的解释给他们听，这是分期付款的事情，并不是要看他的态度，必须耐心的向投资者解释。
在香港交易所上市的时间表也没有必要说的很多，如果以后有人对这个感兴趣，你可以跟我联系。基本上有几个重点，一个是如果用H股的方式，一定要拿到一个所谓CSRS，这个大概需要90天，一定要拿到这个函，才可以把你的资产交给股票交易所。基本上我是说一个正常的上市过程需要5－7个月，谢谢大家！

作者：游客在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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