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卖，还是不卖？这是个问题

狼协
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标题: 卖，还是不卖？这是个问题 (11817 reads) 时间: 2015-11-02 周一, 23:30

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

我们的美国房地产投资大获成功。除了租金年回报平均约19%之外，升值方面的资金增值平均超过一倍--这往往是一年左右的周期的投资回报。比如 Bradford，去年8月份投的，现在就有人出价要买，每套可盈利约两万美金。但我们当初才放了不到一万美金一套进去（还有两万多美元是贷款）。所以现金回报率大约是两倍--200%！写到这，我忍不住去查了一下自己有没有投这个项目 --- 还真的投了！遗憾的是老狼是贫下中农，每个项目都投一点，子弹狠少，只投了两万美金，还是厚着脸皮，因为自己也应该算管理者，从而让管理团队高抬贵手破例让投的。因为他们规定必须十万美金以上。

但是面临着这种诱惑，我们是不是应该卖呢？这真是让我们非常非常地纠结。所以我想通过写这个贴子，理清一下思路，同时也听听大家的意见。

卖的好处：获利退出。而且利润丰厚。至于说以后还会不会更高，或者会下跌，这个谁都说不准。房地产的价格一定会有周期，整体来说是反复向上。掐得好周期的话，低买高卖，见好就收，等待下一个周期，不失为一个稳健的投资方式。但是美国房地产投资的周期长，大约七八年，而人生能有几个七八年？

我觉得关键是卖了以后，是否还能找到同样回报的deal。当然不是说年回报百分之百甚至两百的deal，这种事情成规模地碰上（我们买了3500多套房子全都有这么好的回报，还真不是运气。这是抓住了历史机遇的结果），很难再现。

我指的是，是否还能找到其综合回报能够不低于不卖的deal。现在让我们来组合一下。

如果卖，假定资金增值的回报是100%。比如我投入的是一百万美金，卖了以后，拿到两百万美金。然后再投入去买新的公寓，但租金回报率因为房价上涨的原因，不可能还这么高了。现在我们在竞逐两个A级公寓，进入最后一轮。租金回报率大概是12%。如果是B级或者C级公寓的话，应该还会高一些，比如14%。我们现在手里持有的，全部是B级和C级公寓。这样200万投进去，每年会有28万回报。其升值潜力会较卖掉的高一些。因为卖掉的已经被我们经营的非常好了。其出租率已经接近极限。但是我们买入的，应该还有更大的改善空间。至少我们会这么挑。这样，假定我们不会落袋为安，而是继续投资，那么若干年后，我们卖出物业时，物业的升值应该是卖掉再买实现的更多。如果市场变化，卖掉以后再买，都不升值了，甚至下跌了，那么估计是两者打平。因为虽然卖掉再买升值空间大些，但毕竟买卖的交易费用也不少，比如佣金和税金。

所以只要我们不停止投资，那么增值方面，估计会差不多。但是租金收益就会截然不同。

让我们列一个表，比较卖和不卖的租金收益。假定我们再新买的物业的改善有个过程，第一年的回报率是10%，第二年的回报是12%，第三年的回报是14%。

年份不卖卖
第一年 19 20
第二年 38 44
第三年 57 72

我们现在也在看开发项目。开发项目周期长，一般得两三年。假定是三年吧。现在看的几个开发项目，三年的回报都有一倍多。这样上面“卖”的选项里面，到了第三年，其回报就变成了 200万，不对，我算错了，应该是300万。因为投入的是200万了，三年后再翻一倍，应该是400万。减去100万的初始值，所以盈利应该是300万。请注意，我们开发项目是假定两三年后的房价还是现在的房价来计算的，没有考虑升值。但是实际上新房子的升值应该比旧房子高。

显然是卖掉的租金收益会高些。到第三年以后大概会高20%左右。

但是不能都卖掉。因为我们在准备做REITs，就是房地产投资信托基金。到了资产总值10亿美金，资产净值4亿美金的时候，就可以找投行承销上市。REITs的P/E ratio，就是市盈率，大概是15倍。这样二级市场的利润大概是三倍。

所以结论是把最肥的鸡卖掉。留几个还有增长潜力的。

另外一个选项就是做 refinance。现在我们已经做了refinance的几个项目，投资人的本金全拿回来了，但鸡还是自己的，还可以继续下蛋。这就是以现在的市值为依据，从银行那里先套现其市场估值，但是不充分（银行为了防范风险，只贷百分之六十左右）。重新贷款出来的钱，银行防止投资人套现，只能再投资。这样的结果，似乎跟卖了再买一样。但重新贷款的好处是仍然拥有自己在下蛋的鸡，而且是自己经营的比较有把握的鸡。

各位帮助分析分析，老狼的思路有没有问题。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2015-11-03 周二, 17:05修改，总共修改了1次

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