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四个项目的竞标全军尽墨――召唤组织定金池

狼协
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标题: 四个项目的竞标全军尽墨――召唤组织定金池 (3462 reads) 时间: 2013-8-11 周日, 12:37

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

我们公布的四个项目，管理团队竞标全部失败。第一个项目我们的出价卖方接受，但提出要付诚意金（earnest money），管理团队拒绝了。我得知后提出我们愿意付诚意金。但已经迟了，另外一个买家先我们提出愿意支付诚意金，于是项目打了水漂。

第二个项目，有买家的出价比我们高，而且愿意付诚意金。我提出我们愿意与之竞争。但管理团队商量后决定放弃，集中精力在第三第四个项目。

第三第四个项目是B级公寓，同属于一个公司，两个房产相连，共655套房子。管理团队预算出价范围是3.1万到3.5万美金一套。初始出价是3.1万，对方要价是3.5万。我们给大家的分析资料是按3.5万来计算的，所以愿意参与投资的网友全部都能够接受这一最高价。第一轮出价后，我们作为五个最高出价人胜出。第二轮之后，我们作为三个最后竞标者胜出。根据管理团队的通报，其他两个买家比我们出价略高一点，大概是每套高几十美金，但其实力比我们强，其中一家所拥有的公寓数目是五千多套，而我们不过是一千多套。卖家将对所有三家买家进行interview（面谈），同时询问各买家最后出价是否还有变动。我建议出最高价，但管理团队认为不可行，理由是每套多出几百美金，655套就多了几十万美金，这会牵涉到一系列问题，变动很多，比如银行贷款，不一定会接受。最后的结果是落败。印度人的那个买家在最后关头，多拍出了五十万美金夺标。

消息传来，虽然在我意料之中，老狼还是感到极度郁闷和失望――因为这样的事情已经发生太多次了，每一次我们都是仅以几十到几百美金的差距痛失良机，但直到今天我们却仍然在重蹈覆辙。虽然我们原来的出价和别人差别不大，但是既然我们的实力不如人家，如果价格再不如人家，人家凭什么会选我们？一点悬念都没有。反观印度人，由其所拥有的公寓数目是我们的五倍，就可知人家的经验比我们丰富。即使是在他们原来的出价已经微弱领先的情况下，他们仍然不抱任何侥幸心理，再次提高出价来取得压倒优势，志在必得。而实际上，这个出价距离我们计划内的最高出价还有非常大的空间，可以说远低于我们原来心理上愿意付出的最高出价――相差两百多万美金！而他们的提价，实际上只比原出价每套多出了七百多美金，这撑死了就是两个月的租金。所以，他们仍然是以相对低价拿到物业。至于说到了最后一轮我们出价很难调整，我觉得其实根源还是我们自己的心态和决策，因为这不是不能解决的问题。否则为什么我们的竞争对手每次都屡屡可以调整出价，我们就不能？

我觉得我们到了应该痛定思痛，痛下决心改变投资策略的时候了，否则这千载难逢的良机，便会与我们失之交臂。

第一，如上所说，我们已经一而再，再而三地重蹈覆辙，这导致我们每一次都因为微小的差距，而失去交易，从而永远亦步亦趋被动地跟在步步高涨的市场后面跑，最后落得两手空空。我们从当初的每套一万五美金以下一套的购买价，因为舍不得多花个几十到几百美金的价格去竞争，而市场一路高涨，导致我们今天不得不花两万多美金以上的价格去竞争，代价孰大孰小，其实一目了然。就我们每次平均购买的公寓套数200多套而言，即使多花几百美金一套，总的代价也不过多付了二三十万美金，可是到了今天，我们却不得不多花数以百万美金的代价，思之令人痛惜。

第二，一鸟在手，强似十鸟在林。即使多花几百美金一套的价格，不过就是两三个月的房租，成本很快就收回来了，而我们却拥有了摇钱树，以后每个月都将有净的现金流进来。这要比我们两三个月后还是两手空空的要好得多。更糟的是我们还不得不在将来花大的多的代价去追赶市场高价。

第三，我们现在的投资模式，全部建立在美国房地产价格还在比较低的假设之下。现在美国房地产复苏强劲，大家都在持币疯狂抢购。在热门地区如纽约、旧金山和洛杉矶等地，出价往往必须高于卖方要价才能抢到房子了。即使是在我们投资的地区，市场也已经开始转为卖方市场，库存已经越来越稀少。再这么耽误下去，这一千载难逢的机会就将永远失去了。

第四，如果我们没有抢到房子，会有一些隐形的成本是容易被忽视的。除了上面提到的机会成本，即失去赚钱的良机、被迫在以后付出更大成本，还有就是我们前期做的所有前期工作都将付诸东流。从我们开始组织这一计划开始到现在已经一年多了，这一年多里我们只抢到了两个项目，和原计划的十个项目相差甚远。有二十多个项目的前期准备工作实际上都白做了。

第五，恶性循环。实际上我们根本不能抱任何侥幸心理。因为这是一个竞争的市场，而且市场是在迅速高涨中。会有越来越多的竞争者加入。我接触到市场上和我们类似模式竞购公寓物业的，已经有很多，而且越来越多。其中一些团队，基本上不接受单个人一百万美金以下的投资，这说明他们根本就不缺钱。有网友跟我反映说，哪怕是在美国本土，他们的pool也很快就满了，报名迟了就根本投不上。这有一个前提，就是投资能够迅速的扩展，不断的有项目投入。否则像我们这样，钱积聚起来了，大部分人却长期无法投出去，人气就散了。人家的资金是有机会成本的，你这里一直投不出去，人家就不会死等，就会去找别的地方。因为耽误的时间，如果投了出去的话，就已经开始挣钱了。而你老喊狼来了，人家却一根狼毛都没见，我们的信用也就逐渐没了，我们的影响力和竞争力也就越来越弱。反观我们的竞争对手，因为形成了良性循环，投中的项目越来越多，投资人和资金就越来越多，承受风险的能力就越来越大，出价就越来越有竞争力。我现在所知道的一些投资团队，其营运收入的投资回报就比我们低。可以想象当某一天市场上都是些规模比我们大的多的竞争对手的时候，被踩死的只能是我们，因为我们到那时候就更不敢跟他们刺刀见红地竞价了。

当然造成这种局面也不能怪管理团队。因为每次出价，都是他们在垫付自己的资金去付deposit或earnest money。而出价时，我们这边投资人和资金都还完全没有确定。一旦夺标，而我们的资金却不能到位的时候，他们会有失去定金或诚意金的风险。虽然每次都是愿意参与的资金远多于需要的，但是万一呢？毕竟是不确定的事情。而他们都是本地的团队，习惯了本地房地产较高的投资回报率的期望，所以在跟外地的那些投资回报率期望较低的团队竞争的时候，往往落败。所以要迅速从根本上扭转这一被动局面，只有我们预先组织好定金、诚意金，然后管理团队根据他们的经验，搜寻合适投资目标，进行初步调查，给出财务分析，建议出价范围。但是我们参与确定最后的出价，以克服“临门一脚”的软弱。

公开拍卖的定金一般是2.5万美金。中标后需要支付出价的10%，一个月内支付全款。诚意金的金额一般是出价的1-2％。出价的时候并不需要支付，出价接受后，签订合同时，如果出价伴随有诚意金的承诺的，就需要付出1%的诚意金。然后管理团队就可以进行深入的尽职调查。尽职调查完成后，可能会需要再付出另外1%的诚意金。我们现在先根据1%的出价来确定订金池。从经验估算，每个项目的规模大概在两百多套房子，每套两万多美金的话，则一个项目大概总投资额在700万美金左右。因为大部分是银行贷款，所以现金准备应该是200万以下。假定一个项目的投资上限是800万，那么800万的百分之一就是八万。那么我们就来凑这八万。因为按照约定，外部投资人的贷款分配是两倍，那么每投入十万，其所占的总股份额是三十万，也就是要支付三千的诚意金。中标后，已经支付诚意金的投资人，有确定的投资权利。但是如果他改变主意，或者临时资金无法到位了，则其投资份额可以转让。愿意参与的同学，请跟我联系。

当然我们如果有了这个订金池以后，也可以参与其他模式或者团队的投资，比如做foreclosure，flipping，即买下房子，装修后高价出售，或者其他模式。有好机会的同学或者团队，也可以跟我们联系。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2013-8-15 周四, 18:43修改，总共修改了2次

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