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主题: 美国公寓小区投资新进展：本月又成功通过foreclosure买入268套房，均价1万3一套。想投资的同学请进

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美国公寓小区投资新进展：本月又成功通过foreclosure买入268套房，均价1万3一套。想投资的同学请进

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如何能保证出租率从70%提高到95%？运营费用就能一直保持那样的数？没意外的？ -- jjaass12345 - (323 Byte) 2013-2-05 周二, 15:23 (911 reads)

狼协
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标题: 你的评论很不负责任 (989 reads) 时间: 2013-2-05 周二, 18:17

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

从你的跟贴中我至少可以得出两个判断：首先你根本就没有仔细认真地读我的贴，其次你根本没有管理过这种公寓。但是你竟然就敢就此大放厥词。

在上面这个贴子中，我有说了“保证出租率从70%提高到95%”吗？这个物业现在的出租率就是95％。但我同时也指出了，这个95％是虚假的。因为业主是通过大幅度降低房租来达到这么高的出租率的。有些房子甚至是收不到房租的。我如实指出了这些一般投资人从表面上看不出来的问题，你还说我“乱忽悠”。而实际上，在以前的报道中，我也说了管理团队的业绩，就是从买下的时候的62%的出租率，做到现在的98％左右的出租率。这是tracked record，是实际的经验和成就，不是胡乱吹出来的东西，OK？你有认真看过我的东西吗？

什么“运营费用就能一直保持那样的数”？你指的是我上面说的运营费用吗？那是现在的业主的broker报的他们自己以前的运营费用，不是我们将来经营要花的运营费用！我说的清清楚楚，该物业买下来后，将来我们要在正常的运营成本之外，另外再投入40万美金的装修、维护和补亏的运营费用，你根本就没有认真看，就在那里乱骂，败坏别人的信誉，居心何在？

你“在多伦多市区几处出租良好的公寓了解后，都得最少有10%的量是在出租维修和招租当中的”，就可以随便推断千里之外别的地方？你买过几个公寓？你管过几个？试问你的经验跟管理团队所拥有的上千个apartment相比如何？你说的是人家的那个城市的情况吗？我在之前的报道中不止一次地说明过，当地的统计数据，C级公寓的平均出租率是80％（现在更高了，大概到85％以上），A级B级是92％。好的情况甚至是要放waiting list的，你得排队才能住进去。像各个大学附近的apartment，这种情况就很多，有时甚至要等一年以上才能住进去。你却信口开河，自己在多伦多胡乱看过几个apartment就坐井观天，以为全天下都跟你想象的一样。

谁告诉你房子“出现质量问题”房客就可以不交房租的？出现什么“质量问题”？你的意思是只要马桶堵了立马就可以不交房租？什么法律规定的？照这么说，房客只要往马桶里扔点东西堵上就可以赖房租了。至于你说的“意外”，什么意外？房子都买了保险的，意外由保险负责。

我们一直强调，任何的投资，都是有风险的。所以大家要量力而行。我们也欢迎质疑，欢迎批评，特别是房地产方面的专家，这也是防患于未然的保障。但是至少得有的放矢，认真看过我的文章，有起码的专业知识和经验，更不用说得有起码的常识。别把屎胡乱糊到别人脸上。

实际上，这个项目是接手别人做投资移民退出来的，因为买下来后大概一年半内没有现金收入，管理团队跟我说不打算向海归网的网友推荐，他们准备用自己的资金拿下来，而且现在股份已经认购得差不多了。但是我跟他们说，海归网很多网友已经持币等待很久了，总是僧多肉少，不够分，这样未免对不起大家。而且，我们以后所做的其他项目，都希望管理团队自己能投入相当部分的资金，利益捆绑，是防范风险的最好保障，大家也会比较有信心。不能一开始就把自己的资金用光了，一定要在每个项目上作资金的合理搭配，才能尽量让大家都参与，有利于我们以后迅速做大。所以还是建议把该项目的情况跟大家如实介绍。大家自己分析判断，根据自己的情况作出投资决定，投不投都没有关系。就现在的情况看来，无论如何，这个项目投资分配的最后结果，一定是管理团队的钱占大部分。海归网网友的投入，只是我力劝管理团队尽量让出自己的份额才能实现。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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