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主题: 海归网上海网友聚会暨美国公寓小区投资最新进展汇报

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海归网上海网友聚会暨美国公寓小区投资最新进展汇报

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狼叔啊，有人说你的投资项目是庞氏骗局，用后面人的钱去堵前面的窟窿，你赶快用事实去说服他们！ -- 南京月牙湖 - (0 Byte) 2012-11-27 周二, 15:56 (781 reads)

狼协
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标题: 这些人没有起码的商业常识 (920 reads) 时间: 2012-11-27 周二, 17:22

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

庞氏骗局的特征是凭空描述一个非常美好的回报，而这个回报是没有依据，经不起推敲的，因而也是不可能的。于是他们就只能骗取后面人的钱来作为前面投资的人的“回报”。这种骗局不能用“事实”来戳穿，因为只要链条不中断，后面的人和钱不断源源涌来，那么前面的人就的确“赚到钱”了。但是前面的人“赚到钱”并不能证明这就不是骗局。只要后面的人和钱中断了，这个局就会造成一个天大的窟窿。因为毕竟金字塔的下方需要很大才能营造出这种神话。

所以要戳穿庞氏骗局，靠的是行业常识，逻辑，与监督。比如上两个星期有人跟我吹某电子商务＋分众传媒的“投资”模式，我一听就知道这是庞氏骗局。因为以现在电子商务的白热化竞争，其利润率远远不可能做到像他们说的那么高。而分众传媒本身就已经遭遇困难，股值大挫，你借助其平台，还得让人家割一大块肉，所谓的超额利润更无从说起。既然所宣称的超额利润绝无可能，那么所承诺的“超额回报”当然就只能从后来的人和钱去实现。

反观我们现在做的美国公寓小区的投资模式，跟这些庞氏骗局的基本特征完全扯不上。首先我们所说的利润率，完全是现阶段下美国房地产超跌的市场现状（有些地方跌幅达六十以上），而我们还会刻意避免做过高的承诺。海归网是众所周知众多行业专家云集的地方，在私下吹牛蒙外行很容易，但在海归网这种地方吹牛想蒙行家，马上就会被戳穿。美国房地产现在的投资回报，海归网上在美国买房子的人海了去了，大家心里都有数。比如在上海聚会我都碰到过三次的网友老克勒，他在拉斯维加斯买的房子的资金回报，光算资本增值就是百分之两百，还没有算租金回报。听起来似乎很高，但在现在的情况下实在不能算奇迹了。其秘密就在于他有银行贷款，加上美国房地产回暖，房价上升。他二十多万美金买的房子，首付五万美金，百分之七八十的贷款，这合乎行规吧？二十多万美金的房子，今年在拉斯维加斯上涨了五万美金，不能算奇迹吧？须知这种房子很多是在四五十万的价格上跌下来的！可是因为首付只有五万，那么短短半年之内，他的资本金就翻了一倍，这个是事实吧？这个行情，网上都可以查到的，是非常公开透明的信息，由不得任何人忽悠。老克勒上次就把他自己买的第一个四万多美金的房子的信息链接在这里贴了上来（https://www.haiguinet.com/forum/viewtopic.php?p=1919296）。那个房子可是从16万美金掉下来的。只需要涨一万就升值百分之二十五，涨两万就升值百分之五十。那上面还有当地房子的走势图，可以非常清晰地看到房价在今年初平缓地达到谷底，然后在今年房价陡峭地拉升。他可是自己在闷头发大财，没忽悠别人也去投。

反观我们，说的可比这保守多了。我们的商业计划里说的目标是：cap rate 10%左右，cash on cash return 15－20，capital gain（资本增值）五年内翻一倍。这可远比老克勒或者我认识的其他网友逊色。老克勒的资本金可是五个月内翻一倍。

模式上，我们的模式也是跟庞氏骗局格格不入的。庞氏骗局需要源源不断的后续资金，但我们的模式却是严格分割开来的。每个物业拿下来了后，就专门针对这个物业成立一个责任有限公司（LLC），其盈亏都是由投这个物业的投资人独立负责，跟前后其他任何人都毫不相干。他们参与这个公司的管理，监督这个公司的运行，独立决定什么时候分红，分多少，什么时候卖掉物业。如果他们控股，他们甚至可以炒掉管理人。任何其他人投资的物业或者项目，都休想从这个公司那里拿走一分钱去填前面投资人的“回报”的坑。

庞氏骗局必须要后续的投资源源不断，否则就死的很惨。所以他们不会告诉投资人什么时候不能投了，而是不断地吆喝新的投资人进入。而我们则明确告诉大家，这种模式只能存在有限时间，其前提就是美国房地产超跌，房价低迷。一旦房价大幅度升高，这种时机就过去了。

庞氏骗局更不会不肯出稍高的房价去抢房而让投资人的钱一直呆在自己的口袋里几个月都不投出去。他们只会隐瞒真实信息，描述美好画面，让投资人赶紧掏钱。因为投资人的回报，根本上跟项目本身无关，只会跟后面进来的钱有关。所以房子回报是否值得，他们根本就不关心。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一次由狼协于2012-11-27 周二, 17:40修改，总共修改了1次

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