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主题: 简评老狼的美国房产投资项目

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简评老狼的美国房产投资项目

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简评老狼的美国房产投资项目 -- 如山 - (2765 Byte) 2012-9-11 周二, 04:31 (4043 reads)

狼协
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标题: 谢谢如山大侠很清晰的分析 (931 reads) 时间: 2012-9-11 周二, 06:24

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

对于其中谈及的几个问题，我可以就我所知道的说明一下。

1) 你说到本质上了，就是外部投资方，关于分配方案，其考虑的主要依据，就是自身的机会成本，和风险衡量。比如贷款问题。同样一份资金，如果投到其他地方，在风险相同的情况下，能否得到同样的回报？在我看来，这个投资项目，对于美国之外的投资人的吸引力，会比在美国的投资人的吸引力要大一些，原因就在于美国的投资人，如果其自身所购买的物业没有超过四个，那么他可能就倾向于在自己所在的区域，用本地的银行获取贷款。这个杠杆完全不必跟任何其他人分享，当然风险也是独自承担。现在不少美国本地的投资人仍然对这个项目有兴趣，那可能是因为，或者他们自己也因为种种原因无法搞到贷款，或者他们本地的房地产不可能有那么高的回报，或者他们自己不想耗费精力在搜寻、管理和出租物业的种种头疼的问题上，而倾向于将这种投资管理交给一个专业的团队。

而对于海外的投资人，则除了这些考虑之外，我觉得主要的区别就在于，海外投资人在美国的商业房地产投资，几乎没有什么可能能搞到贷款。这是我这次到美国谈过许多银行后所得到的结论。所以虽然我在这两年的美国房地产考察中，能找到比那个地方的cap rate更高的地方，但是由于对于贷款的可能性和管理团队的考虑，几个因素的结合，其回报还是会更高，而风险会更低。因为贷款杠杆的作用，是将投入的资金成倍地放大了。而美国房地产这种超低价的时机，并不会永远在那里等着你。等你的资金慢慢积累起来的时候，房价已经上去了，而这种机会也就永远失去了。而获取贷款的成本，对于海外投资人来说，也会高很多。比如巴西是百分之二十左右，中国其实也差不多（银行8%左右的贷款实际上很难贷到，所谓的融资中介要拿百分之十几二十的点数），更何况海外的银行，根本不会对远在美国的房地产放贷。相比之下，管理团队能搞到的5.3％的商业地产贷款，是外部投资人很难达到的。

2) 同样，管理团队要出让这一利益，如果不能换来对自己足够的利益，也会缺乏动力。他们现在手里的现金是500多万美金，足够几个公寓小区的投资的首期。吸引外部的投资，主要的用意是达成足够的规模，最后可以成为一个REIT。如果出让很多利益，而换来的只是零碎的资金，他们会觉得意兴阑珊，没有太大的意义。我现在只能跟他们说明，万事开头难。一旦我们做成了一个漂亮的案例，国内海量的资金没有出路，我们的成功案例解除投资人的疑虑后，钱就根本不是什么问题。

3) 关于担保贷款问题：我说的其他人能够搞到贷款，那么管理团队表示也可以用同样的分配方式，甚至更优惠的方式（比如给予投入现金的一倍）处理。就是说，同样的分配形式，角色完全可以调过来，以示公平。但这不是说其他人仅仅提供担保（这是小周说的意思，但他根本不懂美国的情况就在那里靠想象乱说，所以我也不想跟他浪费太多时间）。如果是管理团队找来的贷款，其他人即使愿意提供担保，银行也不会考虑的。除了管理责任，还有地域问题。

4) 至于管理团队所说的他们将原来出租率72%在两年左右的时间里提高到 100％，从概念上来当然不够严谨。因为出租率应该是一个一年时间的考量，在一年时间内，肯定会有搬进搬出的，其间的空置率是不可避免的。我想他们的意思应该是，现在在他们管理之下的该物业，全部的房子都已经租了出去，没有一个空的。

5) 关于Refinance：当然重新贷款后，好处是国外的那些投资人拿了，投资收回了，风险完全释放，剩下的就是一只不断下金蛋的鸡，无本万利，但担保他们自己还扛着。就是说，风险已经完全落在管理团队负责提供担保的人自己头上。这样他们是否还干？我的理解是，重新贷款的好处，其实管理团队自己也享受到的。因为他们自己就投入了相当的资金，这个资金甚至完全可能超过半数，甚至大半。虽然同时也让别人搭了便车，但这个投资项目，其原来的贷款其实也是让外部投资人搭便车性质的，只是那个时候的资产净值更高些，风险还有别人分担。如果银行能够重新贷款，那么只能说明银行对于这个物业的净值的评估增高了。对于商业地产来说，除了房地产总体行情的变化，更重要的是由于管理团队的经营，商业地产的赚钱能力变强了。因此，贷款风险应该不变，或者减少。

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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