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主题: 纽约市医疗办公园区建设项目分析----纽约区域中心

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纽约市医疗办公园区建设项目分析----纽约区域中心

liyu001

头衔: 海归下士

加入时间: 2012/02/16
文章: 11

海归分: 336

标题: 纽约市医疗办公园区建设项目分析----纽约区域中心 (1711 reads) 时间: 2012-5-11 周五, 17:21

作者：liyu001 在投资移民发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

纽约区域中心隆重推出最新一期EB5投资移民项目-----纽约医疗办公园区建设项目，先给大家分析一下，并进行“推荐”。
1.资金构成
纽约市政府投资1.5亿，EB5投资者投资8千万，开发商2千5百万。纽约区域中心一如既往的在项目宣传上讲解项目有政府的投资。我以后会把纽约区域中心在他们第一期大西洋城的宣传以及纽约NBA体育中心项目上所受到的报道（来自于路透社，商业周刊）以及移民局的询问，你可以略知一二。

纽约市投资了1.5亿，用于医院的修建和改造。如果投资者有兴趣，可以去让你的移民中介出示相应的纽约市拨款文件，很清楚的写明拨款的用途。记住，是用于建医院，而不是用于建办公楼，不是建酒店，不是建商场，不是建停车场。这就是为什么在本金返还的抵押物那里，只提到酒店和停车场，而不提医院来做抵押物。

有人会问，因为医院是一期，当然就不会用来做抵押物了。问的好，你需要好好想想了，因为医院是一期，所以，你为什么把政府用于一期的1.5亿资金都算到二期来？其实，就是为了宣传，让中国投资者觉得这是一个政府项目，有政府支持。从纽约区域中心第一个项目开始，就是这样宣传的。我以后会给大家提供更多更详细的来自于美国的信息和分析，为大家的投资和绿卡保驾护航。

撇开完全无关的政府给I期的资金1.5亿以后，整个II期项目总投资其实是1.9亿美金，EB5投资者占的比例到了80%，作为一个商业地产项目，你看看，拨开了所谓的政府外衣以后，投资者所占的风险是多大。我们必须看文件，不能盲目相信宣传。

为了让大家觉得项目安全，最好的选择当然是把I期的有政府投资的资金量也纳入宣传，大家就自然会觉得有政府的担保在里面了。这些类似的手法，在其他区域中心的项目比如华盛顿特区的都市广场II期，亚利桑那州的凤凰商贸城都用了。

如果大家如果对任何项目有疑问，其实可以向移民局的举报邮箱进行咨询的：
[email protected]

2.绿卡的保证
纽约区域中心在过去的项目里面，大部分都是跟布鲁克林区的改建有关的。到目前为止，很多都拿到了I526的通过函，可是，I829永久绿卡的问题，是一个很严肃的问题。因为目前移民局正在对其进行大规模的检查。我会在稍后给大家看看来自于美国的权威媒体的报道，看看他们到底在查什么。

移民局已经明确规定，所有办公楼，商场项目，如果是采用租约形式进行运营的，由租客所产生的就业机会将不会被列入到考虑范围内。所以，我们可以看到，这个项目仍然是采用租约模式进行运营，当中就业机会的数字是否有问题大家就该清楚了。

3.本金安全
项目会用酒店和停车场，仓库物业的第一租赁抵押权以及物业内的资产来担保还款。请记住，用的是物业的第一租赁抵押权来还款，而不是用物业来还款。

移民局目前比较认真的在做的一件事情就是，防止任何项目在预批准以后，对投资者进行诈骗。所以，现在移民局一改以前的做法，都会要求项目补充他们的项目商业计划书和可行性报告。

作为一个实际上EB5资金占80%以上的项目，每一个投资者要看看资金的退出方式。如果是5年期退出，如果大股东承诺任何不拿走一分钱，而且租金收入都用来还款，也意味着租金年回报要达到16%。可以说，目前美国还没有这么高的办公楼租金回报。因此，我们的投资者必须要向项目方争取拿到他们的可行性报告，才能保证你自己的资金安全。

有人会说，我有物业租赁的第一抵押权。其实，如果第五年无法还本的话，也意味着项目根本就达不到我们所分析的16%年回报。这也是为什么项目方会开具远期支票来担保还款的原因。

关于本金担保的远期支票问题，有三个疑点会影响到大家的绿卡。第一，移民局是不允许投资项目无风险的，至少在项目文件的表述上是不允许保证本金安全。然后，如果你用其他的项目文件外的方式来保证本金安全，被移民局查到，会有很大的问题。第二，是否开发商有银行额度开具5年期的远期汇票。因为美国的银行，是不会出具这么长时间的远期汇票。所以这里就涉及到一个违法的问题。第三，其实所有的担保，比如租赁权的第一抵押人，远期汇票，都是对基金公司（区域中心）的承诺。这代表什么呢？所有投资人都不会得到相关的直接担保，而是基金公司得到该担保。而基金公司本身就从项目方那里收取基金募集费用，你说，这些担保条款，是先保证基金公司（区域中心）的利益呢，还是先保证投资者的利益呢？本身就是利益冲突，而区域中心又是向你推荐项目的人。所以，大家最好是向项目方和区域中心要抵押物担保的原件看看。可以说，大部分的区域中心都不会给的。

4.项目文件
本项目采用了EB5历史上最短的招股书（PPM)。但是，他们有超过10份补充协议。在美国，如果一个法律文件能够写完整的，就不会有不断的补充协议。其实，最大的问题是在于，很多内容是无法写在招股书(PPM)里的，因为PPM是要递交移民局的。但是，如果增加10份补充协议，又无法让中国的投资者信服，因为本身项目竞争力不强。

整体上说，这个项目的卖点，就是纽约区域中心之前项目有I526的通过记录，而非项目本身。但是，纽约区域中心之前的项目，目前大部分都在被移民局调查，有很多人很幸运的获得的I526，但是，同一个项目，也有很多人不幸运，刚好赶在被移民局调查那些项目的时候，导致很多人快2年了还没有通过I526.

我会在后面的章节里给大家分析之前的项目，看看美国移民局是如何查处项目的虚假宣传的。当中，还包括了很多的当事人，发展商，以及一些隐藏背后一直没有告诉投资者的商人。

作者：liyu001 在投资移民发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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