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主题: 亚特兰大跟风买投资房的痛苦经历（ZT)

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亚特兰大跟风买投资房的痛苦经历（ZT)

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亚特兰大跟风买投资房的痛苦经历（ZT) -- 高树 - (1340 Byte) 2011-5-14 周六, 06:10 (3586 reads)

LAOZHANGHOUSE

头衔: 海归中尉
声望: 学员

加入时间: 2011/05/15
文章: 18

海归分: 4102

标题: 美国亚特兰大买卖房的问题：兼答投资人的提问 (1267 reads) 时间: 2011-5-15 周日, 00:40

作者：LAOZHANGHOUSE 在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

美国亚特兰大买卖房的问题：兼答投资人的提问
关于：亚特兰大跟风买投资房的痛苦经历
（鉴于发帖时候一些链接无法接受（禁止发布带链接），所以我消除所有的链接，如还需要要看详细的内容，可以到新浪博客看老张房产）
有投资人把这篇文章发来要我解答他们的疑问，借此把我的经验和大家沟通一下吧：

看了这篇文章，我（因为我也在亚特兰大从事房地产的买卖等业务）可以根据我的经验来分析一下可能的几个问题吧，供商榷：
1. 他买的房子的地区可能很糟糕，section 8 一般是政府接济穷人的房子，小区一般不太好，出租不一定理想。

2. 连section的检查都通不过，说明装修质量很差，他没有一个好的装修团队。他提到一个工程就用了7，8个人。这样当然很难协调装修质量了。

3. 另外也澄清一下，老墨的信用不好，只是因为他们一般只用现金交易，没有信用记录而已（所以无法查到他们良好的信用记录），其实他们是很好的租客的。我就有几个客户都是出租给他们，他们都是按时支付现金的。

4. 看来这是他第一次买卖拍卖房，又没有行业内的朋友帮助，所以多交了一些学费，这倒是很正常的，因为那个行业不是要先交学费才能学习到东西呢？

5. 他买的拍卖房是到county的法院现场拍卖的，可能他在买卖的时候，连到底要装修多少成本都是心中没有数的，所以就会导致买房后装修成本无法控制在预算之内。
我一般不建议我的客户到现场买卖拍卖房，因为当场的情绪气氛很容易把房价推高（非理性化），如果再加上装修和修理成本无法预计等因素很容易无法实现你的预期回报的。
一般我建议买hud的网上投标房(消除链接部分)，投标之前或之后都可以检查，如果发现问题或修理超过预算，可以马上通知agent在缴纳定金前退出。

6. 如果你不是很内行，我建议不要买太便宜的拍卖房，因为太便宜的房（一般损害较大，而且房子较老），装修和修理的部分较多，如果不内行，很难控制住这些成本的。目前我有一个客户买卖这种房很成功，但是他自己就是专门给人提供装修和修理服务的。

7. 目前我为客人买卖的拍卖房子，一般价位在80000到90000美金之间
装修费用从没有超过9000美金（大部分的都是5000美金左右），装修时间一般是一周内完成，而且一般在过户的时候就已经签好合同出租出去了。
所以前期买拍卖房（注意如果是一般的short sale和正常房的买卖情况是较好的，不太需要这个的装修，只有拍卖房，因为损害严重，同时建议买卖这样的房，一定要有一定的估价经验（或请一个有经验的房产经纪人帮助你把关），因为一般拍卖房比其他的房价便宜2-3万美金，所以你在买卖前一定要比较准确的预算出修理成本（最好不超过5000美金），再到craiglist上检查一下目前市场出租的情况。这样，你就可以相对准确的估计出你的投资回报了。

另外，一般买拍卖房（注意这是拍卖房，包括银行的拍卖房和政府的（HUD））的整修费用包括：内外刷漆，换地毯，修空调，水管等。如果是90年代后的房子装修一般在5000美金之内搞定。另外还一定要有一个可靠的当地装修团队。
所以我认为这类买卖拍卖房投资关键是2点：第一要相对准确的估计出整修价格，第二要有一个好的装修团队。
如果不具备上述条件，建议不要玩这个游戏，你可以买卖一般的非拍卖房（因为现在房价较低，而且状况也相对较好，买家完成交易后可以马上居住，一般不需要整修了），可以省时省事。

下面提供几套最近为客人提供的买卖和出租情况，供参考：
1. 消除链接部分
此房于2010 年12月22日签订过户合同，买卖价格45000美金，约用了5000美金整修（包括换地毯，修水管，刷内外漆），然后2011年3月20日重新上市，成交价格85000美金

2. 消除链接部分
此房于3月20日成交，成交价格为31200 美金，估计整修成本约为13000美金，客人希望上市标价为85000美金（因为周围房价都是在9万到10万左右），目前还在装修中。
我个人不建议我的客人买卖这类的拍卖房，因为装修成本太高，而且房子太旧，没有经验的人很难准确预计成本的。这个客户本身就是装修服务的，所以他偏爱这类房。但是我不建议其他一般的投资人买卖这类房。

3. 消除链接部分
3月15日成交，成交价格88000美金，用了一个周整修，整修成本约为4600美金。过户当天已经租出（客户接受的租户定金），租金为每月1095美金。

4. 消除链接部分
3月2日成交，成交价格84000美金，整修成本4500美金，成交当日租出，租出价格为每月1095美金。租户住了一个月后提出要买下这套房，卖出成交价格为12.5万美金。

5. 消除链接部分
4月5日成交，成交价格93500美金，整修成本5600美金，过户当日租出，租金为每月1100美金。

目前亚特兰大房市投资回报率较高，所以来自大陆的投资客增多，有时一个好的deal的房子会出现多人抢购，目前经常出现成交了高于原来list 价格。所以关于房价的判断，请参考（消除链接部分），或要你的agent为你查查：原来的成交价，及整个小区其他房子的list 价格作为参考。

如果你们有意在乔治亚州买卖房子，可联系我，本人为乔治亚州专业房地产经纪

作者：LAOZHANGHOUSE 在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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