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主题: [转帖]中国楼市已步入下跌通道
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作者 [转帖]中国楼市已步入下跌通道   
所跟贴 [转帖]中国楼市已步入下跌通道 -- 阿修罗 - (1148 Byte) 2010-8-15 周日, 02:47 (2532 reads)
阿修罗
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头衔: 海归准将

头衔: 海归准将
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加入时间: 2006/05/07
文章: 996
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文章标题: 第二篇:能力与意愿的角力——房价背后的真正推手 (697 reads)      时间: 2010-8-15 周日, 02:49   

作者:阿修罗海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

本帖作者是喝百事的巴菲特, 不代表阿修罗个人观点。
resource: https://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/466789.shtml

  
    现在,人们都在归纳导致房价上涨的原因,说了很多,其中最让人解恨的莫过于把房价上涨的原因,归罪于政府,认为是政府推高了房价,或者政府为了所谓“利益集团”的利益推高了房价。如此一来,不明真相的人绝望,别有用心的人狂呼:政府不会让房价下跌。
     事实果真如此吗?
  
     我认为:一定的时间或条件下,政府有能力和意愿把房价抬高,那么另一种环境下,它也有能力和意愿把房价打下去。
  
     相对股市来说,中国的楼市在成为大众投资市场之后,只经历了一次牛市,尚未经历牛熊更替。而现阶段,大家都公认,股市是政策市。
  
     那么楼市呢?如果我说它也是或者将来会是一个政策市,相信大家也许会认同。   如果真的是这样,那就容易分析中国楼市的生死轮回了。如果事实证明中国的楼市不是一个政策市,那以下的分析就算不得数了,我也不会死扛着不放。为了论述的方便,那就假设它是政策市吧。
  
     从股市我们可以看出,使股价涨跌的推手其实是其中各方的能力与意愿的博弈。股市中有那些博弈方呢?管理层,机构大资金,游资大资金,散户资金,场外资金。从能力上来说,由强到弱分别是,管理层、机构,游资,散户,至于场外资金在最后一波上涨的过程中,往往表现出惊人的力量,而在其他大部分时间,由于没有参与进来,是无法判断它的能力究竟有多大的。从意愿上来说,管理层是偏中性的,即不希望股市暴涨暴跌,只希望温和上涨。而另外几路资金在大部分时间里则是希望上涨的意愿非常强——当然,这是股指期货推出前。至于推出后,机构,游资,就不一定只希望上涨了,有时也希望股市下跌,主要视乎自己操控期指的能力而定了。
  
    于是,我们看到,20年来,股市的牛熊更替,无不是在管理层为了实现某个目标,在默许中,机构和游资有恃无恐地让股市经历了几次大牛市,最终场外资金进来接盘助推了最后一波上涨后,在管理层的强力压制下,最终陷入熊市的深渊,即使后来到了管理层认为可以接受的点位并试图救市时,也一样继续下跌。比如07年的牛市就是因为管理层想推出创业板和股指期货,09年是为了救市,注入大量流动性,才让股市涨了一波,还有99年,96年,93年,以及股市刚开市时的90年无不如此。
  
     下面就可以分析楼市背后的推手了。仍然是能力与意愿的角力。
     同样,楼市中,相关各方的能力依次为:中央政府,地方政府,地产商,炒房团,中介,散户炒房人。以及场外的“刚需”。至于意愿,我们同样可以看到,中央政府是偏中性的,即不希望房价暴涨暴跌——因为谁也不愿意把屁股放在火山口上烤啊,其次是地方政府,地产商,炒房团,中介,散户炒房人。
   
     而希望看到房价上涨的意愿的强烈程度也是由高到低排列的,因为实力决定愿望,越排在后面的人资金实力越弱。至于“刚需”,它的性质类似股市里的场外资金,也是在最后一波上涨的过程中,往往表现出惊人的力量,而在其他大部分时间,由于没有参与进来,是无法判断它的能力究竟有多大的。至于意愿,没有买入之前,“刚需”并不希望楼价上涨,而在买入之后,已经是接了最后一棒,想涨也涨不了了,只能无奈地看着楼价下跌。
  
     类似股市,楼价上涨的时候,往往也是因为中央政府希望实现某种目标,比如,加快城市化的步伐,挽救经济,保增长,保就业等,稍微一放松,那些强烈希望房价上涨的人们,由于在资金或权力上有足够的话语权,就借势让房价涨到失控的状态。最后,只有让中央政府来扑火。
  
     这是楼价上涨的过程,但是,有上涨就必然有下跌。政策市下,中央政府仍然是最POWERFUL的,无论其他各方有多强烈的上涨意愿,胳膊始终拗不过大腿,意愿最终将让位于能力。
  
    问题是,牛市过后,谁来为熊市买单?
    可以借鉴的是:上一轮股市变熊后,导致了南方证券的破产。
    而楼市变熊后,谁又会成为楼市中的“南方证券”呢?
  
    
     由于房改带来的巨大而严重的后果,年轻人应该奋起抗争。不应该逆来顺受。住房问题应该由政府想办法解决,不需要做到“居者有其屋”,只要做到“居者有其所”就可以,千军万马挤独木桥式地逼着老百姓买房,无异于谋杀,这本身就是不道义的,也是不可持续的。
  
     正如我之前论述的那样,上世纪90年代末以来进行的教改,医改和房改三大改革,由于方向的偏差,导致了严重的社会后果,我们现在看到:教改医改的修复已经初见成效,房改正在重新考量之中。
  
     回到买房的问题,如果年轻白领们拿着多年积蓄和借来的钱付了首期,再加上20—30年还贷的压力,除非收入中途收入有了突破式的增长,否则压力相当大。最大的危害在于,当你发现有好的投资机会的时候,你将不得不借高利贷,这样就会严重影响投资心态和投资收益了,还有就是生活品质的下降。这一点,我在之前的“房价收入比真的不重要吗”里面已经阐述过了。
     
   环顾世界,没有哪个国家是这样做的,法国60%的国民有资格申请廉租房,尽管只有不到30%的人住在廉租房里,其他的人因为有条件改善居住条件就买商品房去了。新加坡也是如此,即使香港也一样保证大部分人有房住。高价楼,例如去年创下67万/平的楼王,也是内地人跑去卖傻而形成的。
  
     年轻人不应该为住房支付额外的成本,并因此而降低自己的生活标准。现在已经到了政府为自己的行为纠正错误的时候了。民众应该多点发出自己的声音。大多数的民众的能力和意愿才是最强大的,超过了我在上面列举的全部链条上的任何一个。
  
    不久的将来,可以看到的景像是:正是因为民众有意愿更有能力让高高在上的房价理性回归。
  
     房价理性回归后,谁又会成为楼市中的“南方证券”呢?
  
     这个问题应当这样分析,如果房价回归理性,是什么因素让其回归理性的?照目前的政策取向,很可能是保障性住房的大量入市,一旦出现这种局面,正如我之前的贴中逐一分析的——地方政府会另辟财源,地产商会卖了资产变现或者委身于政府当建筑工,炒房团和散户炒房人已经提前在清货,实在清不完就留着收租。地产中介就是类似券商性质的机构,他们将大面积地消失。
  
    而高位买房的刚需们就只能眼巴巴看着资产缩水,以“房奴"的身份等待下一轮牛市的启动。

作者:阿修罗海归商务 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com









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