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主题: [转帖]中国楼市已步入下跌通道

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[转帖]中国楼市已步入下跌通道

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[转帖]中国楼市已步入下跌通道 -- 阿修罗 - (1148 Byte) 2010-8-15 周日, 02:47 (2556 reads)

阿修罗
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标题: 第二篇：能力与意愿的角力——房价背后的真正推手 (703 reads) 时间: 2010-8-15 周日, 02:49

作者：阿修罗 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

本帖作者是喝百事的巴菲特，不代表阿修罗个人观点。
resource: https://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/466789.shtml

　　
　　　　现在，人们都在归纳导致房价上涨的原因，说了很多，其中最让人解恨的莫过于把房价上涨的原因，归罪于政府，认为是政府推高了房价，或者政府为了所谓“利益集团”的利益推高了房价。如此一来，不明真相的人绝望，别有用心的人狂呼：政府不会让房价下跌。
　　　　　事实果真如此吗？
　　
　　　　　我认为：一定的时间或条件下，政府有能力和意愿把房价抬高，那么另一种环境下，它也有能力和意愿把房价打下去。
　　
　　　　　相对股市来说，中国的楼市在成为大众投资市场之后，只经历了一次牛市，尚未经历牛熊更替。而现阶段，大家都公认，股市是政策市。
　　
　　　　　那么楼市呢？如果我说它也是或者将来会是一个政策市，相信大家也许会认同。　　　如果真的是这样，那就容易分析中国楼市的生死轮回了。如果事实证明中国的楼市不是一个政策市，那以下的分析就算不得数了，我也不会死扛着不放。为了论述的方便，那就假设它是政策市吧。
　　
　　　　　从股市我们可以看出，使股价涨跌的推手其实是其中各方的能力与意愿的博弈。股市中有那些博弈方呢？管理层，机构大资金，游资大资金，散户资金，场外资金。从能力上来说，由强到弱分别是，管理层、机构，游资，散户，至于场外资金在最后一波上涨的过程中，往往表现出惊人的力量，而在其他大部分时间，由于没有参与进来，是无法判断它的能力究竟有多大的。从意愿上来说，管理层是偏中性的，即不希望股市暴涨暴跌，只希望温和上涨。而另外几路资金在大部分时间里则是希望上涨的意愿非常强——当然，这是股指期货推出前。至于推出后，机构，游资，就不一定只希望上涨了，有时也希望股市下跌，主要视乎自己操控期指的能力而定了。
　　
　　　　于是，我们看到，20年来，股市的牛熊更替，无不是在管理层为了实现某个目标，在默许中，机构和游资有恃无恐地让股市经历了几次大牛市，最终场外资金进来接盘助推了最后一波上涨后，在管理层的强力压制下，最终陷入熊市的深渊，即使后来到了管理层认为可以接受的点位并试图救市时，也一样继续下跌。比如07年的牛市就是因为管理层想推出创业板和股指期货，09年是为了救市，注入大量流动性，才让股市涨了一波，还有９９年，９６年，９３年，以及股市刚开市时的９０年无不如此。
　　
　　　　　下面就可以分析楼市背后的推手了。仍然是能力与意愿的角力。
　　　　　同样，楼市中，相关各方的能力依次为：中央政府，地方政府，地产商，炒房团，中介，散户炒房人。以及场外的“刚需”。至于意愿，我们同样可以看到，中央政府是偏中性的，即不希望房价暴涨暴跌——因为谁也不愿意把屁股放在火山口上烤啊，其次是地方政府，地产商，炒房团，中介，散户炒房人。
　　　
　　　　　而希望看到房价上涨的意愿的强烈程度也是由高到低排列的，因为实力决定愿望，越排在后面的人资金实力越弱。至于“刚需”，它的性质类似股市里的场外资金，也是在最后一波上涨的过程中，往往表现出惊人的力量，而在其他大部分时间，由于没有参与进来，是无法判断它的能力究竟有多大的。至于意愿，没有买入之前，“刚需”并不希望楼价上涨，而在买入之后，已经是接了最后一棒，想涨也涨不了了，只能无奈地看着楼价下跌。
　　
　　　　　类似股市，楼价上涨的时候，往往也是因为中央政府希望实现某种目标，比如，加快城市化的步伐，挽救经济，保增长，保就业等，稍微一放松，那些强烈希望房价上涨的人们，由于在资金或权力上有足够的话语权，就借势让房价涨到失控的状态。最后，只有让中央政府来扑火。
　　
　　　　　这是楼价上涨的过程，但是，有上涨就必然有下跌。政策市下，中央政府仍然是最POWERFUL的，无论其他各方有多强烈的上涨意愿，胳膊始终拗不过大腿，意愿最终将让位于能力。
　　
　　　　问题是，牛市过后，谁来为熊市买单？
　　　　可以借鉴的是：上一轮股市变熊后，导致了南方证券的破产。
　　　　而楼市变熊后，谁又会成为楼市中的“南方证券”呢？
　　
　　　　
　　　　　由于房改带来的巨大而严重的后果，年轻人应该奋起抗争。不应该逆来顺受。住房问题应该由政府想办法解决，不需要做到“居者有其屋”，只要做到“居者有其所”就可以，千军万马挤独木桥式地逼着老百姓买房，无异于谋杀，这本身就是不道义的，也是不可持续的。
　　
　　　　　正如我之前论述的那样，上世纪９０年代末以来进行的教改，医改和房改三大改革，由于方向的偏差，导致了严重的社会后果，我们现在看到：教改医改的修复已经初见成效，房改正在重新考量之中。
　　
　　　　　回到买房的问题，如果年轻白领们拿着多年积蓄和借来的钱付了首期，再加上20—30年还贷的压力，除非收入中途收入有了突破式的增长，否则压力相当大。最大的危害在于，当你发现有好的投资机会的时候，你将不得不借高利贷，这样就会严重影响投资心态和投资收益了，还有就是生活品质的下降。这一点，我在之前的“房价收入比真的不重要吗”里面已经阐述过了。
　　　　　
　　环顾世界，没有哪个国家是这样做的，法国60%的国民有资格申请廉租房，尽管只有不到30%的人住在廉租房里，其他的人因为有条件改善居住条件就买商品房去了。新加坡也是如此，即使香港也一样保证大部分人有房住。高价楼，例如去年创下67万/平的楼王，也是内地人跑去卖傻而形成的。
　　
　　　　　年轻人不应该为住房支付额外的成本，并因此而降低自己的生活标准。现在已经到了政府为自己的行为纠正错误的时候了。民众应该多点发出自己的声音。大多数的民众的能力和意愿才是最强大的，超过了我在上面列举的全部链条上的任何一个。
　　
　　　　不久的将来，可以看到的景像是：正是因为民众有意愿更有能力让高高在上的房价理性回归。
　　
　　　　　房价理性回归后，谁又会成为楼市中的“南方证券”呢？
　　
　　　　　这个问题应当这样分析，如果房价回归理性，是什么因素让其回归理性的？照目前的政策取向，很可能是保障性住房的大量入市，一旦出现这种局面，正如我之前的贴中逐一分析的——地方政府会另辟财源，地产商会卖了资产变现或者委身于政府当建筑工，炒房团和散户炒房人已经提前在清货，实在清不完就留着收租。地产中介就是类似券商性质的机构，他们将大面积地消失。
　　
　　　　而高位买房的刚需们就只能眼巴巴看着资产缩水，以“房奴＂的身份等待下一轮牛市的启动。

作者：阿修罗 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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