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【中国REIT市场能否像在日本和新加坡那样迅速崛起,目前还是一个疑问】
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【中国REIT市场能否像在日本和新加坡那样迅速崛起,目前还是一个疑问】
夜归人
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头衔: 海归准将
声望: 学员
性别:
加入时间: 2004/03/27
文章: 963
来自: DE
海归分: 144312
标题:
【中国REIT市场能否像在日本和新加坡那样迅速崛起,目前还是一个疑问】
(1608 reads)
时间:
2006-8-29 周二, 15:59
作者:
夜归人
在
海归商务
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
彼得金(Peter Kim)/文
(作者为雷曼兄弟公司亚洲房地产部总裁 )
在亚洲一些国家和地区,已经初步具备了建立REIT市场的基础要素。这包括有效的房产所有权及其透明交易、允许一定税收优惠的立法、有经验的当地管理者、强有力的发起人以及REIT在公开交易中心的能力。
2005年6月,香港证监会确认了有效房产所有权是REIT申请得以获批的最重要标准。为了建立一个强健的REIT市场,投资者需要剔除一切与房产所有权欺诈行为相关的风险;而投资银行必须在IPO之前通过企业尽职报告和正确的核查减轻这些风险,同时,REIT的资产管理公司应该在公司的运作中,持续运用尽职检查以保证所有未来资产收购的房产所有权。
REIT结构的主要优势之一,在于REIT如果将至少90%(或更多,取决于司法权)的可分配利润以股利形式分配给投资者,其企业所得税全部免缴。事实上,除了香港,REIT在西方国家以及大多数亚洲国家都不必交纳企业税。免税的基本原理在于防止投资者的股利被"双重征税",即公司层面和代扣所得税层面。而香港对REIT股东不征收代扣所得税,因此没有免除REIT应缴的17.5%企业层面盈利税。因为REIT对于投资者主要的吸引力之一,来自于以股利为形式的稳定现金流,所以一定程度上的免税优惠是REIT市场成长的主要原动力。
REIT的资产管理公司对于建设一个成熟的市场也扮演着重要角色。他必须在一系列职能方面具有熟练的技能,其中包括管理房产资产组合、创办和拓展未来资产收购的渠道,保持企业公司治理实践的透明,并且处理一切与投资者关系相关的事务等。
在香港和新加坡,资产管理公司候选者在为REIT提供服务之前,必须通过香港证监会和新加坡金融管理局的全面审核和许可。如果REIT的管理职能外包给第三方,REIT的股东必须有能够将无法充分履行管理义务的REIT经理人开除的能力。
由于开发商同时还扮演REIT发起人,甚至有可能成为REIT资产管理公司,多重角色可能存在一些潜在的利益冲突,比如使资产在转移成REIT的时候可能被人为高估。而REIT股东应该通过立法,以保证REIT收购的房地产价格不能够高于由信用良好、独立的第三方估价人出具的公平市价。
最后,REIT在公开股票交易所上市的能力是创建活跃、高流动性的REIT市场的根本所在。REIT需要被相关政府机构认可为公司或投资信托结构,REIT股东或单位持有人也必须被赋予与其他任何一家上市公司相同的保护措施以及权利。
与公开上市的REIT相对应的是私有REIT,私有REIT与公开上市REIT在结构上相似,为单位持有人提供有股利分配的汇集投资,但私有REIT没有真正的税收优惠,并缺乏流通的市场。REIT在公开股票交易所的上市的能力为其投资状况提供流动性的元素,这对于REIT作为投资工具被投资者所接受并认同来说是至关重要的。
中国目前也逐步出现了一些REIT的变形产品。这些私有REIT是汇集投资信托安排,由开发商用来为商业项目融资的。在流动性和税收优惠之外,投资者现在可以在指定银行或信托公司获得信托安排的单位以得到相对稳定的未来股利。另外,最近在香港上市的越秀房地产信托投资基金也是第一个在内地持有房地产组合的香港REIT。越秀虽然不是纯粹的中国内地REIT,但是越秀为个人投资者提供了投资中国房地产的机会。
这是中国产生活跃兴旺的上市REIT市场的开始吗?大多数人可能会同意。中国绝对是未来REIT发行潜力最大的市场,REIT的崛起对于中国房地产业和资本市场来说都将是自然的发展过程,因为这两个领域在未来的十年中将会逐渐结合。
但是想要建立一个成功的REIT市场,中国还需要一些必备条件。例如,明确的证券化立法等法律框架,以及合理的免税优惠,目前对于投资于中国上市REIT或其他普通上市公司的个人投资者来说,税收优势都是不存在的。而且,持有内地房地产组合的香港REIT相对于单纯持有香港资产的REIT来说,也要面临更高的税收要求。
因此,持有内地资产的香港REIT需要将更高租赁收益率的资产添加到其组合中。在计算投资者净股利收益率的时候,应考虑到销售、普通和行政费用、公司税收流失以及公司借款成本在内的房产直接租赁收益率。例如,越秀为了在首次公开销售时向投资者提供大约7%的股利收益率,向市场保证了大约8%-9%的租赁收益率,高于其在香港上市的竞争者投资组合的平均租赁收益率。
正因为缺乏任何免税优惠,中国目前的房地产开发商仍旧没有太多发起当地REIT的动机。开发商可能会被迫将高租赁收益率资产提供出来成为REIT,从而保证足够的股利收益率,而这些资产可能在私有市场上得到比公开上市更高的价格。不足为奇的是,越秀的发起人是广州当地政府的投资机构,而不是传统意义上的房地产开发商。
像越秀一样的内地REIT的出现暗示着中国未来REIT的建立。中国并不缺乏经验丰富的优秀资产管理公司,来承担中国REIT资产管理的职能;而且中国也具备一些能够为末端投资者提供具备充分租赁收益率的优良地产。但是,由于上述一些必备条件的缺陷,中国REIT市场能否像在日本和新加坡那样迅速崛起,目前还是一个疑问。
作者:
夜归人
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夜归人
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