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安氏案例分析：百度把手里的现金全部投到商业房地产里了，这样做是不是明智的商业决定？

安普若

2006年2月22日

　　Keso在它的文章《三言二拍：BIDU 6个月》引用了这么一段数字，如下：

　　百度第四季度总营收为人民币1.149亿元（其中网络营销(竞价排名)营收为人民币1.117亿元），比上一季度增长29.2%；净利润为人民币2450万元，比上一季度增长188.7%。净利润的增长远远高于营收的增长。

　　截至2005年12月31日，百度持有的现金和现金等价物总值为人民币9.006亿元(约合1.116亿美元)。还可以再盖10座百度总部（我不知道这句话是谁加的？百度的钱盖一个总部还不见得够呢？更别说10个了）。

　　为获得约4.4万平方米的土地使用权，百度2005年预付了人民币7720万元(约合960万美元)，以在北京修建一座新总部。为获得土地使用权，百度总计需要支出人民币9240万元(约合1140万美元)。

　　截至2005年12月31日，百度共有1307名全职员工，2004年底仅为349名。

　　我看完这些数字的感觉是：这点钱全“得瑟”到大楼里去了，以后怎么办？没钱了再去圈钱？当年史玉拄是怎么垮台的？

　　为什么这么说？咱们就百度盖大楼的CASE帮他们CFO算算帐，看看百度盖大楼的风险在哪里？

上地信息产业基地北区规划图

一、地点：

　　百度选择了北京上地信息产业基地，地点偏远了一些（五环之外）。但是现在许多高科技企业都进入了上地，所以这个地点不能算坏。话又说回来了，不去上地，北京其他地方的地可能也拿不到（潘石屹不就到处找地呢吗？），所以这也没什么太多的选择。

二、土地大小：

　　4.4万平方米的土地相当于66亩。国际足联标准足球场的面积是7140平方米（长105米X宽68米），所以4.4万平方米相当于6个标准足球场。举个例子大家就知道这块地有多大了。比如，24层500间客房的长富宫饭店的占地面积是55942平方米（84亩），所以百度的地比长富宫饭店的地还要小三分之一。66亩不算大，只能说是中等规模。

三、土地价格：

　　4.4万平方米，9240万元，相当于2100元一平米。

　　4.4万平方米相当于66亩，所以也就相当于140万一亩。

　　因为这是“七通一平”过的熟地，而且是商业用地，在北京能拿到这个地价应该说不算太贵，尽管是在五环之外，尽管再疏通疏通可以拿到更便宜的地价。

四、建筑面积和造价：

　　如果按搂高10层，容积率3来算，建筑面积应该在13.2万平方米，也就是一层1.32万平方米。

　　如果按甲级写字楼一平方米造价6000元计算，那么整个工程成本接近7.92亿人民币。百度现在已经交了7720万元的土地使用权的费用，还要再交1520万元。建安费和余下的土地费用这两项加起来是8.072亿人民币，百度持有的现金和现金等价物总值为9.006亿元人民币，刚刚够用的。

五、百度总部大厦的自用和出租：

　　百度现在共有1307名全职员工，假设两年以后发展到2600名员工。假设一个员工按10平方米的办公面积（会议室，走道，公共区已经摊入）计算，那么百度也只需要2.6万平方米，也是两层搂自己公司就够用了。那么还有七层搂，只能出租了。

　　上地区域内甲级写字楼项目不多，仅有香江国际集团所开发的上地数码科技大厦项目，租金为7.2元/平方米·日（含物业费），为区内最贵。但是上地区内办公楼的平均租金为2.9元/平方米·日，远远低于7.2元/平方米·日这个价格。

　　如果百度把大厦其中7层搂，也就是9.24万平方米办公室面积全部租出去（假设没有闲置），如果按5元/平方米·日的租金算，那么每年能带来1.69亿的房租收入，这已经是很理想的情况了。

问题：

　　百度盖大楼相当于投资商业房地产。所以第一个问题就是，投资商业房地产是不是百度最好的投资项目？商业房地产的投资回报率比互联网项目高？商业房地产的风险比互联网项目低？那么为什么投资商业房地产？是对互联网没有信心了？还是自己要转形了？

　　如果百度把线全都投到百度总部大厦上去了（假设没有用银行贷款），那么百度今后发展缺钱的时候怎么办？会不会发生史玉拄那样资金链断裂的情况？

请看其他的《安氏案例分析》。

北京市海淀区政府为新近决定进驻上地科技园区建设百度总部大厦的百度大做的广告。

附录：百度正式宣布将在上地建总部 （转载）

　　本报讯 (记者 王丹丹) 昨天，百度在线网络技术(北京)有限公司正式与上地信息产业基地签订土地出让协议。据悉，百度以9240万元征用的这块土地是上地园区仅存的一块大面积空地。协议签订后，上地信息产业基地也成为全国科技园区中第一个完成100%土地出让的园区。

　　据悉，百度征用的这块土地是上地园区仅存的一块大面积空地，北京市政府、海淀区政府和中关村管委会都对百度寄予厚望。海淀区区长周良洛介绍说：上地信息产业基地是北京市乃至全国最早建立的高科技产业园区，现已形成了以联想、华为等国际知名的民族品牌企业为龙头的产业集群，中关村和海淀区为企业提供了一个创新环境。几年来百度的快速成长是有目共睹的，百度是中国在海外上市高科技企业中市值最大的公司和全球最大的中文搜索引擎，它的加入将带动上地整体高科技朝阳产业形象的提升。

　　百度董事长兼首席执行官李彦宏表示：“‘百度大厦’将建设成一个集工作、休闲、包括健身等为一体的综合性写字楼，一个群组性的建筑，百度想建立一个花园型的综合办公区，为员工提供最人性化的办公环境。”

　　根据北京市总体规划，海淀山后地区将成为创新中心，上地成为连接中关村核心区和创新中心的关键性节点，联想、方正、IBM等国家级研发中心都已经入驻园区。

　　影响之一

　　上地住宅均价将冲破9000元

　　IT企业回流中关村，上地科技园区最后一块地落入百度囊中，会给中关村、上地、清河沿线的住宅项目产生什么样的影响呢？

　　中原地产北京地区总经理李文杰早就在研究该区域的房地产市场。他指出，这个区域的房地产用地大多被当成商业和工业用途，住宅用地所占的比例本来就不大。众多企业的涌入，更是加大了对住房的需求，加上高新企业的白领们薪酬普遍较高，对房子的要求自然也会随之提高。近期出现的一些高档房地产项目在很大程度上满足了这部分人的要求，但同时也拉高了上地周边的房价。

　　中原地产提供的数据显示，目前上地区域的房价大多在5000元/平方米~9000元/平方米之间。上地完成土地出让对此区域的房价将产生明显的影响，李文杰预测，北五环和北六环之间，西起山后东至清河将是2006年房价上涨最明显的区域。房价涨幅可能会达到20%，均价可能会冲破9000元大关，届时一些价格过万的高档项目也会浮出水面。

　　影响之二

　　中关村写字楼租金可能上涨

　　国家发改委价格监测中心的专家刘满平告诉记者，上地北部的新科技园区建好不会缓解整个住宅市场的价格，反而会在一定程度上增加对该区域住房的需求。由于上地与清河等区域住宅项目规模化形成趋势日显，园区中白领、厂房里的工人以及在中关村工作的人越来越集中地向上地地区平移，房价必然随着需求增加而逐年上涨。

　　写字楼专家、高力国际专业咨询部助理经理马利东表示，虽然上地的最后一块地已经出让完成，但是政府会对整体的土地做新的规划，不会出现地荒问题。

　　记者从高利国际了解到，上地目前在售的写字楼项目价格基本处于6400～7800元/平方米之间，区域租金水平一直维持在2～3.5元/平方米·日之间，平均租金为2.9元/平方米·日，与去年年初相比，上涨幅度约为5.5%。马利东认为，百度拿下上地最后一块地，将使得该区域内写字楼项目的价格在此基础上有小幅上调。同时，毗邻上地的中关村写字楼市场也将受到影响，租金涨幅大约在7%左右。

　　中原地产北京地区总经理李文杰告诉记者，百度买地事件证明了中国的IT企业正在加速往中关村回流，这将对上地以及中关村的写字楼市场带来新的利好，原有的存量写字楼也会很快被消化掉。

　　影响之三

　　新科技园区可能缓解上地交通

　　新建的“北部新区”位于上地北部，由于中关村科技园在地理发展上受到了空间的限制，交通负担日益严重。记者在采访中发现，“北部新区”的建立一方面可能会增加中关村的交通压力，另一方面对缓解上地的交通问题将会起到重要的作用。

　　李文杰认为，目前北五环、北六环以及八达岭高速的交通状况都还不错，“北部新区”将不会对整个区域造成交通负担。因为“北部新区”短期内难以启用，而目前政府正在对中关村的交通做彻底的改良。改良后，“北部新区”即使投入使用也不会带来新的交通压力。

　　“交通问题不会受到影响，至少不会加剧中关村的交通矛盾。”马利东肯定地说，“我想科技园区会把这个问题解决好，这是影响企业进驻的关键。”他解释说，“北部新区”建立，相关的配套也会相应建立，而道路则是配套当中必须要考虑的问题。

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